“小产权房转正有望了？国家这一新动作，撼动整个楼市！”

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你好，我是小司。

星期一，我刚和大家分解了房贷利率的新政策对我们的影响“重磅”。 中央母亲突然发动新政，房贷利率大幅调整！ 影响房价吗？ ”，转过身来，又是关系到民生国策的重大制度——土地法，发生了变化！

8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。 据说新《土地管理法》将从年1月1日起施行。

这次那些会改变吗？ 有七分:

1 .打破了集体经营性建设用地市场准入的法律障碍

.改革了土地征收制度

3 .完善农村宅基地制度的

4 .为“多规一体型”改革预留了法律空之间的

5 .把基本农地提高到永久基本农地

6 .合理划分中央和地方土地审查权

7 .土地审计制度正式入法。

新法的亮点太多了，小司给了每个人解读。

一是首次确定土地征收的公共利益。

仅为了军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、贫困扶助转移和保障性安居工程、以及单开发建设等6种情况确实需要征收的情况可以依法实施征收。 缩小土地征收的范围，防止随意盲目占有农民的土地利益。

二是增加征地补偿，保障被征地农民原来的生活水平不下降，长期生活得到保障。 完整的土地征收手续，原批后公告改为批前公告。

批前公告是指政府在征募前与农民协商，与农民协商后提出征募申请，办理征募批准手续，被征募农民在整个过程中有越来越多的参与权、监督权和发言权。

以往，在土地征收源的用途中明确土地补偿，用年生产额倍数法改变了明确土地补偿费和补助费的方法，将原来的土地生产额倍数法置换为区片综合地价。

另外，除了原来的土地补偿费、配置补偿费、地面附着物3项外，还增加了农村村民的住房补偿和社会保障费，为法律征收的农民构筑了更完整的保障体系。

最后，新的《土地管理法》打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。 农村集体建设用地入市是最大的亮点。

新法规定，农村集体建设用地符合计划，依法登记，且经三分之二以上集体经济组织成员同意的，通过转让、出租等方法由农村集体经济组织以外的机构或个人直接录用，聘用人为农村集体建设用地

什么是农村集体建设用地？

第一是用于非农生产的用地，分为宅基地、公益性公共设施用地、经营性用地三种。

那么，迄今为止这些土地进入市场的交易，例如给开发商盖房子，如果是经过征收成为国家整体后进入市场的交易，在新的改革后，这些农村的集体建设用地如果作为工业或商业用地进入市场，则不经过地方政府的征收，直接

为什么会出现这样的新政治呢？

土地红利的重要性众所周知吧？

比如，同样有土地，我的土地在农村。 我只能在这块土地上种庄稼。 你的土地在城市的郊外。 你可以自己盖大楼出租，租给开发商开发。 田地的收入肯定是卖房子租的。

“拉动内需”的关键是让农民发财，拥有更高的费用能力。 让农民共享土地红利是使农民发财的好方法。

另外，农村土地直接进入市场的方法可以为城市提供低价的住宅，缓解大城市房价上涨的压力，让更多的城市居民也享受福利。

这次改变带来的影响可以说是“时隔70年”。 你为什么这么说？

1 .首先，农民一定受益了。 新政的很多方面都体现了这一点。

①征集环节，确定土地征收的公共利益，这有助于保护农民的利益。

②在征地补偿方面，除了原来的土地补偿费、安置补助费、地面附着物三项补偿外，还增加了农村村民的住房补偿和社会保障费，征收补偿，更全面，农民得到了越来越多的保障。

③可以进城让农民定居，保存宅基地。 国家允许定居城市的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民的意愿让农民退出宅基地。 农民成为城市居民后也可以享受“土地红利”。

④集体经营性建设用地直接进入市场，可以发挥工业或商业等经营性用途，使农民增加财产性收入。

以前，农村集团首先要把土地“出售”给政府，政府要向公司和个人招募、拍摄和挂。 在这个过程中，政府得到了差额。 现在直接进入市场，中间商不赚差额，卖方(农村集团)就可以收到越来越多的钱，买方(土地使用者)就可以节约很多钱。 卖方和买方都受益，农民也可以得到越来越多的红利。

当然，利益的多少与土地的位置有密切的关系。 如果你是北、上等核心城市的城中村农民，你得到的红利最多，郊外的再多一点，郊外的更糟。 一般来说，省会城市及其郊区农民比地级市受益，地级市比县级市、县城大。

2 .其次对租赁市场的影响很大。

以前由于土地供应不足，楼市房价极高，供求矛盾紧张，但随之而来的是农村又有很多土地无法进入市场。

现在城市房价太高，土地太高，全国集体建设用地面积约4200万亩，将集体建设用地纳入市场流动体系，市场机制起作用。

比如，如果你认为一线城市还缺乏土地，开发者肯定会大量购买这样低价的集体建设用地，建设各种非住宅项目。

而且，只要引进开发者，建设租赁住宅，租给外面，就能得到至少5-8%的租赁收益率。 这对土地所有者来说也是可持续的收入，他们只需要拿出土地，不需要投入资金。

现在全国已经有18个城市，准备利用集体建设用地建设租赁住宅的试验，肯定有利于大幅增加租赁住宅的供给，有利于增加供给，抑制城市房租。

在北京上海，农村集体建设用地也不少。 将来，这些地方可能会成为长期的租赁住宅。 至少会降低周边的租赁水平。

在一线城市，农地直接进入市场的房子可能是商品房价格的四五分之一。 依靠这种不动产，长期租公寓，可能会有利润，也可以长时间提供低于市场价格的房租。 这对控制房价有积极的作用。

例如，北京大兴这一全国首次发布公告发布了集体建设用地进入市的地区。 北京大兴区泸海镇三个集体建设用地出让，建设共享产权住宅。

公告指出，该项目的总用地面积为4.7万平方米，其中建设用地面积为4.1万平方米，用地性质为绿隔产业用地，建设共享产权房，为北京大兴提供4000套房来源。

售价是29000元/平方米还是装修？ 这个价格比周边商品房的项目至少便宜一半以上。

当然，29000年购买的不是全部产权，只是一部分产权。 根据北京市共享产权住宅的规定，50%是个人产权份额比例的底线。 这是对比财力有限的刚要一族，提出的一种家。

③住宅有那些影响吗

农村集体建设用地转让也有限制，只能建设工业、商业用途，即厂房、写字楼和租赁住宅、共享产权，不能直接建设商品房。 所以，关于房价，可以分散购买房价的诉求，抑制房价。

这次改革主要是因为商业和工业用地，不是住宅。 所以，我也通知大家现在关心的小产权室是否有可能转正。 不能。

集体土地不经过“政府征收”直接盖房子，而且不是农民个人使用的。 这样的房子，我们以前被称为“小产权室”。 小产权房可以改成租赁，但不能取得商品房的产权证。

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