“北京二手房购买手册 选房、过户、贷款全解析”

本篇文章4676字，读完约12分钟

本文最早发表在微信公共平台上:北京本乐居。 文案是作者个人的观点，不代表网络的角度。 投资者据此，风险请自己承担。

在购买问题上，各个家庭都很谨慎，特别是在购买二手房时，在进行二手房交易的过程中，需要注意一些事项。 我们特别整理了二手房购买指南，希望对购买者有一点参考和帮助。

什么是二手房

新建商品房进行第一次交易时为“单手”，第二次交易为“二手”，“二手房”是对开发者拿到的商品房，在不动产交易中心准备案件，完成初始登记和总登记，再次上市进行交易的不动产，首先，上市交易。

二手房的利弊选择更广泛，风格越来越多的价格咨询余地大，住房记录为查询(住宅文件出现的问题)成熟社区的环境魅力和优势是缺点维持价格更高(东西破损或磨损)的能源

如何评价二手房是否值得买？ 图片来源:平安好房

买房子的最后一步，法律上，产权过户是你的，没有房子是卖方的。 那么二手房需要了解什么法律常识？ 让我们一起看看以下的详细介绍！

二手房几点不能换房子？

1.

卖方不能提供不动产证明。

没有不动产证明书的二手房不能过户，不能去房屋管理局办理手续。 只有不动产证明书才能说明房屋的归属。 买没有不动产证明书的房子，会承担很大的风险，权利也得不到保障。

2.

未经其他所有权人同意出售的不动产。

家里有多个共有产权人的，买房子必须征得所有共有人的同意。 如果共有人不同意，买卖就无效。 不管是写完名义，还是后来产权人追究，都只能退房。 转让时，所有共享产权人必须出席签字，有人不能来，必须向对方提供公证的授权委托书，尽量降低违约的风险。

3.

被有关部门扣押的不动产

买被扣押的房子可能无法交易，或者你支付的房子首付会打水漂。 房子被扣押的原因多而杂，有恶意也有无意识。

房价高涨，卖方和第三者伪造债权债务关系，让法院没收不动产，可能中止交易的卖方出售的房子的登记也有可能是卖方，但根据规定与家人共享，共有人提起诉讼，没收了不动产。

由于很多理由，购买者经常防不胜防。 诉讼相关的房屋保全后，扣押周期变长，房屋被扣押期间不能改写名义。

4.

未解除抵押的不动产

现在房价很高，很多卖家的房子都是贷款买的。 没有偿还银行贷款的房子称为抵押房间，根据规定，除非是无抵押状态的不动产，否则不能办理名义房屋。

所以，要买这样的房子，买家必须先去银行解除抵押(所谓的“赎楼”)。 房子有其他担保负债的，购买者必须偿还担保的钱，不能理解抵押

5.

由于违反财产权建设被冻结了

如果家里有违反，根据有关规定，在违反拆除、复原之前，房子不能买卖，不能改写名义，不能用任何合法的方法抵押贷款。

6.

出租的房子

我国法律的大体之一“买卖不能打破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗先前设立的租赁买卖。 除非房屋产权变更，租赁合同还没有到期，租赁人有权住在里面，原来的租赁合同对租赁人和新房主继续有效。

二手房需要什么资料？

买方需要携带的证明书资料:

(一)买方单身的，需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税纳税说明书

(2)买方已婚时，夫妇双方的身份证、结婚证明书(如果购买者是外国人，则根据当地规定，需要发行当地临时居住证或其他证明书)、家庭户口本(户口本需要提供外国临时居住证)、二手房买卖交易。

(三)买方离婚的，需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税纳税说明书、离婚证明书、离婚协议书，购买者携带未成年人的，需要携带有孩子的户口本。

(4)如果买方是港澳台的认知，则需要提供港澳台身份证或个人护照、房屋买卖契税纳税说明书，台湾的认知需要出示通行证、契税纳税说明书，满足拘留说明书(如在北京购买，

(五)买方是外籍人士的，需要携带个人护照翻译的公正、交易权利税纳税说明书、居留说明书

(六)转让给未成年人时，监护公证书、家庭户口本、父母身份证、结婚证、公证监护人必须出席，未成年人不能出席。 (如果未成年人户口是和父母一起互助式的父母，提供出生说明书即可)。

