“合肥：“房价涨幅全球第一”的笙歌停止后”

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本文是微信公共平台:首次在中国房地产报发表。 文案是作者个人的观点，不代表网络的角度。 投资者据此，风险请自己承担。

“年是我房地产工作十年来最悲伤的一年，总是觉得好日子应该慢慢过。 这突然的房价上涨使我不安。 恐吓性购买增加，很多人给我买房子，卖给一个身体就有可能得罪100人。 ”。 有合肥的房企职业经理想起了“地王年”，充满了感慨。

他的不安很快出现在市场上。 作为多方向交通枢纽的合肥，现在缠绕在房价高的蜘蛛网上。 这个城市刚起步，无数个人、家庭、公司因不动产而改变，分裂了。

价值变了

合肥的土地市场经历了很长时间的空白。

和曾经在二线和三线之间徘徊的许多城市一样，合肥楼市的迅速发展追溯到上世纪90年代，1998年的市场化改革为此注入了活力，2000年以后繁荣起来。

“2002年，合肥城中心的房价在1200元/平方米到1500元/平方米之间，2008年我们开发销售的银泰中心的房价可以销售到1.3万元/平方米，6年的单价增加了10倍，这是合肥楼市的急速 》太平洋( 601099，股票吧) (合肥)置业有限企业常务副总裁张customername接受媒体采访时的回忆。

从2008年到2008年，全国楼市控制不断升级，与一线城市楼市趋势一致的是合肥曲子有进展，不同的是，合肥显示出罕见的稳定性。 这种稳定性来自城市扩张带来的支持力和地方智慧带来的统计学上美丽的数字。

期间，将描绘出“大合肥时代”。 年，合肥建议在“十二五”期间成为地区特大城市，地区总产值突破6000亿元，人均gdp达到1.5万美元，县域房地产市场由此受到激励。 除此之外，根据去年楼市的规定，合肥将肥东、肥西、长丰三县市区附近的房屋列入了备案系统。 因为这个房价显示出罕见的稳定。 这个情景被开发者解释为“合肥市的房价一直管理得很好”。

当时的合肥虽然积极地画了“画饼”，但不足以满足“饥饿”，合肥和其房价一样，多年的容貌远离长三角地区，城市价值和楼市价值都陷入低谷，开发者在这个时期上传的积极性不高。 在大型住宅企业中，脚步快的万科致力于中航不动产( 000043，股票吧)以2008年的曲线进入合肥，保利年后进入，接近合肥保利的人说:“偶然，合肥是当时保利不动产( 600048，股票吧)的要点布局城市。 另外，据知情人士透露，招商地产( 000024，股票吧)、龙湖地产也在这期间设立了合肥事务所，但出发还比较晚，合肥是本土住宅企业的大师。

风云变故是年，3月25日，上海宣布新政，两套杀人手封锁了买房意愿，一套首付提高，两套普通首付在5成以上，两套非普通首付在7成以上。 另一个是加代码限制购买，非市户籍居民的家庭购买室将税金或社会保障年限从2年以上调整到5年以上。 环上海地区南京、杭州楼市的控制政策也陆续升级出台。 这些长三角核心城市的职业生涯门槛提高，压缩诉求，被迫购买转移，合肥城市和不动产的分量和利基很快被强调在上位，合肥的时间开始了。

作为城市内成长的一端，长期以来，合肥对“湖”有着高度的感情。 与政务区“天鹅湖畔设置府”的快速发展路径一致，年巢湖市行政区划调整，巢湖成为合肥市内湖，合肥适时提出“大湖名城、创新高地”构想，年安徽省政府迁至附近巢湖滨湖新区，滨湖新区也于年申报国家级新区 大合肥时代和滨湖新区的构想逐渐落地，合肥房地产市场迎来了新的契机，这也是滨湖近两年成为“地王集中地”的重要前提。

