【瑞安1月业绩大降六成 罗康瑞复出】

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业绩没有达成的高层大血液交换:瑞恩1月业绩下降了6成罗康瑞复活了

2月10日，对重组后1个月的瑞恩房地产有限企业( 00272.hk，以下简称“瑞恩”)进行了调整，发表了年初月的销售简报。 数据显示，瑞恩第一个月的销售额只有8亿6300万元，比上年减少了61%。

1月10日，瑞安房地产有限企业发布公告，宣布实施了一系列高层结构重组措施。 其中之一是从去年1月10日开始，李入港先生卸任行政总裁一职，执行委员会暂时由瑞安创始人罗康瑞先生指导。 按照总部制定的总体方针全面负责项目开发和业绩管理。 早期罗康瑞先生将担任所有项目的董事会主席。 这是自开业以来，继万科、银亿等住宅企业之后，另一位高管退休了。

“罗康瑞领导的瑞安房地产快速发展有限企业执行委员会和重组的管理层全面负责企业的日常运营和管理，在每两周的定期会议上进行项目和销售战略的决定是第一管理和决定的作用。 由项目委员会负责，各独立集团可以根据项目进展情况和市场状况调整战略，加强项目自主权”，瑞恩地产高层告诉时代周报记者。 另外，瑞恩房地产将进一步加强管制，通过标准化提高利润，定制服务由卖方定制房型。 监视价格工期，提高周转，提高收益性。

意味着李进港辞职，高层结构重组，或者瑞恩将迎来更激烈的变革风暴，但第一个月销售的数据给“斗志昂扬”的瑞恩带来了“阴天”。

罗康瑞为业绩不良道歉

年初，罗康瑞卸任瑞安房地产行政总裁，把自己的指挥棒交给李进港手中，自己只保存了董事局主席。 在此之前，李进港负责瑞虹新城二期项目，是上海第一个大型综合住宅开发项目，是上海当时最大的旧区重建项目，其引进的“精装”概念，打破了上海住宅一贯的“毛坯房”模式。 交接时，李进港曾经表示意气风发地致力于提高企业业绩。

但是，事实并不完全令人满意。 在任的第一年确实增加了业绩，比上年上升了74%。 但是，到了今年，这几年一边唱歌一边猛进的瑞恩，表现出业绩明显下降，大大掉下了眼镜。 年，瑞恩房地产销售额仅为48亿元，同比下跌43%。 净利润为20.29亿，比上年下跌41%。 合同销售额为57.32亿元，不到当时瑞恩120亿元年销售目标的一半，到年底瑞恩房地产负债净额达到260.35亿元，净资产负债率达到70%。 当时瑞恩房地产的股价一时下跌到2元以上的港元。

中投房地产领域的研究员韩长吉告诉时代周报记者:另一方面，瑞安项目的开发速度慢，第一是旧城拆迁过程慢，耗费时间和精力，牵引工程项目整体的进度。 另一方面，开发的一些产品很难符合顾客的诉求，例如户型大小不合适，基础设施不完全等。 瑞恩的开发，销售节奏的控制不好，住宅库存少，销售量多也有关系。

罗家瑞当时为此制作了道歉录像，向股东们道歉。 “企业的业绩不理想，我不想找任何借口”。

由于战术上的失误，那年下半年人们踊跃购买房子，其他住宅企业赚得盆满钵满的时候，瑞恩只是面临着没有住宅不能出售的不自然状况。

年，在年房企业销售排行榜上排名第41位的瑞恩不动产，年直接从top前50名中被甩了。

年5月，罗康瑞在一次活动中说:“我承认瑞恩在过去两年做的不充分。”他也表示了想回归的强烈意愿。

年，瑞恩的业绩变暖，恢复性提高了。 累计合同销售额166亿元，实现年销售目标的151%，比上年增加190%。

瑞恩的业绩恢复了很多，但遗憾的是，时代周刊记者在top50排行榜上没有看到瑞恩的房地产身影。

韩长吉这样评价瑞安地产近几年快速发展的获得和丧失:瑞安地产成立于2004年，2006年在港口上市成功，以上海为基地为内地奠定了一定的基础。 旗下的新天地项目得到了广泛同意，也与旧城改造项目有很多关联，在这方面积累了一定的经验。 成功在香港上市也有利于开拓公司的融资渠道，有利于公司的迅速发展。

但是瑞安现在存在的问题是内部管理框架不顺利，产品难以满足市场的诉求，在具体操作上，项目适应环境的“无力感”，即项目设计追随市场诉求的转变， 另一方面，也必须等待价格管理和转速的提高。

一个人献血重组

1月10日，瑞恩宣布重组管理层的管理架构，以加强管理能力和理顺的快速发展战略。

重组后，瑞恩房地产拥有的管理企业瑞恩房地产的迅速发展有限企业的执行委员会起着第一管理和决定的作用。 有关安排于1月10日李入港先生卸任行政总裁后生效。 执行委员会由主席罗康瑞先生领导。 上海易居研究院的研究员说:“罗利康先生此前向投资者道歉后，企业管理层也进行了反省。 这次人员调整侧重于为瑞安管理层重新整理，帮助集团在年深度水平上迅速发展。 ”。

在项目中，对项目董事会放权，按照总部制定的总体方针全面管理项目的开发和业绩。 初期由罗康瑞担任全项目董事会主席。

而且，瑞安房地产和中国新天地的迅速发展战略为了确保更好的协调和执行效果，宣布任命黄勤道先生为瑞安房地产理事会的成员和理事长。 然后任命郭庆和王颖为瑞恩房地产快速发展的董事会，这两个人平均参与过武汉天地和瑞虹新城项目的管理。 在新的岗位上，前者侧重于管理和顾客服务，后者负责产品、销售和消息传递。

