“2018年中国房地产公司销售TOP200排行榜”

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导读

top100房企业的销售规模增加了35%。 top30的销售规模占全部领域一半的江山的千亿房企业达到了30家，预计明年住宅企业的销售增速将放缓。

排名解读。

「

下半年以来，市场下跌，领域规模放缓。 截止到12月末，top100房企业单月业绩从去年同期近60%的高位下降到21%左右。 但是，规模房企业的年累计销售增速依然维持在较高水平，top100房企业的年销售增加了35%。 碧桂园以7286.9亿元在销售流量排行榜上居首位，恒大继续在权益排行榜上占据首位。 各梯级房企业的门槛、集中度进一步提高。 其中，top10房企业门槛超过2000亿，千亿房企业数量达到30家，top50门槛接近550亿元。

预计2019年中国房地产领域将从快速增长转向平稳增长，百强住宅企业业绩规模的增长率也将从近两年的40%左右下降到20%-30%。 其中，龙头住宅企业依然以年顺利快速发展、追求高质量增长为主。 千亿房企业数量今年达到30家后，未来规模扩大将放缓。 对目前持续增长和快速发展的住宅企业来说，业绩规模依然处于公司战术的重要位置。

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业绩

top100平均增长35%

下半年逐月增长放缓。

年，中国房地产领域整体业绩规模进一步增加，其中top100房企业年销售金额进一步同比增长35%。 预计下半年以来，政策限制的效果开始显现，市场下跌，领域增长放缓。 特别是在第四季度，住宅企业的推动量大幅增加，项目积极进入市场，但市场化的表现普遍令人期待。 值得注意的是，即使top100房企业在12月单月的销售规模创历史最高，单月也比去年同期下降，从7月的近60%大幅下降到21%左右。

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集中度

top30集中度45%近半壁江山

年，top200各梯间企业规模持续增加，销售金额集中度比去年同期大幅提高。 其中，top10房企业集中度达到26.9%，top20房企业集中度达到37.5%。 top50和top100房企集中度的上升幅度很大，分别比去年上升9.3和11.3个百分点达到55.1%和66.7%。

从年top200房企业分步集中度的一些变化情况来看，百强房企业内部出现了分化。 top3和top100以后的住宅企业的集中度与前两年基本持平。 其中，top3房企业的增长率逐年放缓。 top11-top50房企业集中度的增长率依然很高，比年均更高。

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门槛

top10达到2000亿，top30达到千亿

年，top100各梯间企业的销售金额门槛进一步上升。 分阶段来看，top3房企业的门槛超过了5500亿元，但门槛增长率比前两年大幅下降。 top20、top30、top50的住宅企业的门槛都增加了44%左右。 值得注意的是，每年top10的门槛超过2000亿元，top30的门槛达到了千亿。 另外，top100房企业的门槛增加了近43%，达到了218.5亿元，top200房企业的门槛继续维持在50亿元左右。

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格局

千亿住宅企业30家、300亿家或增长瓶颈

在3家龙头住宅企业中，碧桂园年销售额为7286.9亿元，比上年增加32.3%，自去年以来占据首位。 万科恒大的累计业绩也比上年达到14.5%和10%，规模增长稳定。 现在，龙头住宅企业自主进行战术调整，销售增速放缓。 今后三家龙头住宅企业以追求质量的提高为主，销售规模预计也将持续年内的快速发展趋势，保持顺利增长。

除前三名外，融创利用收购特点、足够的可销售值和良好的项目质量，以4600亿元的销售规模名列第四。 保利以4050亿元进入4000亿门槛，绿地也超过了每年3800亿元。 与top3的龙头住宅企业相比，这三家住宅企业的规模增长率相对较高。

千亿房企业数量达到30家，比去年的12家和17家大幅度增加。 新城以来的业绩增长率达到74.3%，排名比上年上升了5位，进入top10房企业。 世茂和阳光城( 000671，应该是股票吧)的排名也比去年分别上升了5位。 其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家住宅企业今年进入千亿住宅企业行列。 预计千亿家住宅企业的数量今年达到30家的话，将来规模的扩大会减缓，短期内会维持在30-35家左右。

