【地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具】

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这个现代花园的老板告诉记者，1996年我购买了大楼的单元房，但至今不能住，一等奖是12年。 北京东华金座咨询服务中心主任邢宝军:通俗地说，开发者开发楼盘的过程可以称为“空手套白狼”。 中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜:开发商聘用的业主的销售预付款可以免费录用，而无需付出任何代价 在全国人民代表大会代表中建立三局局长洪可柱说:“单手交货，单手付钱。 “不卖期待房间，只允许卖现房间。 4月28日，央视《经济半小时》播放了《房地产开发商将商社的预售制度变成日元工具》。 以下是节目的复印件。 买东西，先看货再付钱，是启典的义理。 但是，现在人们买房的时候，经常看不到房子就先把钱交给别人。 我们实行了商品房的预售制度，根据这个制度，哪个没有完成，甚至图纸上的期待室都可以销售 表面上看，期房的价格看起来比现房便宜一点，但如果有什么错误的话，就麻烦了。 据统计数据显示，仅北京就有50多栋烂尾楼，其中许多是已经出售的期待室，按每栋100人的业主计算，至少有600户家庭，即使购买期待室也很难居住。 买期待屋的老板真的吃亏了 期房销售制度不完善，期房业主成为苦主靠近北京朝阳区亚运村的高楼，名字叫现代花园，从外表上看，它已经完成了 但是，靠近注意，现代庭院的门被铁皮复盖，门边露出水泥内壁，整个大楼空空摇晃，没有任何声音。 一位业主告诉记者，他在1996年购买了大楼的单元房，但至今不能住，一个是12年。 业主:“对我来说，我们其实还是很谨慎的。 我在北京市住宅土地管理局有朋友，我彻底查了(开发商的)五证土地证、开工许可证等。 有。 "记者:"全部都有吗？ “业主:是的。 所以我们买了。 接受采访的业主告诉记者，当初开发者承诺1998年提供房间，但1998年找到开发者时，暂时不能入住。 后来他找了好几次开发者，至今看不到自己的家 有两个同样境遇的业主，他们分别付给开发商五六十万的首付，每月必须还银行贷款，但得不到应该属于自己家的东西 2006年4月，北京市第二中级人民法院揭露了“老赖”的名单。 其中借款最多的是名为“北京德华”的房地产开发有限企业，“北京德华”企业是现代园林的开发商 记者:“你认为之后一系列问题的根源在哪里？ “”业主:“根源是期待室，那是期待室，这是根源。 去年，本台经济频道也报道了同样的事情，在宣武区的两广路上，一群所有者搬到了大楼的卖场，在那里安家 业主们购买的也是期待房间，他们大多在2001年左右支付了房费，一等也是5、6年，没有一个应该属于自己家的。 北京东华金座咨询服务中心主任邢宝军说:“2000年开始预售，前20多人买了房子，但因为没有建设，所以停止了，有些人退出了。 第二次是2002年又开始建造这座大楼又开始预售，当时说2003年底完成工作。 “记者:”(开发者)当时约好了吗？ “邢宝军:”没错。 当时约定的是，没有建设。 到2003年有了第三次预售。 2004年交了房间，结果还是不行。 卖了三次。 就是这所房子。 “房地产开放商的《预售歪经》有问题的期间，不仅仅是北京的现代园林和东华金座，据统计，房地产诉讼中70%到80%与期间室有关 期房一词最初是香港的说法，内地始于1994年，那一年我们国家制定了商品房预售制度。 这个制度的最初目的是拉动内需，降低房地产开发的资金门槛。 十年来，房地产业迅速发展，这一制度确实起着培育市场的重要意义 但是，诚信、实力不足的公司也钻这个制度的空子，越读《预售经》越歪 邢军，北京东华金座咨询服务中心主任，东华金座老板之一 根据自己切身的经验，他对期房销售制度进行了很多调查。 北京东华金座咨询服务中心主任邢宝军说:“(开发者)做了非常小的投资，首先，他有钱，可以拿到地皮，他可以借钱，政府可以让他运营项目，然后 以项目为抵押，然后借钱，然后他建造这座大楼，他可以事先销售。 这个楼盘在建设过程中即使开发商不出钱，建筑商也可以借钱盖大楼。 此外，里面的设备也可以由销售商提供(开发者)。 这样的(开发者)可以用很少的钱建设这个项目。 这是开发者通常采用的手段。 “邢宝军告诉记者，简单来说，开发者开发楼盘的过程可以称为“空手套白狼”。 如果整个资金链的所有资金都是1亿元，开发者前期的启动资金只需投入约1，000万元，同时1，000万元就可以立即支付银行贷款和业主的购买费用 业主花了几十万美元买的，只不过是卖场的沙盘和楼本上还不存在的楼盘 为了让雇主拿到钱，开发者们很头疼 北京现代园林老板:“广告做得特别好，卖场装修华丽，门口特别停着劳斯莱斯车、豪华车。 在北京一年一度的春季房展上，随时都有卖场的人在听煽动性的推进。 售楼员:“那一定会上涨的，两广路这个，明年是两广路哦，两广路开通的话，这个房价肯定会大幅上涨。 特别是我们的项目，这边有25万平方米的购物中心啊。 如果这个购物中心发生了，这个房价一定会大幅上涨。 “卖场负责人:”中有普通的装修，但不一定基本上有家电和电器 “几名房地产工作人员向记者透露了住宅销售的潜在规则。 企业职员:“推广各方面只不过是炒作吧。 我把这件事炒得很大。 “房地产策划人蔡鸿岩说:“你怎么给人买？ 只要我引人注目，就去看了。 只要有人关心我就ok。 据说世界上没有免费的午餐，在开发商玩的房间里卖猫，让他们漂亮地吃免费宴会，他们正式拿着业主的钱盖大楼，不仅不需要支付任何价格，还利用房地产开发上涨的机会，更 汪利娜，中国社会科学院经济研究所的研究员长期从事房地产领域的研究 汪利娜:“作为预售可以得到老百姓的购买费用，也就是说(开发者的)第一融资渠道，我们做了一点研究。 “汪利娜说，开发商采用的资金主要来自以下几个来源。 自有资金，银行贷款，预售金，建筑商垫付款。 其中，业主提供的预售款可以免费采用，无需付出任何代价 汪利娜:“那么预售金占房地产开发公司整体融资的30%，资金来源的30%左右。 预售金的进入极大地解决了开发商的投资风险，特别是在现在的房地产市场看到、价格上涨的情况下，出现了奇怪的现象:所有者向开发商出钱，开发商用所有者的钱开发楼盘，房地产价格上涨，开发商违约， 中国社会科学院金融研究所的易宪容研究员说:“利用你民众的钱，利用民众的财富，背着你赚钱，没有风险。 易宪容，中国社会科学院金融研究所的研究员对商社的预售制度非常关心 他告诉记者，在开发者和业主的游戏中，积极的总是开发者。 中国科学院金融研究所的易宪容研究员说:“我该怎么办？ 什么好？ 我能做什么？ 我的房子慢慢卖，我想卖。 我不想卖我的价格。 反正银行有钱。 其他的钱给我，已经在我手里了。 我家反正是你住的，什么事都不在乎，为什么呢？ 然后建筑商拿钱进来，对吧？ 是的，这种情况下他的房价会越来越高。 解开开发者的期待住宅之谜被好处所左右，很多开发者将预售制度变成围绕金钱的工具，想通过炒作获得高额利润也成为房地产营销的潜在规则。 在这个游戏中，开发者不仅可以借鸡下蛋，更重要的是，开发者随意炒楼价格提供方便。 例如，绘图时，601平方米，挖洞时，701平方米，奠定基础时，801平方米，关闭天花板时，一万二千平方米，装修后，一万二千平方米。 一栋分为开发者，可以进行一些销售，同时可以通过涨价的期待来唤起顾客的需求。 如果不打破这样的游戏规则，就很难从根本上抑制炒房的风 洪可柱，全国人民代表大会代表，中建三局局长 洪可柱对期待室的态度很明确。 那是取消预售室制度，简单来说，就是不卖期待室，只允许卖现在的房间。 在全国人民代表大会代表中建立三局局长洪可柱说:“单手交货，单手付钱。 洪可柱认为，由于现在的住宅摆在前面，购买者不需要事先向开发者支付自己的钱，可以比较有效地降低购买者的风险。 另外，买卖现房会提高透明度，抑制部分炒作的资金投入，减少炒作在市场上的炒作，有利于房价的管理 洪可柱:“房子还没盖好，很多人炒房，大量炒房价。 “洪可柱的提案，说得多而不杂，很多人一直在呼吁 但是实际上很难执行。 因为在房地产市场上，很多现有利益的人都从期待室中受益。 移动着商品店的预售制度，也就是奶酪 首先，银行方面正在借钱，还在等待收回。 不行。 我不能同意。 对于炒作的投资者来说，取消预售房间制度等同于压缩炒作的空之间。 不行。 我不能同意。 建筑商方面取消预售制度，在多个资金实力不强的情况下，有可能会出局。 我不能同意。 不能洗牌。 从开发者方面。 加强监督管理力度，完善房地产预售制度商品房预售制度的存在，为开发商炒楼价格，圈钱，打开方便之门。 