“重组的目的是进一步推进基于项目的管理架构，整理迅速的发展战略和总部与项目团队在项目执行上的关系。 ”。 罗康瑞在瑞恩的公告中这么说。

罗康瑞显然对这次重组抱有很大希望。 在他看来，过去三年的计划没有达成，他自己也有责任。 在市场环境不稳定的情况下，新人确实很难做出迅速有效的决策，他的过早退出也占有一定的责任。 而且罗康瑞先生也表示会尽快准备新的三年计划，向董事会提交批准。 如果新的三年计划达不到，他也会辞职去董事会。

“用冷酷的语言表明了管理层破釜沉舟的斗志。 对现在陷入快速发展困境的瑞恩来说，必须这样做。 否则高管调动时，斗志心和战斗力容易紊乱。 但是，这种表现形式依然大于实质。 ”。从严跃进来看，没有很大的反省，仅仅复制所谓的成功，3年后管理层依然会碰壁。 即使只有领导的号召力才能激发瑞恩的斗志，如果没有实质性的变化，在这样的激励下瑞恩三年后的崛起也不多见。

“这个‘上海叔叔’是真正的‘焦躁’，必须一个人扔。 ”精通瑞恩的业界人士嘲笑了时代周刊记者。

韩长吉表示，瑞安很帅，继续调整企业内部结构，目的是“高周转，满足顾客诉求，实现销售业绩增加”，企业内部结构的调整给公司的快速发展带来活力，提高项目运营水平的灵活性。 企业也面临挑战，分割旗下全资子企业的中国新天地尚未实行，内部改革也面临很多障碍，另一方面，现在国内房地产整体面临着很高的风险，瑞恩也面临着很大的风险和挑战。

“天地”模式难以持续

早早进入内地的房地产商，为了各种成功，授予罗康瑞“上海阿姨”称号，瑞安是上海的“上海新天地”项目，在内地市场大炮走红。

上海新天地对瑞恩来说，确实非常成功。 据当时媒体报道，1999年开工，2000年建成第一期，2001年正式对外开放，当时周边住宅价格处于6000-8000元/平方米的阶段，其开发的翠湖天地第一期售价已经

上海新天地这一“传说”的人气，使瑞安迅速成为当时内地市场最火热的公司品牌之一。 上海石库门改造老房子，变成时尚购物街受到称赞。 现在上海新天地成为上海的标杆，被列为上海旅游景点之一。

这个古老的城市改造模式，不仅让罗康瑞看到了复制可能性的希望，还从很多地方政府那里得到了橄榄枝。 上海新天地的成功也逐渐加大了瑞恩的食欲，开始将大量的财力和精力投入到这个旧城改造的模式中。

短短几年，“天地”模式就开始在杭州、重庆、武汉等重要城市开花，但这些项目中重庆的“天地”项目无疑是罗康瑞最有前途的。 但是位于重庆市渝中区化龙桥地区的重庆天地城市综合体项目至今已有10年，由于长拆迁周期和港商瑞安所习性长的开发周期，该地还没有实现当时的计划目标，项目主体写字楼和百货公司

这里是曾经有名的“下岗一条街”，有很多旧工厂和宽敞的小屋区。 2003年瑞安开始了该区域的拆迁维修储备，整整4年，到2007年转移了这里的1.3万户居民。 许多“天地系”的冗长战线使瑞恩的资金链变得紧张起来。 年，瑞恩的净负债达到260.35亿美元，净资产负债率达到70%。

从严跃进来看，上海新天地能够成功是两个基本要素，之后“天地系”陷入困境是缺乏这两个基本要素的理由:第一要素是拆迁的效果。 瑞恩是上海的新天地项目，拆迁公司比较紧凑。 但是，之后的“天地系”项目没有那么顺利。 随着城市房价的上涨，人民维权意识的提高，住宅企业拆迁的价格越来越大。 一旦陷入进退两难的境地，往往会吞噬大量的资金和利息，瑞恩的资金紧张程度会加剧。

第二个因素是商业气氛的浮现。 上海新天地提供了懒惰的小资气氛，这与附近的人民广场商圈形成了互补的作用。 但是，现在其他城市的“天地系”在功能上和普通城市商业综合体一样。 因此，传统的顾客层培养功能明显较弱。

因为缺少这两个因素，瑞恩的战线越来越长，几百亿元的投资“折磨”了瑞恩。 继续操作这些项目不仅会给瑞恩带来高收益，还可能成为限制快速发展的枷锁。

为了处理资金上的压力，瑞恩必须销售高质量的业务项目，以缩短资产的运营周期，提高资金的运营效率。

另一方面，近年来的商业地产市场也与10年前发生了很大变化，市场竞争加剧，商业地产项目盛行，更多的公司参加了商业地产领域，甚至万科、绿地也不例外。

据勤和中国连锁经营协会共同发布的《中国购物中心和连锁企业品牌合作快速发展报告》显示，截至去年9月，中国商业住宅施工面积达到6亿平方米。 中国的购物中心在中国每年以300家公司的速度增长，每年达到4000家。

在严峻的市场竞争环境下，瑞恩如何提高自己的核心竞争力？ 逐渐放弃旧城市的改造模式，下“神坛”寻找新的商业模式也可能成为瑞安必须面对的问题。