“长租公寓运营模式及资产证券化的路径选择（附四大范例）”

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在政策有利的大环境下，长期租赁公寓的市场参与者在当前市场的起步阶段，能否获得长期稳定的融资渠道，实现规模化经营，以及形成从资本投入到退出的闭环的重要因素之一是如何利用资产 包括具有不动产证券化特征的reits在内的资产证券化无疑是处理上述问题的最好方法。 年市场迎来的长租公寓行业的4个abs产品:“魔方公寓信托受益权资产支援专业计划”、“中信证券( 600030，股票吧)自由1号房租分期信托受益权资产支援专业计划”、“新派公寓权益型不动产支援专业计划”及“新派公寓权益型不动产支援专业计划” 股票吧)”的住宅资产租赁1号实际上租赁公寓公司能否实现基于资产证券化的融资，如何设计资产证券化交易结构，关系到参加者选择什么样的运营模式。 本文从租赁公寓的运营模式出发，通过拆除目前上市的租赁公寓资产证券化产品，探索不同类型的租赁公寓公司参与资产证券化的可能性和路径选择。

作者魏轶东朱思颖刘洁等

来源|中伦视界( zhonglunlawfirm )

一

不同的市场参与者

根据自己的特征

选择不同的运营模式

目前租赁公寓市场已经呈现出“多代理”、“多渠道”的特点。 据智信资产管理研究院的报告，现在有1100家公司投身于租赁公寓产业。 这些市场参与者在资本来源、领域背景等方面各不相同，根据自身的优势和特点选择了不同的运营模式。

(一)长租公寓运营主体分类

租赁公寓的运营主体可以从资本来源分为以下三种类型。

政府平台类型。

即，政府独立或与社会资本合作，建设或收购房源，作为长期租赁公寓的房源，提供保护性或政策性租赁住房。 比如上海市各区有各自的公共租赁住房投资运营企业，为本区青年处理、引进人才和外来劳动者、其他常住人口阶段性居住困难提供公共租赁。 截至11月2日，上海今年成交15张租赁住宅用地，土地面积近30万平方米，其中成交的地块大多是上海张江(集团)有限企业、上海嘉定新城快速发展有限企业和上海地产集团等地方政府平台企业的性质

国资背景类型

包括国有房地产开发公司、国有投资融资公司，自己通过建设、购买、资产筹措、租赁等途径获得住宅资源。 以北京为例，从去年开始，陆续有市属大的国企。 例如，首农集团、金角集团、城市建设集团和建设集团等利用闲置地改建公租房、保障房。 保利、葛洲坝( 600068，是股票吧)、中冶等大型中央企业也在竞争中购买包括北京、上海、广州、杭州等自保面积的地块参与长租公寓的建设。 建部、发改委、证监会等九部委于年7月18日印发了《在人口净流入的大中城市加速住宅租赁市场快速发展的通知》(建房[]153号，以下称为“153号文”)，“人口净流入的大中城市对国有公司的领导和牵引作用。 将来，随着各地的住宅租赁实施方案落地，国有住宅租赁公司出现。 日前，南京、成都、武汉、沈阳等通过制定相关实施方案制定了新建国有住宅租赁平台企业的计划和国有住宅租赁平台企业的市场规模预期。

社会资本型

也就是说，民间机构通过各种市场化手段获得住宅资源开展住宅租赁业务。 年国务院办公厅发表了《加快住宅租赁市场培育和快速发展的几点意见》(国办发[]39号，以下称“39号文”)，关于“快速发展的住宅租赁公司”的提法是“提高住宅租赁公司的规模化、集约化、专业化水平，大、 现在活跃在市场上的长期租赁公寓公司除了上述政府平台公司和国资背景的公司以外，还有很多社会资本投资的公司。

