【走在违约边缘的恒盛地产 部分楼盘正常售卖】

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1月底的上海，冬天的气息更明显，寒风凉飕飕的，小雨淅淅沥沥地下着。 除了过去的车辆，即使是下午一天中最暖和的时候，走在上海宝山区的高境町的几条马来西亚道路上，也很少看到成群的人影。

唯一的例外可能是恒高路江和杨南路附近出售的房地产大楼。 柜台门外，早就有几个保安徘徊着，有“想挣点钱”的房地产中介，路两边也停着很多车。 大楼大厅里有十几个想知道大楼消息的人和坐在座位上休息的潜在购买者。

“我们还没有正式上市。 但是马上就能在1月31日来预约了。 ”。 想到记者会买房子，这栋楼的销售层人员说:“现在预定在去年10月之前支付房间。 在此期间，可能需要转移，在附近租房子。 ”。

这个楼盘是香港股票上市企业恒盛房地产控股有限企业(以下称为“恒盛房地产”)目前在上海销售数量较少的几个楼盘之一。 对购买者来说，他们可能会关心楼盘的质量、交房时间和周边交通状况。 但是，对于关注恒盛房地产的投资者来说，他们可能必须根据这几个月的销售数据来评价恒盛房地产是否是值得投资的公司。

但是，从现状来看，恒盛地产的状况似乎不太乐观。 因为最近，国际三大评级机构之一的标准池评级服务企业(以下称“标准池”)将恒盛地产的长时间公司信用评级从“b-”降低到“ccc”，展望负面，恒盛地产的优先无担保票据的长度

据媒体报道，标准普尔恒盛地产主分解师叶景行在电话会议上表示，在基准评级水平中，“ccc”的评级是在今后12个月内出现违约状况的债务人定义的，“这些企业没有任何正面的迅速发展，流动

叶景行还介绍了“ccc+”的第一对比没有短期困境，但中长期可持续发展受到质疑的企业。 “ccc-”意味着企业可能在六个月内违约。

实际上，这几年，“债务”是伴随恒盛不动产的词语，今年看起来更严重。 因为根据恒盛地产年上半年之前的数据，2.213亿元的赤字额可能不是少数。 而且，除了一线城市，南京、长春等二三线城市的销售中，恒盛地产经常出现负面消息。

在新闻发布之前，《国际金融报》的记者无法联系恒盛地产的高层。 但是，恒盛地产总裁丁向阳在接受采访时表示，企业今后两年将增加上海、南京、北京、天津、合肥等一二线城市的布局，逐步缩小到退出东北地区等三四线城市的项目布局。 并加快各项建设，提高销售力，提高资金周转率，降低资产负债率。

在调查中，行业内的分解师对《国际金融报》记者说，恒盛房地产的最大风险实际上是“政治风险”，不仅是债务风险，“香港的另一家上市公司可能是前车之鉴。 但幸运的是，他们的企业一点也不与落马的政治家无关”。

标杆的降级

对房地产行业的人来说，恒盛房地产不是陌生的公司。 知道“一年几次也不见下属员工”，被称为“神秘富豪”的张志融的人知道他有两家“跨度还很大”的上市企业。 一个是熔盛重工，另一个是恒盛地产。

“恒盛地产的前身应该是阳光投资集团，但在2009年要求香港上市后，变更为现在的名字。 ”。 某业界资深同事对《国际金融报》记者介绍说:“如果没有记错的话，上海指示连山路附近的日光威尼斯这座楼盘是恒盛地产。”

至今，只有少量的房地产中介出售理发留下的阳光威尼斯尾盘，可以找到阳光投资集团的官网。 但是，现在访问阳光集团的官网，不仅可以看到恒盛地产的消息，还可以看到熔盛重工的信息。

实际上，登陆香港股票市场前后的恒盛地产曾经是中国房地产市场前50家，通过当年的政策“红利”赚得了“满钵”。 数据显示，恒盛地产上市初期的年销售额从67亿元一次性进入年销售133亿元规模(年)，年最高利润达到36亿元。

但是，变化是从年下半年和年开始发生的。 那一年，“限购令”加强，张志融本人也陷入了内幕交易事件。 被美国证券监督管理委员会( sec )起诉——SEC称，张志融本人参与了中海油对加拿大油砂公司尼克松企业的内幕交易事件。

从近几年恒盛地产的年报来看，当年销售突破133亿元后，年、年、上半年(全年数据未公布)的销售额下降。 其中，每年打破100亿元大关，为73，11亿元。 年上半年，综合销售收入为23.459亿元，比上年同期减少20.6%。 而且，企业遭受了2亿元以上的损失。

因此，“负债”一词逐渐成为伴随恒盛不动产“成长”的词汇。 年初有消息称恒盛不动产的年净负债率为68.9%，但短期债务是个问题。 因为到年末恒盛地产一年内到期的债务是61亿元，1-2年到期的债务是64亿元。 这远远高于当时恒盛房地产可用的现金流。

标普于今年1月20日将恒盛地产的长时间公司信用评级从“b-”下调至“ccc”，在负面展望的基础上，将恒盛地产的优先无担保票据的长期债务评级从“ccc”下调至“ccc-”。

