“综合开发、社群营销、社区化：房地产转型条条大路通罗马”

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我国房地产领域已经进入白银时代，随着土地价格持续上涨，投资转化率的下降记录了房地产公司是如何破局的。 房地产公司面临转折点和转型时期，决策人们如何创新？ 飞行员们是怎么突破的？ 【bimba公司课程】emba2000级出身，中国天然集团理事长青宁，emba2005级出身，北戴河安娜黄金海岸社区建设计划开始军寅，emba2006级出身，中国希乐教育集团有限企业理事长兼社长刘海南和bimba商务中心 中小房地产公司需要下沉，城市综合开发是突破口青宁认为今天很多房地产公司正在转型。 有些是向海外发展，有些是提高服务质量。 中小房地产公司变革的方向应该下沉城市化。 中国现在有这么广阔的农村和非常多的城市。 在需要快速发展的时候，往往无视城市化带来的机遇。 城市化是未来快速发展的非常重要的方向。 众所周知，现在房地产领域的日子很难过。 首先，政府的政策控制、土地增值税、房地产税等税收给投资者带来很大的压力。 其次，由于以前利润模式传来的土地溢价和资金杠杆的结束，除了大的中央企业或前50名房地产公司，中小房地产公司大多通过信托、民间资金贷款，这种贷款的核心是利息高，因此转移公司的很多利润， 另一个是市场环境发生了很大的变化。 我们现在盖的房子可以住36亿人。 基本上每人可以分成两套半的房子。 在这样的市场环境中，房地产公司必须正确的打击和定位，才能在市场上生存。 青宁领导的团队正在探索城市化道路，基本思路是在小城镇设置发动机，旅游资源丰富就注入旅游产业，位于交通要道就注入物流型产业，适合养老就注入养老产品，构建养老产业。 这种快速发展路径已经在新疆喀纳斯的天然镇实践，通过注入旅游产品，使旅游产业成为天然镇未来快速发展的引擎，带动产业、费用、人流、投资，为小城镇焕发新青春，为公司快速发展利益 (图为青宁) 用全产业链价值增值补充现有商业模式产业链的各环节可以创造价值，还可以创造其他环节附加值，如土地环节、设计环节、施工环节、运营环节、融资环节 青宁认为，过去的房地产开发模式是政府重视投资拉动、提高gdp，计划后给投资者开区块，投资者根据自己分的区块投资赚钱，而天然镇现在的设计模式是牵引产业升级，重视市场诉求， 通过计划投资和收益，投资者知道将来要做什么。 这种模式的转变带来了新的生命力，投资转化率大幅提高。 青宁说，在构建天然镇战术时，以前是旅游加地产，现在是旅游加地产加文化服务，也加入了运营、资本运营模式 例如，未来的产品可以进行产权销售、股票销售或费用品销售，形成整个产业链的利润。 例如在卡纳斯的计划中，进行了大规模的保存农业，进行了农业升级，栽培了玉米、小麦，栽培了薰衣草，实现了农业的观光化，实现了农民的增收和城镇形象的提高。 例如，保存当地哈萨克族文化，使牧民安居点成为景点，使所有牧民都能赚钱，所有资源都能发挥作用 因为在做房地产开发的时候，在某个环节赚钱，全产业链的计划和设计带来的利益，每个环节都有人希望投资。 因为在推算了投资收益率之后，合理地组合瘦肉和肥肉，投资收益率会趋于平均。 青宁认为，中国房地产未来的快速发展还有很大的空之间。 关键是我们如何找到突破口。 如果是大兵团的作战，比如保利，可以去非洲、澳大利亚，迅速发展到海外。 但是中小企业不需要学人，可以下沉，去农村。 以前在农村包围城市，现在可以突破城市，进入农村。 走反方向的路线 房地产公司必须更多有感情和温度的事情马寅先生说，过去的开发者在做房地产项目时，把对项目的爱和感情投入到一个项目中是商业禁忌，制造产品是产品，感情是感情 关键词是感情和温度。 (图为马寅) 感情价值观美丽，安娜有完美的价值体系，不是简单建房，这个价值体系由三个层次组成，房子是最下层的载体，上面是生活习惯的主张和辅助服务、辅助体 安娜的传播和提倡的价值观在物质上是有质量的简朴有节制的丰富的，在精神上提倡回归家庭、回归自然，从以前就流传下来，回归属灵的真实生活 什么是美？ 好的建筑物是好的审美，好的社区是好的审美 在城市中，不仅是自然环境，建筑也是美，隐含地培养着孩子的审美 安娜海边孤独的图书馆，海上礼堂被定义为社区文化中心，每周末给业主的孩子们表演，让孩子们看到才能的舞台，这是对社区文化的实践 温度，即服务和社区 过去卖房子一次也不重复思考模式，卖了房子后，所有的事件都交给了房地产和顾客服务，马寅认为必须把现在的商业模式从一次也不卖的模式变成长时间的可持续赚钱模式。 服务需要团队和运营商。 安娜雅成立了服务队“大九州会”。 整个服务团队包括房地产、假期和商务中心。 所有的服务都放在这个人中间，除了开发之外，还竭尽全力为业主提供最好的服务。 业主组成的社区是建立亲密关系的纽带，不仅能让公司及时地表达业主的问题，而且根据不同有趣的兴趣爱好组成不同的社区，业主之间的交流也变得更频繁，社区的所有 张黎教授非常赞同马寅提倡的企业品牌社区的构建。 以前频道是国王，是决战终端，现在跑马成圈空之间越来越小。 在这种情况下，赋予顾客粘性变得越来越重要。 也就是说，培养顾客，不让顾客离开。 他认为真正的高端社区是价值观的承认，在社区成员之间可以产生共鸣，营销中最高端的是宗教和价值观的形式，这是中国最缺乏的。 (图为张黎) 马寅认为，创造度假村未来的关键不是家，而是温暖的社区，人与社区的关系可能无数，拥有度假村是以前流传下来的低维度之一，房地产在感情上 商业地产必须“社区化”，使刘海南迅速发展，商业体不顺利的理由是没有寻找顾客。 商业的本质是互利的交换价值，商业地产是回归商业的本质，这方面最好的是新光天地，没有儿童产业，没有电影院，只有少量的饮食，但其600㎡的香奈儿的年销售达到10亿，正确定位是商业 (图为刘海南) 目前，三四线城市正在迅速发展巨大的商业综合体，其实更需要社区综合体，三四线城市力量不足，人口也不多。 如何能支持巨大综合体的迅速发展？ 社区mall是未来快速发展的方向，商业地产从大到小，从销售型到服务型，重视体验性和便利性，使社区商务成为生活、感情交流和最方便的表现，成为社区的活动中心 比较商业地产应注意的问题，张黎教授认为商业社区物理上可以分为两类，一类是以生活为中心，一类是以商业为中心，如万达、新光天地、恒基中心等。 开发者必须综合管理商业社区，并正确定位 如果没有长期的营养，急功近利出租商店，整个商业状态就会变得复杂，无法形成统一比较一个目标用户的商业状态 新光天地在目标用户的定位上做得很好。 东方广场也养了好几年。 我以前就赔偿了。 这是领域屡试不爽。 不要着急部署不相关的、不同等级的企业品牌和不同的业务类型。 希乐城正确定位目标顾客，与这种儿童教育的商业模式相比有很好的前景 刘海南队建立的希乐城现在有标准的模式，也实现了从损失到利益的转变。 3000㎡的希乐城由消防局、伊利牧场等体验行业、游戏世界、勇士征途等游戏行业、服饰、餐厅等辅助商业组成 通过进行一系列的家庭体验活动，加强父母和孩子的交流，制作生活体验的场景，使希乐城成为家庭生活的一部分 例如，在每周的家政教室，向父母和孩子讲述家务的方法，免费提供和孩子的学习追踪服务，每周在2次希乐城体验踩踏、地震、火灾，做蛋糕，通过不同的体验，让孩子快乐成长，社区的 (弋利佳整理)