值得注意的是，今年各规模的梯形分布出现了明显的变化。 每一步都从年和年的金字塔形变成了今年宽度狭窄的沙漏形。 另一方面，年业绩500亿以上的住宅企业数比上年又增加了20家，强者越来越强。 另一方面，300-500亿家住宅企业的数量逐年减少。 这是因为现在的中小住宅企业规模维持在300亿以下，依然有一定的生存空之间，但希望规模达到300亿，对投资布局、融资能力、内部统制等的要求极高，所以这个区间是现在的住宅

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目标。

大约九成的住宅企业达到年预期业绩

年，近半数百强房企业制定了年销售目标，大部分集中在top50房企业。 年，中国房地产市场受到限制政策的影响，公司销售增速放缓，但在提出这些预期业绩的住宅企业中，今年也有近9成的住宅企业按时完成了年度预期业绩。 其中，金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润、奥园7家公司于11月提前完成了全年的预期业绩。

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权益排名。

top100资本比率下降到80%，合作增加了

从今年权益排名的数据可以看出整个领域的项目合作情况在增加。 top100房企业的销售金额权益比从去年的85%下降到每年的80%。 除了通过项目收购取得土地的方法外，现在的项目地块在合计金额高、住宅企业资金紧张的背景下，近年来住宅企业有吸引市场的倾向，很多合作取得土地，合作开发风险。

分梯子来看，销售百强中各梯子房企业的权益占有率都有下降的趋势。 其中top11-30和top31-50梯队的住宅企业销售权益减少率最明显，分别达到7%和9.3。

在今年的销售权益排行榜上，恒大依然以5241亿元占据首位。 销售权益清单反映了住宅企业整体的投资能力，在一定程度上反映了公司的资金实力。 有些top200房企业的权益排名明显高于流量排名。 这些住宅企业可以分为两大类:一是销售权益占有率高，具有较强项目获取和独立操作能力的住宅企业，如恒大。 另一个是股票合作项目多，投资能力强的住宅企业，如越秀、弘阳等。

另外，代建、小股操作盘业务多的房企业根据迅速扩张的诉求，项目权益比例低。 这些房企在权益排名上低于流量排名，但利用较强的操作盘和项目管理能力，在项目开展和企业品牌传递方面也得到了较深的积累。 比如绿城、建筑业、滨江、朗诗等。

07

2019年公司快速发展展望

展望明年，面对更多复杂的市场形势，短期内公司将保持谨慎的投资，保持加剧的主要基调。 在市场调整期，现在的住宅企业应该把握时机，通过强化内部控制，提高自己的投资、融资能力。 严格管理项目利润空之间，保证利润率水平，为进入未来新周期后的潜在增长奠定基础。 预计未来住宅企业多样化业务的迅速发展方向将进一步确定，与房地产产业的协同性也将更加紧密。

市场:住宅不炒，城市措施的控制主要基调不变

从领域政策的方向性来看，年末个别城市出现放松的迹象，但短期内很难出台与房地产领域的刺激政策。 我们预计2019年一些城市的限制政策会缓和微调，但不会脱离住宅不炒、城市措施控制的主要基调。

另一方面，核心一线城市有望加快预约证的批准，打开闸门签字提交备案，供应量价格逐渐恢复正常水平。 另一方面，弱二线和三四线城市在市场下行和高库存压力下，控制和束缚政策。 对公司来说，弱市下依然推进项目，把保证现金流放在第一位。 然后，在限制政策逐渐缓和的预想下，第一集中在商品量的安排和下半年。

从成交结构来看，年各能源级城市市场分化明显，三四线城市依然是商品房成交的主力。 但是，受棚户区货币化配置的收紧和购买力的限制，下半年三四线城市的成交有点累。 2019年，受益一线城市新供给预期增加，预计需求丰富，支付能力高，一线城市成交保持低位复苏，二线整体平稳。 城市市场召回的压力首先集中在呼吁透明度和购买力不足的大部分三四线城市和部分二线城市。 这也在一定程度上为公司的城市布局提供了方向性指南。

业绩:整体规模从高速增长到平稳增长

年以来，中国房地产领域经历了增长最快的三年。 住宅企业通过高周转和高杠杆实现了规模的快速增长，特别是百强住宅企业整体销售规模的年复合增长率达到了40%左右。 年下半年以来，中央多次强调“不炒房”和“坚决抑制房价上涨”，再次确认，加强了控制常态化的期待、市场降温。