根据租赁公寓运营主体领域的背景，租赁公寓企业的广告主要可分为以下四类。

以开发者为背景的公司

早在年住宅城乡建设部就发表了《加快住宅租赁市场培育和快速发展的指导意见》，希望“推进房地产开发公司的变革和升级”，成为租赁住宅的多元供给途径之一。 年国务院办公厅39号文决定“鼓励房地产开发公司开展住宅租赁业务”。 协助房地产开发公司扩大业务范围，利用建造的住宅或新建住宅开展租赁业务的房地产开发公司与鼓励租赁库存商品住宅的房地产开发公司合作，迅速发展租赁房产。 ”。 近年来，在土地价格越来越高、楼市管制越来越严格的背景下，开发商的利润率下降，周转和发展速度放缓，利润模式在“开发+销售”以前就无法持续，开发商开始寻求其他业务的增长点。 万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等公司均在长租公寓行业布局。

证券公司背景的公司

13日文第一次提出鼓励经纪机构设立子公司扩大住宅租赁业务。 实际上，市场经纪机构已经利用其租赁中介业务与租赁住宅资源和租赁顾客相近的先天性特征开展了长期租赁公寓业务。 自寓(链家)、红璞公寓(世联行( 002285，是股票吧))、相寓(我爱房子)、公寓(如房子)依靠房地产经纪服务业务的背景，迅速发展了长租公寓业务。

酒店背景公司

相关政策没有直接提到鼓励酒店背景公司进入租赁公寓行业，但无论是酒店老板系背景的公司还是酒店管理系背景的公司，都有租赁公寓行业的先驱特点。 对于酒店，长租公寓的投资额低，服务员少，空的设置率低，吸引了以前传到酒店集团的参与。 在许多开发公司仍以“开发+销售”模式快速成长的同时，具有外资背景的酒店老板和酒店管理企业将“服务公寓”“酒店公寓”的概念引入了中国。 在国内，广义上可以把服务型公寓和酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。 当然，随着租赁公寓市场的迅速发展，酒店背景下的公司也逐渐从中端进入低端公寓市场。 城家(华住旗下)、窝趣(白金涛旗下)、彩润亚朵(亚朵酒店旗下)是以酒店为舞台的长租公寓公司的代表。

创业公司

现在，在租赁公寓行业，创业背景下的公司数量很多。 《国务院办公厅加快生活性服务业快速发展，促进费用结构升级的指导意见》(国办发[]85号)确定了长期租赁公寓等广泛人民大众费用诉求积极迅速发展的细分行业，参与公司进行电子商务 许多创业类公寓公司依靠政策东风迅速发展以o2o为代表模式的公寓类业务。 这种背景长租公寓公司经营思路和方法灵活，一般集中在长租公寓产业的细分行业。 这种类型的公司中知名度较高的有魔方公寓、寓言、新派、青客、水滴公寓等。

(2)长租公寓运营模式分类

根据租赁公寓运营公司运营的不动产分布位置是否集中，租赁公寓的运营模式可以分为集中型和分散型。

·集中型

建设、改造、收购或租赁整个大楼或物理集中的房子，将其作为公寓出租的模式。 集中型长租住宅由于住宅来源集中，设置了共享面积和共享设备设施，容易在空之间使用，另外，集中型公寓的服务半径小，管理统一，节约了人力成本，获得了协同效应，资产价值 但是，现在市场集中型公寓一般是从商业、工业不动产等非住宅不动产改造的，所以取得和改造不动产的能力很高。 拥有或出租不动产，或者整体托管的不动产，可以采取集中的运营模式。

分散式

运营的房地产是分散在不同地区不同大楼的房屋，运营商整合住宅来源提供整体标准化的改造和服务。 分散型公寓住宅来源多，选择面广，因此可以更丰富分散型长租公寓的产品水平。 但是分散型长租公寓的房源分散在不同的大楼里，服务半径增大，人员价格相对较高。 这是因为经常使用新闻化管理手段提高运营效率。 使用分散型运营模式的经营者一般通过租赁和受托方法获得分散住宅来源。

