““房地产经纪管理办法”即将公布”

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现状:资质证书尽是形式

从1994年开始，上海已经有了《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，之后也制定了一系列修订条例。 但是，现行的房地产商市场并没有受到“限制”，某中介机构的高层表示，最高的限制方法首先是责任个人的决定，这可以通过资格登记来完全实现，但从房地产商资格证书的开设到现在，

规范经纪人的房地产经纪人资格证明在领域内几乎形式化。 一位经纪人告诉早报记者，有5张证书就可以开设房地产中介分店，但多个经纪人只有中学以下的学历水平。 因为这许多经纪人只能通过借用或伪造的方法收集证书。 现在市场上出租不动产资格证书有300-500元/月的报酬。

房地产商的资格证书本来是规范市场员工的手段，但成为市场公开的秘密后，该规范的目的明显相似。 上述中介说，现在在房地产交易中，要求持有劳动资格证书的人签字，但这个身体和促进该交易的人不是同一个人，发生纠纷时，只能由房地产经纪企业负责。

汉宇产总经理施宏叡表示，在香港，从事二手房交易的房地产经纪人各有“执照”，一旦发生纠纷，经纪人可能面临被吊销执照的风险，这大大降低了经纪人从事违法行为的可能性 但是，在上海乃至内陆的很多城市，承担纷争后果的大多是房地产商，这对经纪人的束缚显然很小。

另一方面，要普及就业资格，现行经纪人的学历也显然是很大的考验，如果考试问题太简单，考试就没有意义，如果太难，70%以上的人可能无法从事这个领域。 因此，如何提高员工的专业素质成为一大课题。

◎中介反应

"根治中介乱象需要很长时间. "

即将发布的“房地产商的管理方法”是在低迷的中介市场上涂雪花膏吗？

中原地产研究和咨询部的马冀表示，中介市场长期缺乏约束，“房地产经纪管理方法”无疑对整顿风气、规范市场有一定作用，但为了根治这种问题，必须提高员工整体素质，完善相关法规和实际 当然，新方法长期以来有利于市场公平竞争，完全中介市场。

据房地产商协会一位不透露姓名的人透露，经纪人的许多方法确实游离到法律边缘，欺骗、欺骗已成为常态，有些老经纪人的不法行为也在恶劣的环境中成长。 如果这种恶性循环加剧，将严重不利于房地产市场的未来，毕竟二手房市场将来会成为房地产的主流。

中介的乱象

1 .共同炒房，扣押共犯

现在很多买家在新房附近的中介经常能找到所谓的内部房源。 这些房源中介主张楼层好，位置好，但购买时必须支付一定的转让费。

事实上，许多项目都与这样的问题有关。 例如，位于北方的上海滩大宁城、崇明的达安御廷花园暴露过这样的问题。

据一家中介说，这种所谓的内部房源大多是开发商“倒卖”给中介的，在行情上涨的时候，如果开发商不想销售太快而牺牲利润，他们就把一部分房源挂在员工的名义上，挂在中介身上，绕过布告栏的 这种人为造成的供求不平衡往往能大大拉动下一个开盘的价格。

早报记者在许多新盘附近的中介机构发现卡的房源并不容易。 一位买家告诉早报记者，他曾经排队买了几个小时的新房，但在第二次开店的前一天，一位中间人拿到了他想要的房源，前提是支付5万元的转让费。

据某业内人士透露，中介是开发商覆盖光盘的一种手段，促进房价的依然是开发商，中介只是在扣押光盘、煽动房价中扮演“配角”。

2 .提高价格，伤害买方

如果说在开发商的新房源“按盘，抬高房价”中，中介只是从属作用，那么在交易中，为了促进交易而解体，抬高价格，是中介不可避免的责任。

一位黄姓女性告诉早报记者，她想出售半年前手中的房源，当时中介提出了180万元的价格。 之后，中介带来购买者，收到意向金后，本准备在3天后签约。 但是，那天，另一个经纪人打电话说，如果这个房源卖给他们，至少可以卖190万元，被钱感动，黄先生把意向金还给了第一个买家，再次打卡。 短短几周，这个房源最终以210万元成交，比当初的心理价格上涨了30万元。

早报记者说，房源可以挂一张卡，所以很多中介为了抢生意，不惜涨价、中伤的方法招揽。 中介在这个过程中不需要付出任何代价，可以得到更高的佣金，唯一要付出代价的是无辜的买家。

一位从事澳大利亚房地产商的员工说，在海外，一套房源只需委托一家销售企业代理，证券公司就有义务在一定时间内销售，中介有助于更合理地寻找买家。 相反，国内这几个中介争夺生意的方法容易助长不公平的竞争。

3 .“集体租赁”一万利

一位中介告诉早报记者，他的工作是收集一点房源，然后小组欠散客，他手里有50余套房源，基本上每月可以赚近10万元的差额。

他介绍说，比如外轮以外的两间房间，市场租金为1200-1500元/月，但将其分开出租，在一张床上以300-500元计算，每月租金将达到3500-4000元。

被房东问及有没有发现，房东说，虽然知道，但不能依靠房东的个人力量把房子分成多人，只要有一点多的钱房东自然就不会干涉。

和这个人一起业务的人很多，我们知道他们通过这种几乎没有书的买卖，在爆炸性的市场上分了一碗汤。

早报记者说，虽然法律法规禁止集体租赁，但由于定义只是根据人均平均面积和有无实体分隔来定义，所以即使定义了，也没有确定的执法机构依法取缔，多个小区集体租赁现象 专家认为，法律漏洞是繁殖这些问题的关键，单纯规范中介操作没有效果。

4 .销售无证不动产

每当相关部门制定一点法律法规，一点中介总是会找到一点“边缘”的操作方法。

比如，通过假离婚、贷款企业，绕过三套房申请门槛，比如“阴阳合同”中不缴纳契税和交易税，风险最高的不是帮助顾客购买没有产权的房子吗？

程先生1年前试图从某个搬家店手中购买搬家店，但根据当时的规定，成套商店必须交易5年以上。 当时，那所房子还不到五年。 据中介介绍，该地区周边的楼盘已经是1.2万元/平方米，这个房价只有1万元/平方米，所以我认为没有获得所有权。 在中介的激励下，程先生付了两万元定金。 据中介说，财产权一年后处理，届时中介会监督卖方。 但是半年前，卖方说不想卖房子，支付的房费会偿还。 事实上，这个地区的房价半年内每平方米上涨了近3000元，对于这一损失，卖方坚决不愿承担。 程先生也打算上诉，律师对他说，这个房间的来源本来就没有交易资格，所以再收回损失的可能性很小。

据业界人士透露，佣金和指标促使经纪人推拉，但最后必须让购买者承担背后的风险。