但是，留给购买者的是很大的风险，有的人不能花钱得到房子，有的人即使得到房子，得到的房子与开发者当初的普及相比完全消失了。 在朝阳区的逸翠园区，业主们关门时，发现有些房子的墙壁没有完全封好，砖增加了，有些房子没有钉好，电线还在外面。 北京某检测室企业技术负责人刘咏刚说:“楼盘的平坦性是超国家规范，国家规范的允许误差是8毫米，现在我们这个尺寸的测量范围是15毫米，现在几乎无法测量。 房子的问题还很多，水管的抽出、厕所的防水、屋顶的设施都没有配备 业主:“(和室)本身就是高级企业品牌，高级企业品牌的话，我认为是这样建立的大楼，所以我相信是好的企业品牌。 但是从现在来看，我觉得盖房子不行。 在离逸翠园区不远的地方，华业玫瑰这个小区也没有达到开发者约定的入住标准，有些业主拒绝入住 一个业主买的房子叫装修，但实际的墙破裂了，在地板上踩了几次，从下面冒出了灰尘 业主:“他说它搬到办公室了，一个进程，让你签，让你签，给你点东西，你不知道该不该收这所房子，我写的那四楼，我两张大 什么，什么写了乱七八糟的问题，他让你写了。 “记者在街头采访中得知相当一部分希望购买者遇到了同样的问题 企业职员:“房子下来后，有些东西和实际普及的不一样。 “企业职员:”比如大楼的书上写着，没有院子里的洋房。 最后花园不见了啊。 比如展望台是烟囱。 “企业职员:”他们刚经历过在暖气里跑水，装修结束后，房子进水了。 从例子可以看出，在住宅交易过程中，很多开发商用甜言蜜语打开了买家的钱包，但钱拿到开发商手后，买家被牵着鼻子走，拥有解释权、定价权、纠纷解决权，一切都是开发商牵着手。 如果有必要进一步论证是否废除预售制度，加强预售住宅的监督管理是当务之急，不能成为迫使开发者反过来威胁购买者支付的住宅费用的手段 中国社会科学院金融研究所的易宪容研究员说:“预售金支付后，或者钱送到后，一定由第三者保管，为什么要保管这些钱，对你的开发者和你的科学来说，这些钱收到后，不要逃避。 调查中的记者发现许多烂尾楼的出现是由于资金管理上的问题，即资金链的断裂 以以东的华金座为例，当时开发商向业主收取的预付款至少达到了500万 北京东华金座咨询服务中心主任邢宝军:“(开发者)看到有钱，他可以把这笔钱挪用到其他项目中。 项目太多了，他以为它能赚钱，没想到那边赔偿了。 这边也没钱，出现了烂尾楼 事实上，业主没有监督开发商资金录用的可能性，相应的管理不容易，开发商挪用预付款、挪用银行贷款的现象屡见不鲜 对此中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜提出了自己的建议。 中国社会科学院经济研究所的汪利娜研究员说:“那么，你预售得到的资金在海外由特别的账户管理。 而且，海外预售和国内预售不太一样。 在海外，只需支付预付款。 例如，在美国，你只需要支付一万元的预付款。 那么，在我们国家预售制度和海外最大的区别是你多次不支付。 在被媒体称为“京城第一爤尾楼”的东华金座事件中，邢宝军等数十名业主成立了中国第一家维权企业，最终以法律手段拍卖东华金座大楼，恢复了最大限度的损失。 但是，这件事辗转6年，同时在地方政府和有关方面受到高度重视和处理 目前现代园林业主也初步制定，参照东华金座的方法处理问题 但是业界人士指出，处理同样的期待室问题的方法非常昂贵，商品房预售制已经到了需要重大调整的时候了。 律师秦兵:“我们自己受理的案件，关于商社的案件，80 %~90 %的案件也与预售制度有关，但是中国的预售制度即使开发者没有漏洞，顾客也必须用首付和贷款把100%的房款交给开发者，所以， 在这个过程中，我们的法律根本没有处理技术。 30分钟注意:捏炒房价格7寸为阻止房地产市场过热，政府在宏观调控中提出了很多方法，连续加息，收紧信贷，从未用力过 但是精通房地产操作的人知道房价被炒的不仅仅是钱。 没有炒菜的机会，没有炒菜的手段，房地产商就拿出吃奶的力量，房价也不可能上涨。 遗憾的是，商品房预售制度给他们留下了这样多余的土地 打蛇七寸，现在我们可以接触开发商的脉门，从这个地方着手，应该有把开发商的炒作从根切断做房价的可能性。 有消息称相关部门正在考虑由专家管理商品房出售的预售金，是房地产开发商加强监管的重要一步 开发者现在是因为他们事先拿到了买家的钱 在实施专家管理的情况下，开放商不能随便使用预售的房费，因此已经擅自违法，不能自己赚钱。 用这笔钱约束开发者应该比什么都有用