据中商信息网年前第三季度土地成交新闻报道，杭州住宅用地成交平均价格为7854元/平方米，南京为6416元/平方米，合肥为3182元/平方米，甚至合肥总是针对目标武汉，住宅用地成交平均价格

面包决定面粉的价格。 同样来自中商信息网的数据显示，年杭州房价1.58万元/平方米，南京1.51万元/平方米，苏州1.31万元/平方米，武汉8800元/平方米，合肥7900元/平方米。

与杭州、南京同为“长三角城市群副中心”的合肥，在年地价和房价表现上，被前两大甩了，这为合肥提供了另一个契机，是上述溢出效应。

《地王》的浪漫主义

年的最后两天，在合肥土地市场具有“划时代”的意义。

12月30日，合肥转让了7块共计884亩土地，获得黄金111亿元，一天诞生了3个“地王”。 其中，融创以1.71万元/平方米的楼价获得了政务区的单价“地王”。 文一以1.12万元/平方米获得滨湖区总价“地王”，高速房地产获得滨湖区单价“地王”。 12月31日，合肥再次公开6块土地，共计426亩。

那时，土地的价格还没有反映在新房里，但很快就传导到了二手房市场。 二手房价格下跌，接近上述保利房地产的人表示:“从去年6月到10月，地王频繁出现，当新住宅的价格停在9000元/平方米时，周边二手房的价格已经破了1.6万元/平方米。 年末取得土地的王妃，新房子的价格也开始上涨。 ”。

合肥地王之年在这里拉开帷幕。 年，大住宅企业来势汹汹。 绿都、正荣于1月13日首次进入合肥，金科于5月19日投资12亿元进入合肥，新城控股于10月28日首次进入合肥，早年设立事务所的招商地产和龙湖地产也分别于1月13日和2月27日首次进入合肥

从上传开发者来看，合肥地区目前投资价值最高的地区是滨湖区、政务区、高新技术产业开发区。 滨湖区是合肥市脉络的延伸方向，政府早年就把很多教育资源转移到这里，着手建设金融板块。 政务区具有核心区位和政务资源，完整的商业配套非常有魅力的高新技术产业开发区是合肥现在点引进高新技术产业的地区，政府对产业人口实施住房优惠政策。

人口流动是房地产投资的流动，年，合肥诞生了大小23个“地王”。 3月14日，文一地产以76.89亿元获得滨湖区700亩总价“地王”，命名为“文一塘溪津门”。 5月10日，葛洲坝( 600068，股票吧)获得滨湖区大楼单价首个2万元/平方米的“地王”。 6月29日，安徽省占领了滨湖区1.99万元/平方米的单价“地王”。 7月，金茂以1.61万元/平方米的价格获得了高新技术产业开发区单价“地王”。

相比之下，其他地区的板块有点逊色。 年，新站区单价“地王”楼面价格为9300元/平方米，蜀山区1.1万元/平方米，庐阳区1.81万元/平方米，瑶海区1.21万元/平方米，肥西区1.26万元/平方米，长丰区70

合肥“地王”频繁登场。 根据中商信息网“年全国300城土地成交金额top20”的数据，合肥总成交面积排在第6位，仅次于上海、南京、杭州、天津、苏州，同比增长112%，仅次于无锡、宁波、深圳、吴江、苏州。

地价高，开发者大多将产品定位为中高端改善型项目，但如果与上述保利房地产业者相近，则“合肥从刚需时代直接进入豪宅时代”。

支持这一点的是合肥学院房地产研究所所长凌斌提供的数据，合肥购买者中35%是合肥市区人口，60%是安徽省内合肥市外人口，5%是来自上海、南京等地的投资者。 这也得到了文一地产销售经理董林(化名)的验证。 “从人的画像来看，我们购买客人的90%以上住在自己家。 ”。