根据运营商的资产结构，长租公寓的运营模式可以分为重资产运营和轻资产运营两种。

重资产运营

也就是说，运营商是通过自己建设、收购等方法取得、持有住宅资源，收取对外租金来获利的模式。 重资产运营模式项目下的房源多为集中型房地产，对运营商来说，在房地产取得效率、运营效率、周期间资产运营等方面具有特征。 另外，使用重资产的运营可以实质性地增加租赁住宅的供给，可以缓和租赁住宅的供给不足。 但是，重资产运营对资金的要求很高，压倒了很多运营商。 一般来说，与房屋租赁有关的国有公司和开发商类公寓运营商具有充分的资金和融资特征，具有闲置的房地产资源，具有房地产改造能力，因此选择使用重资产运营模式。

轻资产运营

即，运营商不持有不动产，通过长期租赁和受托管理等方法集中取得住宅资源，通过租赁(包括不动产升级改造后的转租)取得租赁价格差，输出企业品牌，提供租赁管理、不动产管理等服务 选择以轻资产运营的话，前期沉淀资金比较少，可以在短时间内迅速开拓市场。 具有中介机构背景的公寓运营商，凭借其长时间的房地产中介服务积累的大量业主顾客，选择轻资产运营较多的酒店管理类公寓运营商的住宿客人管理和库存不动产运营的经验也有助于实现轻资产运营的创业类公寓事业

重资产运营和轻资产运营决不矛盾，是互补的经营模式。 重中有轻、轻重的结合，可能是现在租赁公寓领导的经营之道。 例如，在过去的三年里，开发者万科泊位进入了28个城市，获得了8.4万个房间。 其中有万科完全拥有的不动产和承租人的外部不动产。 最近，万科在深圳进入城中村项目，采用“综合租赁运营+物业管理+综合整治”的轻资产运营模式，统一改造玉田村整村的物业租赁，提高基础设施、生活环境后，万科进行物业管理、公寓租赁、社区 魔方等房东出身的创业企业可能深深感到，用整租和转租差额的方法赶不上资产的附加值。 然后，与中航信托等合作，投资定位于库存资产收购的青山资产管理有限企业，将青山资产收购库存资产改造成公寓，形成了魔方运营的商业模式。

二

市场参与者

根据不同的运营模式

选择不同的交易结构

推出证券化产品

(一)上市的租赁住房相关资产证券化产品；

如上所述，目前市场上有[3]的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券自由1号房租份额受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房地产支持专项计划”及“中联前海开源保利房地产租赁住宅1号资产支持” 这四种产品因基础资产、基础资产和发行规模和发行价格、实际融资价格而异。

现在，作为出租人的长租赁公寓公司和出租人签订租赁的租赁期限很短，一般在1年以下，所以将来的租赁现金流不明。 为了创立“独立、可预测的现金流”，魔方的项目使用了“专业计划+信托”的双spv结构。 信托方由桥资方作为原权益方出资资金信托，取得信托受益权，以这些信托受益权为基础资产。 信托向魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州发放信托贷款，借款人以8条一线、二线城市运营的30处房产4000多套公寓今后3年的租赁收入作为偿还来源。 证券方面由资产支持证券投资者缴纳订金购买资产支持证券，设立专门计划。 特别程序向原始权益者购买信托受益权，取得基础资产。 原权益者收回过桥资金，实现退出。 向信托受托受益权的专业计划分配信托利益，专业计划向资产支持证券投资者兑付资产支持证券。

该产品将资产支持证券优先/二级分层，租赁收入超过优先权证券的本期利息，魔方中国承担差额的补充义务，此外，信托机构提供流动性支持(提款权)，aaa级外部保证企业提供优先权资产支持证券的 魔方abs的发行量为4.8%，据说由于引进了第三方增信措施，实际上融资价格增加了。