预计2019年中国房地产领域将从快速增长转向平稳增长。 百强房企业规模增速很难维持在近两年的40%，从20%下降到30%左右，比较而言，年显着停滞和总体保持平稳态势。 但是，即使是20%的增长率，如果能维持下去的话，4年内也会增加一倍。 对住宅企业来说，如何应对现在的领域周期，综合自身的资源储备和资本运营在2019年设定合理的迅速发展目标，也非常考验公司对市场动向的预测和管理层的智慧。

投资:重点是回归一线城市

虽然2019年住宅企业整体的土地投资态度依然会变得保守，但也应该观察地区机会的把握。 另一方面，年下半年以来，公司土地积极性下降，大部分地块的低溢价以底价成交，一线城市的溢价率已经降至冰点。 预计2019年一线城市土地市场成交价格仍将保持低位，目前是对土地投资有诉求、现金流较强的住宅企业比较合适的土地拥有时机。

另一方面，现在的收缩战线、地区焦点成为住宅企业未来战术布局的第一方向。 在一线城市地价召回、三四线申诉迅速释放的情况下，2019年住宅企业将减少四五六线城市的投资力度，重点是二线城市和经济基础迅速发展的三四线城市。

而且，在当前的市场环境下，规模住宅企业的特征更加明显，公司用地集中度更高，小公司用地难的局面加剧，获得收购与合作的用地依然是公司获得项目的第一手段。

融资:住宅企业积极开拓多样性渠道

年，市场整体融资环境依然保持紧缩态势，住宅企业融资相关政策也基本在底部运行。 但是年末在“1031”和“1213”的会议上，对房地产和杠杆相关问题的态度缓和了，最近的住宅企业融资出现了变暖的迹象。 年末批准了很多住宅企业的高额融资计划，但现在金融机构对房地产相关融资的审查也相当严格。 我们认为未来一段时间内，整个住宅企业的融资环境依然处于严峻的环境中。 促进销售退款，“借新的旧的”，保证现金流的稳定，我认为这是这一期间的主旋律。

另一方面，在表内融资紧缩的情况下，未来的住宅企业将继续深化与金融机构的合作，尝试开拓海外融资渠道，通过开展新的融资方法积极扩大融资渠道。 另一方面，住宅企业也将不断优化融资结构，增加中长期融资和表外融资，从而将财务杠杆控制在合理的水平。

产品:住宅企业回归产品竞争的本质

从产品战术层面来看，未来住宅企业之间的竞争被认为回到产品竞争的本质，项目实际销售的脱化表现也越来越依赖于公司的产品构建。

近年来，领域大部分住宅企业已经迅速发展，形成了自身的标准化、系统化的产品体系。 在市场变冷、费用回归理性、领域整合加剧的大背景下，住宅企业必须强化产品力量，构建自己公司品牌的特征，才能在越来越激烈的市场竞争中走在前面。 公司应该看到越来越多的顾客申诉，从越来越多的顾客申诉中找到自己的产品定位。

从中长期来看，未来的中高端改善类产品将成为各能源级城市新房市场供应的主流，刚性诉求将由越来越多的二手货市场、政府保障性住宅及“长期租赁公寓”满足。 我相信改善在中高端呼吁的刺激，将来越来越多的产品质量优良的企业品牌住宅企业会吸引“降低维度”的扩张。 通过将原来配置了一线城市的成熟产品系统引入三四线城市市场，符合三四线城市每天增长改善的诉求，谋求公司销售规模的进一步增加。

多样性:以房地产生意为轴心扩展

在领域增长放缓的背景下，住宅企业纷纷开拓新业务板块，通过谋求多样性变革寻求新的利润增长点。 年，包括保利、龙湖、奥园、时代在内的一些住宅企业相继强调了“去房地产化”的多样性定位，但改名为“去房地产化”并不意味着房地产业务，房地产产业依然是各更名公司迅速发展的重要中

当前住宅企业转型的快速发展模式也主要以房地产业务为轴扩展，目前已经是规模较大的租赁公寓、产业房地产、养老房地产、物业管理等细分行业。 另外，科学技术等未来产业吸引了一部分公司，如碧桂园对现代农业、机器人等行业的布局等。 2019年，住宅企业多元化业务依然以房地产生态业务为中心展开，预计快速发展方向更确定，与房地产产业的协同性也更紧密。

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