“合生创展“大公主”朱桔榕掌舵5年记：颓势依旧”

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曾经是“华南五虎”之一的合生创展( 00754.hk )近年来业绩持续下降，同期恒大、万科和碧桂园已经在第一季度实现了千亿元以上的销售额，合生创展的数据徘徊在其中的1%。

4月19日，共生创展集团有限企业公告宣布，到年3月31日为止，已有3个月没有审查运营数据。 根据公告，去年1~3月，共同生产发展合同的销售金额约为17.46亿元，比去年同期的约33.53亿元下降了47.9%。 合同的销售面积约为138171平方米，平均售价为每平方米1.26万元。 对这个对外宣言的要点关注一线城市核心区域划分的住宅企业来说，这个数据是不正常的。

作为掌舵人朱桔榕，在年作为朱孟依“大公主”登场之前，合生创展经历了年、年两年的连续成长，将营业收入提高到170亿港元后，年又向下修正，降至128.5亿港元。 合生还没有走出慢节奏的轨道。

年联合生产创展记录合同销售额共计80.89亿元，比年人民币99.87亿元下降19%。 唯一的亮点是毛利率从年的24.6%上升到年的27.6%，首先是溢利率相对较高的项目占有率增加了。

合生的“家底”

恒大、万科、碧桂园相继使用的快速旋转模型，共生创展是缓慢旋转的高效益模型。 拥有3000万平方米以上高质量土地储备的合生创展在黄金时代极大地变革了商业房地产，这是其模式缓慢成为最恶毒的原因之一。

这从共生的土地储备数据中可以看到一斑。 根据年报，截至去年12月31日，合生集团的土地储备达到3013万平方米，几乎与去年的3099万平方米持平。 在这些土地储备中住宅用地占74%，但很多项目户型大，脱化效果不好。

这是因为从去年的销售来看，联合生产创展新项目在房地产销售中所占的比例很低，销售主力依然集中在二线城市现有项目的去除上。 其中广东每年有16个房地产销售项目，合同销售额为人民币31.02亿元，占本集团合同销售总额的38%。 广东的第一项包括合生珠江帝景、合生小桂湾及合生国际新城。

北京和天津的合同销售额共计24.9亿元，占共生创展年合同销售总额的31%。 北京和天津共有9个销售项目，其中北京的合生空云路8号、合生滨江帝景和天津的京津新城是第一销售来源。

上海有9个房地产销售项目，主要包括共生富海景公馆、共生国际城及共生前滩1号。 上海的合同销售额为人民币24.97亿元，占本集团合同销售总额的31%。

新土地入账不足，共生创展的土地储备水平处于下降阶段。 近年来，合生创展很少出现在公开土地市场上，在合生创展方面，他表示将根据自己的条件和市场行情慎重参与城市更新改造项目，取得中心城市的高质量土地。

即使土地是高质量的，在缓慢旋转的理念下，这些资产也变成了实际的真金白银没有放在企业口袋里。 根据公告，共生创展年第一季度合同销售额约17.46亿元，比上年减少47.9%，相关合同销售面积约13.82万平方米。 其中，该企业3月份销售额为12.44亿元，2月份销售额为3.85亿元，1月份销售额仅为1.16亿元。

值得一提的是，最近的房地产调控政策不断编码，到目前为止，全国40多个城市相继出台或升级了调控政策。 但是，在这种压力下，上市住宅企业今年第一季度的销售依然很受欢迎，在公开第一季度销售数据的23家上市住宅企业中，只有合作创展和瑞恩房地产记录大幅下跌，其余21家公司正在经历更迅速的销售业绩上升

朱家的“先见之明”

对于住宅板块的衰退，合生掌舵的人的精力越来越放在商业地产板块上。 合生商管理理事长鲍文格在年末宣布，合生创展的未来将重点放在大企业的商业地产板块上，提出合生商业“今后3年发布30多个项目”的战术目标。

每年发表10个商业地产项目的速度，对这家“慢动作”的公司来说高速化很明显，在此之前，有必要知道年末的共同生产展有10个商业项目。 年末，这个数字只有六个，平均每年只出现一个项目。