立方体公寓信托受益权资产支持专业计划交易结构图

2 .《中信证券自由1号租金分期信托受益权资产支持专项计划》

为了创立“产生独立、可预测现金流的可特定化产权或财产”，自由租金分割项目与魔方公寓项目一样，使用了“专业计划+信托”的双spv结构，基础资产以信托受益权 自由租金分期项目的基础资产包括北京自由资产管理有限企业(以下称为“自由资管”)通过设立信托计划向“自由友家”和“自由整租”出租人发放的2万多件租金分期小额信托贷款，以及循环期间受托人通过信托贷款支付款项 这个专业计划引进了基础资产的循环坏账交易结构。 根据信托的交易日程，在信托循环期间，受托人用信托贷款回收金持续发放循环贷款日符合贷款标准的信托贷款。 专业计划方循环期按季度支付利息，分配期按月支付利息，投资者循环期不偿还本金，分配期伸手偿还本金。

房租分割自如的小额贷款业务从年开始。 自由资源管理是代表房屋的承租人(所有者或有权租赁房屋的承租人)在与出租人签订《房屋租赁合同》时，通知出租人可以申请支付房租的小额贷款。 对于符合资质的租客，自由资管通过通道即信托机构提供房租分割小额贷款，贷款通过受托支付安排直接支付给自由资管。 顾客每月偿还信托收款账户，支付贷款服务费。 可以自由管理的房租分割小额融资业务，分散型长期租赁公寓管理业务随着金融行业的扩大，为出租人提供了多种租金支付手段，依靠丰富的经营性净现金流量可以迅速扩大经营规模。

“中信证券自由1号房租分割信托受益权资产支援专项计划”交易构成图

.“新派公寓权益型房地产支援专业计划”

新派公寓权益型房托资产支援专业计划被称为国内第一个单一权益型公寓类reits，于去年10月11日在深交所正式发行，于去年11月3日正式发行。 资产支持证券的发行目标规模为2亿7千万元，分为优先顺序和权益级两个阶段。 优先资产支持证券的上市规模为人民币1.3亿元权益级资产支持证券的上市规模为人民币1.4亿元。 资产支持证券的期限为5年，其中前3年为运营期，后2年为处分期。 优先资产支持证券被评为aaa，没有第三方增资，显示了新派公寓自身的高质量资产和良好的运营管理能力。 另外，本项目从立项开始批准不到20天，也体现了租赁公寓型reits的推进效率和监督管理层对租赁公寓reits的支持。

这个项目仍然使用现在权益型reits产品的典型结构，即原始权益者设立私募基金，私募基金直接或间接持有项目企业的所有权，并且私募基金委托贷款给项目企业或项目企业股东 特别计划发行资产支持证券募集合格投资者的资金，收购和持有私募资金份额，进而持有项目企业的所有权和债权，间接享受目标房地产产权。 该产品的基础资产是私人资金份额，目标房地产经营的净利润用于分配资产支持证券投资者的预期收益的基础资产处置所得用于分配投资者的本金。

“新派公寓权益型房地产支持专业计划”结构图

4 .《中联前海开源-保利地产租赁住宅一号资产支持专项计划》

年10月23日，国内第一个中央企业租赁住宅reits—《中联前海开源保利地产租赁住宅1号资产支持专项计划》获得上海证券交易所发行的无异议信。 该单品发售总规模50亿元，保利地产以租赁住宅为基础房地产资产，采用储架、分割发行机制，优先度、二次占有比为9:1，拟采用优先证券评价aaa。 该产品与其他种类的reits产品一样，以专业项目间接持有的目标房产产生的现金流为第一偿还源，增信措施对资产支持证券的结构化层次、目标房产租赁收入和权利维持费优先级的超额涵盖 优先资产支持包括证券退出和流动性支持、目标项目企业的所有权和债权和不动产的优先收购权和目标不动产等。