(七)买方是现役军人或者武警家庭的，买方需要携带身份证原件、复印件、裁军证件原件、复印件、团级以上部门出具的家庭说明

(8)对多人，接受用户的人必须携带所有用户受益人的身份证原件，所有到场的人或者一部分人必须持有未来场主的手写委托书来对待用户。

卖方需要携带的证书资料:

(一)卖方需要携带个人身份证、不动产证明。 如果交易房屋的卖方有多个权利共有者，所有共有者都必须出席并签名。 如果不能签字，签字人需要提供未出席权利人的公证书。 (家庭是五个唯一的住宅，卖方需要提供结婚证明书和夫妇户口本)。

(二)如果不动产是从转让人那里得到的不动产，卖方提供原不动产证明书的复印件，继承公证书

不能到场，怎么委托改写名义？

(一)买方本人未到达时，需要委托有行为能力的成人，受托人需要携带个人身份证和委托书

(二)买方配偶不来的，需要携带身份证、户口本和结婚证办理。

(三)卖方本人未到达时，需要委托可以行为的成人，受托人提供受托人身份证、委托人身份证和公证授权委托书。

二手房的流程是怎么样的
二手房的具体流程

1 .买方咨询

买卖双方必须建立新闻信息表达渠道，使买方了解房屋整体现状和产权情况，一定要要求卖方提供合法的相关证书。 包括所有房屋的权利证明书、身份证和其他证件。

2.

在合同上签字

卖方提供房屋的合法证明，买方可以支付购买定金时(支付购买定金不是商品房买卖的必要过程)，买卖双方必须签订房屋买卖合同(或称房屋买卖合同)。 买卖双方通过协商，就房屋位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权处理等达成协议后，双方至少签订一式三份房屋买卖合同。

3.

更名过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 买卖双方向物业管理部门提交申请手续后，管理部门检查有关证明书，审查产权，对符合上市条件的房屋允许过户手续，对没有产权或者部分产权没有得到其他产权共有人书面同意的情况提出申请

4.

立约

房地产相关部门可以根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门事先设定的审批权限逐步申报审批后，交易双方办理合同成立手续。 现在北京市取消了交易中的房地产买卖合同，即大家俗称的“白合同”。

5.

缴纳税金

税金的构成比较多复杂，要根据交易房屋的性质来决定。 例如，住宅改革、危机改革转移、经济适用房和其他商品房的税务构成不同。

6.

办理产权转移的手续

交易双方在不动产交易管理部门进行产权变更登记后，交易资料被移送到发行部门，买方收到房屋所有的权证通知书向发行部门领取新的产权证明书。

7.

银行贷款

贷款的买方与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方共同向贷款银行办理贷款手续，银行审查买方的信用，判断双方打算交易的房屋，明确买方的贷款额，批准买方的贷款，双方完成产权登记变更

8.

支付馀款完成交易

买方收到房屋所有的票，支付所有的房款，卖方交付房屋，结算所有的房费后，双方的二手房买卖合同都已履行。

搬迁二手房后多久取得房地产证书？

通常二手房过户后，房屋管理局会给你收据。 上面有时间领取具体的二手房住宅生产证明书。 某个地方是7~10个工作日，最长也是15个工作日。 有一个地方可以在一站式服务的当天拿到。

以下新证书是两个证书合在一起的。 也就是说，所有的票和土地证书都在一个证书上。 领取产权证必须由所有者自己领取。 没有时间的话，也可以写委托书给房地产商代理领取。

在二手房观察几个事项

新家有问题也可以向开发者投诉，但二手房考虑维权并不那么容易。 产权问题、中介问题、户籍问题、二手房市场经常发生各种购买纠纷。 二手房如何最大限度地避免风险呢？

1、卖方的身份

一定要验证卖方的身份，明确出售房屋是否是真正的房屋产权人，可以要求卖方提供合法的证明书(包括房屋的所有证明书、身份证、土地证明书及购买发票、契税发票等)。

财产权是没有民事行为能力的人或限制民事行为能力的人

如果卖方是没有民事行为能力的人或限制民事行为能力的人，即使不动产证明书上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购买合同也是无效合同。