但是，在高质量的土地储备的支持下，实现这一愿景的难度没有想象中那么大。 据公司年报报道，合生创展商运营，酒店类项目土地储备约400万平方米，全部分布在全国一线城市和市场好的三线城市，土地价格低，增长空之间大。

例如位于上海杨浦区的合生汇，合生创展于2007年9月以14亿元的价格获得这块土地，换算成楼面价格为每平方米14868元。 现在联合生产展有足够的项目储备，这对将来的商业开发可以省略很多土地的价格支出。

局的商业地产是朱孟依从长期考虑进行的布局，2006年，联合产展在年报上首次迅速发展商业地产，但在随后的两年里，联合产展的商业地产雷声大，雨点小。 到2009年合资商业地产开始出力，到2008年投资房地产资产为28.5亿港元，但到2009年末激增到83.8亿港元，比上年增加了近200%，但暂时的商业地产在春天急速刹车，之后也是这个行业

十年间，合生创展的商业板块四平八稳没什么起色。 朱孟依希望它成为新利益的增长点的愿望是高而寡妇。 除此之外，中间高层的振动多少影响了其布局的步伐。 客观上，合生创展失去了最高的十年，但在朱孟依的构想中，未来投资性房地产的运营模式必须取代住宅销售的锤子买卖。 他猜中了上半场，但没有预见到下一个市场的繁荣。

对商业的理解，有着“过于先进”的想法，在地区布局上，共同开发为先进的想法付出了很大的价格。

以京津新城为例，2003年，共生创展获得天津宝圩2.5万亩土地，计划在此基础上建设京津新城。 这是集联合生产展创建的居住、休闲、旅游、度假、酒店、商业组合为一体的综合房地产项目，总土地储备面积为401万平方米。

朱孟依认为，京津冀一体化是一大趋势，京津新城的未来溢价必然超出想象。 他又预测对了，只是太超前了。

截至年底，合生创展在京津新城投入超过200亿元，但京津冀协同快速发展计划纲要变慢，直到去年3月才正式公布。 由于地区一体化战术的加深，被称为亚洲最大别墅群的项目一直到2009年才出现了色彩，京津新城已经拖着合生创展攻城略地的节奏，解体是因为这个项目占用了资金，合生在土地市场抓住了机会。

年3月，合生创展突然公告，企业18年元老雪虎辞去行政总裁职务，决定从3月1日开始生效。 同年3月26日，朱桔榕被任命为合生创展集团常务副总裁。

年7月17日，朱桔榕就任董事局副主席，也伴随着董事局前副主席张懿的辞职。 事实上，在张懿面前，合生创展先后改变了谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎四位总裁。 他们在企业行政总裁的位置上坐了三年没动了，外界认为这些动作都是朱孟依在朱桔榕上位铺路。

与很多“地产二代”的经验不同，朱桔梗是地道的“本土二代”。 对于父亲的任命，本人也表现出积极的接班人意志，除了朱孟依保守强大的力量外，到现在用职位完成接班人的合生创展还没有开始大的打法。

朱桔榕上任后，合生创展经历了年、年两年的连续增长，营业收入提高到170亿港元后，年又下降到下方，下降到128.5亿港元。

在业务配置上，现在朱桔榕与父亲没有太大不同的重要调整，年联合生产展开始了一个调整:化非高质量的土地储备，增加代码，增加二线商业房地产。 这依然没有摆脱朱孟依加代码商业地产的基本思路。

只有管理体制朱桔榕，把合生创展的总部、分企业、项目的三级管理体制变成了总部事业部直管项目的二级管理体制，在扁平化的框架下，企业内部的新闻信息表现电路变短了。

上任后的朱桔榕越来越专注于企业项目的销售，他说:“朱桔榕上任后非常强，亲自管理共同生霄路8号项目。” 一位业界人士告诉记者。 合生霄云路8号是合生旗下最具代表性的高端住宅项目。 因此，朱桔榕被认为是挖出星河湾的团队，表明共生产品的推进和开发全面进入了高端行业。

年10月，朱桔榕主导，特别是在空云路8号项目上设置房地产管家团队，后期服务帮助口碑营销。 另外，集团的新闻化建设是以加重改善型住宅比例为中心的产品结构调整，但调整没有及时形成明亮的销售数据，反而加剧了原团队的崩溃。

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