这个项目开创了在reits类产品中引入“一次批准、分割发行”的货架发行方法的先河。 架子的发行方法广泛应用于银行间市场发行的信用资产证券化项目，现在公司的资产证券化产品也开始宣传，《京东白条债权资产支持专项计划》等产品使用了这种发行方法。 这些发行方法的优点是，在特别计划的申报阶段，不需要明确具体的基础资产，只审查交易模式和计划文件。 交易所发行无异议信，确认产品期限和限额后，根据基础资产的形成情况、市场利率状况以及原始权益人或融资方的资金诉求，选择更灵活的发行时点，实现分割发行和备案。 中联基金执行总经理范熙武认为，国内reits缺乏“扩散机制”，在一定程度上制约了国内reits“服务实体经济”效用的发挥。 在现在的资产证券化制度框架下，“扩招机制”的问题在一定程度上可以通过参考abs现有的储架发行机制来实现。

据报道，上海证券交易所前社长黄红元在回答记者关于租赁住宅资产证券化的提问时表示，该项目为资本市场服务租赁住宅领域的快速发展探索和积累了有益的经验，是上海证券交易所积极应对国家政策，房屋租赁 租赁住宅reits是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。 这次保利租赁住宅reits的成功对推进租赁住宅市场建设有非常积极的示范效果。 考虑到该产品主体素质和产品结构设计良好，符合其他条件，致力于住宅租赁市场快速发展的住宅公司也借鉴了这一模式，探索开展资产证券化业务，通过资本市场的服务实现公司良性快速发展。 由此，我们认为这个项目的模型有可能被大力宣传和复制。

(2)不同的运营模式可以选择不同的资产证券化路径

面向解体，我们发现，目前市场上围绕住宅租赁的资产证券化产品证券方交易结构设计的差异和创新，与这些产品基础的资产方商业模式和参与者的不同作用有关。 租赁公寓类证券化产品结构起决定性作用是商业模式中的核心法律关系:融资人与租赁不动产的直接或间接法律关系。 从融资方和租赁不动产的法律关系角度来看，长租公寓的运营模式可分为自保型、租赁型、管理型三种，三种不同的模式可选择不同的资产证券化路径。

1 .在自营运营模式中，长租住宅公司可以选择reits或cmbs级完善，关闭业务链

自我保留模式是融资方或下属的子公司作为租赁住宅的所有权人，对租赁住宅拥有完全的占有、采用、利润、处分的权利，所有所有权人可以直接或通过受托人将租赁住宅租赁给顾客，形成直接的租赁法律关系。 融资方通过直接或间接收取租金而受益。 在新派公寓和保利地产之类的reits项目中，新派公寓的投资者赛富房地产基金和保利房地产都通过spv (如果有)，项目企业间接拥有房地产的所有权。 只有项目企业对目标房地产拥有明确完善的全部权利，才能通过reits级项目实现几乎接近目标房地产判断价值的融资规模。 另外，在现在的reits结构中，只有在项目企业拥有目标不动产的全部权利的情况下，才能向私人基金提供spv或项目企业的委托贷款提供不动产抵押担保。

在自营模式下，长租住宅的参加者可以由目标不动产的所有权利人自行租赁不动产，与出租人签订“租赁合同”，也可以由运营人运营。 运营者可以统一租赁目标不动产出租给最终顾客，也可以与目标不动产的所有权人签订《资产委托管理协议书》，受托人作为目标不动产的所有权人租赁、管理不动产。 选择自营、运营者租赁或运营者管理，除了考虑自己的运营能力和比较特征外，还必须从不同模式下的房地产税、增值税等税收计划方面考虑。 在很多长期租赁公寓reits项目中，可以根据租赁方法制作长期稳定的租赁现金流，可以缓解产品存续期间的不动产空放置、租赁收入变动的风险。 另外，运营者不论整租、委托管理模式，都是转让目标不动产的项目企业股东权益融资方的相关人员，在项目企业的资产公布的情况下，实现轻资产运营。

保利房地产相关负责人表示，现在保利房地产基本上形成了以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区费用为翼的“一主两翼”业务板块布局。 保利地产在库存房地产的基础上，逐一发挥社区服务的房地产运营、管理能力，构建租赁住宅业务的利益模式，积极利用reits实施战术变革，完善“开发建设-投资孵化-运营-成熟reits退出”，业务