“恒盛地产的债务将于今年10月到期，因此将其评级定为‘‘CCC -’是最合适的。 》基准测试。

电话会议上叶景行解释说，恒盛房地产有3亿美元年10月到期的海外优先无抵押票据，“由于房地产市场下行压力、企业疲软的销售业绩、不明的再融资计划，恒盛面临的再融资风险不断上升”。

观点地产网表示，叶景行还提出了恒盛确定的再融资计划，改善流动性和债务疲劳状况，稳定调整标杆或其展望，进一步提高了这一评级，“但恒盛提出了债务到期前6个月可行的再融资方案

部分正常销售。

实际上，除了标杆以外，另一个国际评级机构穆迪投资者服务企业(以下称为“穆迪”)去年3月表示，恒盛房地产是“最有可能发生债务不履行的三个房地产开发商之一”。 那时的背景是浙江奉化房地产公司的兴润置业出现了违约，这成为中国房地产市场违约的“第一枪”。

为此，《国际金融报》记者进行了当地采访。 仅上海地区，恒盛房地产的几个楼盘还在销售中，一切似乎都没有乱。

“其实，如果真的不行，我们在这里卖楼吗？ ”的问题。 《国际金融报》记者作为购买者与上述销售层人员交流时，他坦率地说。 “对现在销售的这个楼盘来说，位于中环地区，价格比其他中环的楼盘低一点。 我相信还有市场。 ”。

他还说，关于办理贷款的合作银行，“目前，招商、建行、工行的分行都与我们有业务合作，在条件允许的情况下可以满足95%的优惠”。

记者又去这个卖场外面，实地访问销售的楼盘。 住在附近小区的爷爷和《国际金融报》记者交流时，那边的工程没有停止，证明前面通过了一点工程车。 记者站得很远也发现了工程的痕迹，也许是接近年末的关系，工人没有想象中的多。

在交流中，恒盛不动产前期的楼盘被怀疑“卖完了”，他说:“两年前开始销售，现在应该陆续搬家，但人气不太高，入住率也不太高。”

一位经纪人无意识地对《国际金融报》记者说，恒盛房地产前阶段虹口的楼盘被人“堵住了”。 原因可能是交房时间晚，价格下降了。 但是，对此说法，《国际金融报》记者通过恒盛地产官网的资料检索发现，在上海地区的住宅房地产中，恒盛没有部署在虹口区。

之后，记者去恒盛房地产位于徐汇滨江的高级楼盘。 同样，这栋楼销售正常，“大楼的上层可以看到江景，价格更高”。

但是除了上海市场，恒盛地产可能所有项目都没有这么顺利。 去年11月，据《中国房地产报》报道，长春数百名业主因延期交房的问题向法庭起诉恒盛豪庭，要求恒盛豪庭返还房款和违约金。 法院当时没收了恒盛豪庭的约80套房产和一点商业用的房间，据报道价值约4000万元。

不仅仅是那个。 据媒体报道，恒盛地产5年前以19.7亿元收购的南京三开封河项目至今尚未开工。 年以6亿6千万元收购江苏演艺文化产业股份54%股份，投资250亿元开发南京创造文化产业基地。 “这个项目至今没有开展实际业务”。 另外，由52层办公大楼和48层五星级酒店组成的南通融盛大楼于预定年12月竣工，“项目现在只建设了3层，停止时间长”。

累了“陆小龙”？

1月27日，《国际金融报》记者访问了位于奉贤区解放东路的“昙雅名庭”和“潲雅名筑”项目。 媒体报道称，这个项目确实没有开工的迹象。 更早以前，这个项目因为“农民工工资不足”的话题去过东方卫视，这个话题至今还留在奉贤区的某个论坛上讨论。

据了解，“曲雅名庭”和“曲雅名筑”的开发者是上海丰翰房地产开发有限企业(以下称“丰翰”)。 根据中融信托名为“融翰1号上海奉贤南桥新城一期(优先顺序)”的项目新闻，丰翰的实际统治者是陆小龙。 据年的报道，陆小龙也是“上海陆园实业投资(集团)有限企业”的实际统治者。

有消息称，同样江苏如皋人陆小龙是张志溶最亲密的生意伙伴之一。

1月16日恒盛地产的公告中说，陆小龙及其所属的上海陆园实业投资(集团)有限企业及其关联企业与恒盛房地产及其关联企业没有任何所有权关系。 公告还确认奉贤区的“潲雅名庭”和“潲雅名筑”是海陆园实业投资(集团)有限企业的项目企业委托本公司上海附属企业进行有偿管理，不是本公司的开发项目。

据上海热线报道，恒盛地产管理该项目的负责人说，除了房地产项目的开发业务外，对外受托项目的管理业务本身也是恒盛地产的重要业务组成部分。

该负责人表示，在接受本项目委托后，恒盛地产凭借自身积累的管理经验提高了“潲雅名筑”项目的水平，加快了项目的开发。 “到年底，项目基本完成了销售业务。 而且从年初到现在，竣工前的水、电、装饰装修、绿化等各小区的辅助工程和员工也基本竣工了。 接下来，恒盛受托会继续履行合同，积极推进项目顺利交付”。