没有民事行为能力的人包括未满10岁的未成年人和无法认识自己行为的精神疾病患者。 限制行为能力者是指14岁以上未满16岁的人、聋哑人、盲人和有间歇性精神疾病的人。

2、房屋权利属

所有房屋的票都有可能是假的，所以一定要去房管局检查真伪。 确认房屋权利属有无争议，有无抵押等。 另外，需要注意是否有被法律扣押或转让，或以其他形式限制房屋全部权利转让的情况，使房屋在支付后不能交货。 建议买家提前进行住宅所有权的调查。

3、房屋共有人

要仔细检查所有者的不动产证明书，看看是否有不动产共有者。

如果房子共有两人以上，其他共有者不同意出售房子

如果有的话，必须签订以后的协议，共享者一起签字。 另外，关闭好夫妇的共享财产，《婚姻法》规定，所有夫妇结婚后，通过购买、继承取得的房屋属于双方的共享财产，买方必须要求卖方夫妇双方出具同意出售房屋的说明书

4、房子是否违法或是否计划搬家

交易中使用的房屋是否属于违法建筑或被列入拆迁范围内。

司法机关维护扣押的房屋不能购买。

物权法、担保法都是抵押人解决抵押住宅，必须得到抵押权人的同意。 否则不能转让。 买房子的时候，需要事先去相关部门调查清楚，注意签约时的风险控制。 合同规定，有维护、扣押、抵押的，证券公司必须承担先行赔偿的责任。

《合同法》规定“租赁物在租赁期间所有权利发生变动的情况下，不影响租赁合同的效力”。

因为，如果房子出租别人，买方就会购买而无法实际居住。 如果有，要求房东在交易前解决租赁。 比如让出租人签订放弃优先购买权的说明，不让出租人以侵犯优先购买权为理由交易失败。 也可以让房东直接和租客解约。

6、房子是否是合同室

合同室简单来说就是购买合同，但两个证明书不齐全的房子。

没有不动产证明书的房子，不能改写名义。 有些合同室可以取得不动产证明书，但暂时没有取得，另一方面，也有因为开发者的“五证”不齐全而不顺利的人。 买房子的时候，必须注意是否拿到了不动产证明书。 这样，就可以确定房子的土地性质，房子里有那些共有者，以免引起不必要的纠纷。

7、土地录用年限

了解这种二手房的土地采用类型，是商业用地、工业用地还是住宅用地，根据类型的不同产权的年限不同。

土地的采用年限是开发者拥有土地后，住宅土地的采用年限最长为70年！ 寿命是影响房价的重要条件，也影响贷款的寿命。 如果住宅年龄太老，有些银行会拒绝办理贷款，所以成千万人在购买前必须确认清楚。

八、各项税金

在二手房交易过程中，必须确定各税的负担。 包括增值税、个人所得税、契税等。 交税时，合同约定交税的情况下，两个人是必要的，如果必须到场的业主实际收入了，买家只到场。

为了不引起纠纷，购买二手房的违约责任人必须事先确定。

如果买方给予定金后，卖方放弃合同，或者用户之间没收了不动产，卖方用被认为违反合同的贷款方法购买住宅时，由于买方征信、银行贷款紧缩等原因，没有获得银行贷款。

十、私人电报及附属设施

合同时，卖方协议赠送家电的情况下，立即要求中介复印《家私名单》，合同约定家电的归属权和违约责任，与家私电相比有希望拍照的游泳池、花园等附属设施的情况下，货款中附带这些。

十一、阴阳合同

有些人为了避税，签订了不一致的阴阳合同。 发生法律纠纷时，法院认定阴阳合同为真正的买卖合同。 所以，成千上万的人不签订阴阳合同。

副本来源:微信公共平台北京本乐居