这意味着，在豪宅时代到来之前，合肥本以刚需和改善型的诉求为中心。 但是，新房子涨价的冲动还是随着市场发酵爆发了。 开发者的流入释放了土地短缺信号和被认为有前途的市场预期，加上安徽人的习性，在上海、南京谋生，受员工所在地限购政策的影响，陆续回乡购买运营商，出现了胁迫性购买，合肥房价大涨。 “去年在合肥买套房，必须找关系，不一定能买到”在北京从事农产品( 000061，株)经销商的安徽人说。

豪宅之舞

跳得太高了，总是很痛苦。 年，合肥进入“全国房价四小龙”。 根据中商信息网的数据，合肥年度涨幅为48.4%，厦门为45.5%，南京为42%，无锡为34%。 在万国地胡润全球房价指数中，合肥位居第一，市场上也出现了“合肥涨幅世界第一”的说法。

楼市的急剧上升使政府保持了警惕。 年10月2日，合肥市恢复市区限购贷款政策，有1套住房，有房贷结算，无房贷记录者首付比例最低为40%，有1套住房但房贷未结算者首付比例最低为50%，2套以上

这个“地王”建立的豪宅埋下了不自然难以说的伏笔，1.3万元/平方米的价格限制标准使“地王”项目陷入了困境。 滨湖区“地王”的命运可见一斑。

0月29日，中国房地产新闻记者进入文一塘溪津门卖场，周末看房人数约20，30人。 这个项目的一部分计划为高层住宅，售价约2.2万元/平方米，一部分计划为商店街区和别墅项目，别墅的价格约2.4万元/平方米。 董林说:“住房开设到了第9期，前6期卖完了，第3期卖完了，但是这个价格几乎赚不到。 为了打造企业品牌。 毕竟，文一以前从没操作过这么高端的项目。 我们这块土地的国王面积太大，特别是“招黑”。

“除市场因素外，文一是推动合肥楼市价格的“贡献者”。 ”。 合肥房地产行业相关人士表示，“1.8万元/平方米的楼价，至少3万元/平方米的才能回到日本，所以文一是赤字。 另外，根据文一过去每年60亿元、70亿元的推算速度，现在不足10亿元的速度确实很慢。 ”。

地湖双玺项目最后一栋楼现在出售，同样计划作为高层住宅和别墅，高层住宅迄今为止的开盘价约为2.3万元/平方米，新盘还不明确，别墅项目价格超过2.5万元/平方米， 安徽省地方人士说:“现在我们的报到价是3万元/平方米的返回价有点不同，但没办法。 由于有限的限购信贷政策的影响，我们的产品位于130平方米以上的大型户型，为了区别于滨湖区其他90平方米到120平方米的常见户型。 ”。

葛洲坝“地王”项目现在有几座大楼做了外立面，这个项目已经开始，开发者备案价格在3万元/平方米到3.5万元/平方米之间，没有迫于价格限制政策开始。 对此，合肥市很多房地产商有两种解读。 一是葛洲坝的本职工作不是房地产，其他开发商对这个项目的偿还速度并不着急。 另一个是葛洲坝是中央企业，中央企业挣一分也好，挣一分也好，都需要数量，与民营企业不同，后者可以和其他项目取得平衡，自由度很高。

不仅是滨湖新区，老城区瑶海区的“地王”也还没有开始。 年4月28日，保利地产获得瑶海区单价、楼价双材料地王，目前正在建设中。 接近保利地产的人说:“当时拥有这块土地是因为瑶海区还有一个低价区划平衡。 但是，在价格限制1.3万元/平方米之后，根本不平衡”。

面对贫困，开发者也在寻找新的道路。 据中国房地产新闻记者访问整理，开发者的应对策略主要有平衡、折扣、绑定、内部消化、三四线转战、二手房倒卖6种。

文一作为合肥本土的住宅企业，年前后急剧为控制这一回合准备了粮草。 董林说:“文一在合肥有近50个项目，这个项目赚不到钱，能平衡其他项目。 另外在塘溪津门项目中，我们策划的别墅产品也是为了应对限购。 ”。 另外，文一设置了优惠条件，首付60%的人按9折计算这60%的价格，全额支付者按9折计算100%的价格。