在自营模式下，租赁公寓的参加者除了可以通过转让拥有目标不动产的项目企业的所有权来开展权益型reits业务，实现轻资产运营模式外，还可以通过商业房地产抵押融资支持证券( cmbs )实现融资。 基于cmbs的融资规模一般只能达到目标房地产判断值的6成左右，低于基于retis的融资规模，但对于没有表格压力的长期租赁公寓持有公司来说，发行cmbs将使发行类reits过程中资产重组的税务负担和相关价格

.在转租的运营模式中，长租公寓公司借用信托受益权类abs，很强

租赁模式俗称为“二房东模式”，租赁公寓运营商可以向不动产所有权人租赁或出租不动产，并将不动产按单元租赁给最终顾客。 这包括取得不动产时向不动产所有权人租赁不动产和向最终顾客租赁房屋的二楼租赁法律之间的关系。 运营商获得两次租赁之间的价格差异，提供相关服务的利益。 作为二房东的租赁公寓经营者没有租赁不动产的所有权，但这些经营者一般与不动产所有权人和其他有权利的不动产租赁者签订了长期的租赁合同( 5年或5年以上)，得到了比较稳定的住房来源。 目标房产的承租人不能利用租赁公寓运营商目标房产本身的价值进行转让或抵押融资，但租赁公寓运营商可以根据收到的租赁收入发行资产支持证券进行融资。

目前，市场长期租赁公寓运营商一般使用“半年或季度开始租赁，最长租赁期为1年，到期持续租赁”的模型，在租赁期届满后提高租金的预约空。 但是，这一短租赁期间的日程，理论上放置了房子空，导致租赁现金流的变动。 法律上，租赁期限届满后，租赁公寓运营商有机会与承租人更新租赁，但在不更新《租赁合同》前，属于“没有法律基础关系的未来债权”。 这种未来的债权具有很大的不明确性，而且依靠租赁公寓运营商的日常经营，无法实现与租赁公寓运营商的破产隔离。 [4]

为了处理租赁期限比资产证券化产品期限短、未来债权不明确和现金流不稳定的问题，使用“信托+专业计划”的双spv结构，原始权益人委托信托资金到信托企业设立资金信托，取得信托受益权。 这时，与专业计划取得的基础资产相对应的基础资产是信托贷款，信托贷款在主体、期限等各方面具有明确债权即将来债权性质的将来租赁收入成为贷款债权的第一偿还源，可以抵押租赁收入。 年5月，证监会发布的《证券企业资产证券化业务管理规定》首次将信托受益权纳入了可证券化的基础资产。 《海印股份( 000861，是股票吧)信托受益权专业资产管理计划》每年率先使用该结构，融资方海印股份以旗下运营管理的14家商业房地产的租金和其他收入作为信托贷款的偿还源。 信托受益权的利益来源于信托贷款支付的本金。 《魔方信托受益权资产支持专项计划》也采用了这种应用范围广的信托受益权专项计划的交易模式。 这个信托受益权专项计划需要安排过桥资金设立资金信托，提高了发行价格。

.在托管的运营模式中，租赁公寓公司可以通过信托受益权类abs、应收账款债权类abs插入金融翼

委托管理模式。 这里是委托管理模式。 该模型多由采取轻资产战略的长租公寓运营商与所有者签订租赁委托代理合同或资产管理服务合同，作为租赁住宅所有者的代理人和服务运营商将房屋租赁给顾客，长租公寓运营商负责风险控制、房屋 在该模型中，租赁公寓运营商在租赁模式下空设置期间也没有向业主支付租金的风险，多数是通过与租赁人之间的“租赁合同”确定的，作为租赁人被授权的住宅管理者在租赁合同上签名，明示租赁人的名字，