但是，在媒体眼里，“昙雅名庭”和“昙雅名筑”的项目或多或少牵引着恒盛房地产。

克利瑞研究机构总监薛建雄对《国际金融报》记者说:“原来这里是预售的项目。 现在停止了，被法院检查了。 你说没有大的影响？ ”。

未来从哪里来

那么，在现状中，排在中国房地产前50位的这家公司，真的会像标准普尔所说的那样不履行债务吗？

“大致分为两方面”某四线城市的开发者，几年前也向民间募捐和多个当地的“大佬”借过钱。 他在接受《国际金融报》记者采访时表示，“首先，是你的大楼销售预期情况，这决定了大楼的质量、同意度和市场整体情况。 其次，看你的信用和人脉。 有些公司为了还债，也会打折大楼回收现金流。 或者，通过自己的人脉，租旧的还是新的。 ”。

也有看法认为恒盛地产不会轻易倒闭，但毕竟就企业总资产来看，有储备地，有些项目还在销售，并不是滞销。 数据显示，截至去年上半年，恒盛房地产土地储备达到1500万平方米，平均地价约为每平方米1331元，所有房地产资产票面价值达400亿元。 有消息称，迄今为止，第三方评估机构估计“恒盛地产项目总开发价值超过千亿元，企业资产基本面状况良好”。

但是，以同样的数据进行佐证，据媒体报道，恒盛地产的净负债达到了195亿元，净负债权益比为107%，远远超过了领域的83%的平均水平，“许多指标表明恒盛地产的危机隐藏着”。

不仅如此，恒盛地产还涉及四川信托和中融信托两个信托企业。 其中，涉及了恒盛地产楼盘的抵押问题。 例如，四川信托的“恒盛祺伟开放期2期集合资金信托计划”总规模为3.9亿元。 300万以下的预期年利率都达到了10%。

据解体称，恒盛地产短期内“倒下”会导致信托风险的问题。

对于外部的上述疑问，国际金融报记者无法联系恒盛地产相关人员。 但是恒盛地产总裁丁向阳表示，企业核心项目目前运营稳定，“上海‘尚湾’、南京‘金陵湾’、合肥‘水库街’等核心项目都在地区核心地区，目前销售状况良好，其进度是企业整体计划

值得注意的是，据证券经纪银行国浩资本有限企业(以下称为“国浩资本”)介绍，企业年6月30日现在的账面价值达到182亿元，约每股2.95元，“现在的价格相当于0.35倍的账面价值(市值/账面价值)，领域

对此，国浩资本提到了恒盛地产未来的可能性之一的私有化。 “张志溶现在拥有恒盛的68.4%的所有权。 随着内地房地产气氛低迷，本行相信张志融，或在短期内重新提出私有化计划。 ”。 国浩资本说:“恒盛的基本要素差，街道物品(个人投资者手中的票)少，交往不活跃。 如果企业私有化，风险收益率非常有魅力。 ”。

因此，国浩资本最近反而提出“投机购买恒盛”，定价为1.77港元，对每股账面价值打40%的折扣。 到目前为止，年和年，恒盛地产试图私有化，获得了大股东的第一肯，但遗憾的是，在中小投资者的抵抗下，最终的私有化没有成功。 另外，根据香港的政策条文，提出“私有化”一年内不能再次提出类似方案，但现在时间上的限制已经过去了。

领域“冰山一角”？

值得观察的是，比较恒盛房地产的情况发现，现在市场上恒盛房地产只是打开了盖子，将来越来越多的公司有可能违约或彻底倒闭。

福布斯杂志去年在2009年中国实施经济刺激政策后，房地产领域经历了繁荣期，许多新企业聚集在这个领域出现，“这些企业的财务状况远比恒盛房地产稳健，在经济低迷期房地产的营销能力也差得多

“这些企业可能没有在各大证券交易所上市，但浙江兴润置业这样不知名的中小企业不仅拖欠了35亿元的债务，而且引起了恐慌，在7.9万家房地产企业中，数百家 ”。

中国金融智囊团首席金融学家宏皓年比较了100多个城市的调查结果，称:“90%的中国地产代理已经无力偿还债务，同时发行银行贷款、信托、中小企业贷款、民间贷款、高利贷等融资手段，90%的房地产

“也许没有那么夸张。 中小企业可能会遇到一定的困难，但总体来说市场是健康的，困难依然是小部分。 ”。 薛建雄想了好几次。

上述四线城市的开发者也认为，现在有些房地产公司有“大到不能倒下”的意思。 因为一旦持续倒下，不仅会导致企业经营问题，还会导致其他方方面面的问题。 因此，从整体来看，倒下的人和违约的人可能还不少。

美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济管理研究院院长甘犁此前建议:“相关部门应该对房地产领域进行压力测试，尽最大努力避免出现系统风险。”

“实际上，在现阶段，对房地产商影响最大的并不是和原来的落马政治家太近。 例如，香港的另一家上市公司。 ”。 薛建雄认为“也许，这才是他们最大的风险”。

资料来源:国际金融报