和无锡等城市一样，合肥也像成本200万元的住宅一样，价格限制只能销售150万元，所以开发商要求客户绑定50万元的车库购买，以原来的价格退款，但实际上车库的价格是10万元， 幸好安徽省今年4月对合肥等城市的这种违规销售行为进行了严格的调查，现在几乎消失了。

安徽省地的方法是转战省内三四线城市。 靠近上述安徽省的人说:“现在安徽省内的其他城市也进入了改善型诉求的阶段。”

据中国房地产新闻记者的采访，有些“地王”项目由于价格限制，首先向内部员工销售项目，作为福利，或者在将来市场好的时候倒卖小费。 据合肥市房地产行业人士透露，项目建在现房后，企业将其回收，在二手房倒卖也成为趋势。 特别是在瑶海区等新房二手房价格下跌的老城区，作为一种战略，部分住宅企业建设以二手房交易为主的中介企业。

上述相关人士还表示:“去年进入合肥的这家房企，大部分没有赚钱。 例如，合肥龙湖原计划的销售目标是100亿元，根本无法实现”。 借款的偿还压力像是重担，在金钱紧张的情况下，今年2月13日民间募捐机构对包括合肥在内的16个热点城市开发商实施了融资紧缩，让开发商增加了雪上加霜。

城市时代的窗口来了，智慧不能迟到

必须在市场上定价而不是价格。 这是许多“地王”产生的逻辑。 但是在合肥，“地王”们并不那么幸运。 其生存困境也反映了当地政府的协调困境。

不想举出名字的大型住宅企业的开发者说:“刚进入合肥市场时，我们认为这里的市场环境特别公平透明，以拍照的形式转让的土地特别多，对外来开发者有利。 另外，合肥这几年的供应地节奏和价格限制措施做得特别好，每年容纳的土地数量只是比去年多一点。 但是，这种过于透明的转让方式不能逆转现在房价高的合肥。 我们希望当地政府提供与公司合作的土地，设置住宅，创建民生项目。 这样的话，房价高涨的时候，就可以拉这个民生的手。 ”。

中国房地产新闻记者从接近政府水平的人那里获悉:“近几年合肥市的购房项目多用于采购土地，采购土地无法计入房价系统。 例如，合肥年曾向华东冶金勘探企业分配土地。 例如，合肥航空新城项目也是如此。 这些被称为“团购房者”的项目，每年年末房价稍高时都会被统计到房价上。 但是，在上次的控制中，合肥已经基本使用了安置房项目的指标，所以在这个控制中没有南京、武汉、石家庄那么漂亮。 ”。

这说明了上述开发者的困惑。 很多开发者担心的是，那是高房价导致的人才流失，这是支配城市经济活力的重要因素。

现在合肥积极引进京东方、格力等科技和制造产业，引进人口提高经济活力，迅速发展创新公寓等项目来维持人才。 但是，现在人才定居的意愿不强。 合肥学院房地产研究所所长凌斌表示，以合肥学院为例，去年把户口带到学校的人大约为10%。 限制购买政策来了以后，买房子有点困难，今年的比例上升到了15%。 ”。

高房价又扼住了政府挽留人才的胳膊。 上述大型住宅企业的开发者说:“合肥实施新的人才定居政策有可能在收紧的房地产市场制造天窗，因此出现了‘人才定居政策一日游’。”

凌斌说:“我希望明年的房价能和每个人的平均支配收入相结合，市场能稳定发展。 其实合肥的地王项目在市场中约占10%，不多，但大家的眼球都被这些高端项目吸引了。 预计将来地王将不再出现，城市的供应地战略也在变化。 ”。

根据合肥“1331”城市快速发展战术，未来合肥梦成长为数千万人口水平的特大城市，未来城镇化率85%左右，主城区人口近850万，占全省约8%的国土面积，全省约20%的人口和30% 这没有考虑溢出的买家群体这个变量。