一般来说，在这个模型中，租赁公寓运营商代替业主从出租人那里收取租金。 根据《资产管理服务合同》，租赁公寓运营商对出租人实际支付租金的经营者和超过业主约定的预计租金的部分按一定比例划分，作为服务费。 另外，租赁公寓运营商根据向出租人/业主提供的住宅维持管理服务，向出租人收取住宅维持管理服务费。 在管理模式中，长租公寓运营商从承租人那里收到的租金和服务费并不全部构成其收入，其中只有承租人/业主收到的服务费有请求权，剩余部分是业主的收入。 这些服务费的征收不仅取决于业主委托长租公寓运营商管理其住宅资源，还取决于长租公寓运营商能否成功租赁住宅资源，比在租赁模式下寻找长租公寓运营商租赁的住宅资源更不明确 另外，与在租赁模式下可以确认长期租赁公寓运营商收到的自己收入的租金相比，单一主机模式下的服务费远低于租金。 因此，使用管理模式的长期租赁公寓运营商在证券化有权收取的现有和将来服务费时，首先需要处理基础资产的明确性、可预测性和游泳池资产的规模问题。

现在，使用管理模式的长期租赁公寓运营商似乎找到了“租赁+费用金融”的商业模式。 托管模型的租赁公寓运营商完全利用其巨大的业主资源和租客资源，迅速以租赁为途径进入金融行业。 比如，自由开展网上分期，像客人一样专业享受分期、自由白条等小额融资业务，我爱家背景的相寓也通过房间司令提供分期服务。 魔方金融、房司令官、租赁或蜂鸟屋等行业内几个租赁分割平台的出现，是长租公寓运营商的控诉。 在“租赁+费用金融”的模式中，许多顾客开展托管业务的长期租赁公寓运营商通过信托、银行、费用金融企业、互联网金融平台建立的费用融资或小额贷款，金额小，分钟

而且，以“租赁+费用金融”模式形成的费用贷款和小额融资证券化渠道是畅通的。 租赁公寓运营商一般不使用金融牌照和小额贷款牌照，因此不能直接贷款给个人，但通过设立信托、从信托发放信托贷款的方法间接向租赁人发放支出，根据专业计划由原始权益人享有的信托 在这个过程中，长租房屋经营者只能在贷款人合作机构的作用下就信托贷款提供管理服务，包括在信托计划项目中推荐合格借款人、借款人基础新闻调查以及初步审查、督促、文件保管等服务。 将来，长期租赁公寓运营商取得费用金融、小额贷款的牌照时，这些运营商可以直接作为原始权益者向特别计划转让应收账款债权，发行应收账款债权资产支援特别计划。 这时，租赁公寓运营商又增加了融资方的作用，不需要以信托为通道，“租赁+费用金融”模式下的资产证券化更低价格，更方便。

03

结语

年，我们在政策支持下经历了爆炸性的住宅租赁市场。 随着住宅租赁市场金融支持政策的实施，在不久的将来我们相信围绕住宅租赁的资产证券化市场会更具爆炸性。

注:

[1]为了便于讨论，本文的“长租住宅”是广义的，包括公共租赁住宅。

[2]魔方生活服务集团ceo柳佳在每年第十届酒店和旅游业投资峰会上分享了“了解顾客、再经营-长期租赁公寓未来快速发展的道路”的演讲。

[3]本论文定稿时，《中联前海开源保利房地产租赁住宅1号资产支持专项计划》获得了交易所关于股权转让的无异议信，但尚未发行。

[4]许苇:年在中国资产证券化论坛上的演讲《房地产资产证券化类型、结构及法律风险管理》。 许苇，中伦律师事务所合伙人，中国资产证券化论坛资产支持票据委员会联合主席。

[5]根据《合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三者签订的合同，第三者签订合同，知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三者。 但是，有明确证据表明该合同只约束受托人和第三者的除外。 ”。

[6]根据《合同法》第四百一十条，“委托人或受托人可以随时解除委托合同。 ”。 即使经营者和业主之间签订的协议约定不能取消委托关系，业主拒绝继续履行协议的，经营者也只能追究业主的违约责任。

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