财讯：蛋壳“爆雷”，何以续命？

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蛋壳“爆雷”，为什么要继续生命？

通过“烧钱”夺取市场的方法不持续，依赖“烧钱”风投的资金迅速发展也不是长期的计划。 资本疯狂后，等待蛋壳的是爆雷，易主，还是继续经营？ 回归顾客属性的运营逻辑才是长久生存之道。

文|胡嘉琦朱兹

蛋壳公寓欠了很多债。

最近，网上流传着“关于蛋壳公寓的企业财务“退路”，企业倒闭了”、“拖欠了多个合作方的费用”、“拖欠了房东的房租”等很多供应商来到蛋壳总部借款的信息。 商学院记者于去年10月15日下午来到北京蛋壳公寓总部，该大楼的保养向记者确认了蛋壳公寓最近被借款的事实。

来讨债的蛋壳老板对商学院记者说:“现在谁也找不到，蛋壳的两个洞，租客的钱还没回来，房东的钱不花钱。” 一家蛋壳公寓的供应商向商学院的记者抱怨说“蛋壳公寓拖欠的账目至今还没有收款”。

关于蛋壳公寓在借款的原因、事件进展情况、现在损失持续的财务状况下，蛋壳能否按时履行偿还计划等问题，商学院的记者向蛋壳公寓方面提出了采访大纲，蛋壳公寓方面 对于“蛋壳逃跑、破产”等相关不实言论、录像、照片的传播，企业已经报警解决了。 蛋壳公寓再次强调经营活动一切正常。 关于前期一部分合作者的纠纷，企业积极解决，几天前就达成了协议。

各种讨债。

“蛋壳本来每三个月付一次房租，这次没有提前告诉我，只付了一个月的房租，他们没有和业主商量就把按季付了。 这是违反合同的”来自杭州的蛋壳房东对商学院记者说:“合同才到期一年。 如果蛋壳事先商量也能理解的话，我打过电话投诉。 接到电话后说反馈新闻，至今还没有收到蛋壳的反馈。 ”。

诸葛寻找数据研究中心的高级研究员陈霄认为，业主无法充分筹措顾客服务和租金的现象反映了服务管理系统的脆弱性和缺陷。 蛋壳公寓作为中介服务平台，社会中社会集团必须承担在城市内安居乐业的责任，在这个过程中蛋壳公寓依然要提高履行责任意识和责任的能力。

在住宿客人方面，多个蛋壳的住宿客人说:“合同明年签字。 因为蛋壳付给房东两个月的房租。 房东害怕蛋壳“跑路”，15名员工准备每天不付钱领取房间。 ”。

10月14日，蛋壳北京总部的维权现场包括物品购买供应商、清洁、装修工人、蛋壳所有者、租户，在维权相关人士看来，几乎涵盖了整个长租公寓的连锁。 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林明确表示，从最近的蛋壳公寓维权事件开始，无论达到房租、合作商支付延迟还是工人工资，现在的蛋壳公寓资金链都有问题。 盘和林表示，中国长租公寓刚开始，投资、建设、装修、房地产等全方位不完善，如装修材质、环境检查、房源合同、售后服务等领域统一标准不足，许多环节处于探索阶段。 这是因为空出现了气体检查不合格、违法扣除押金、“跑路”等侵害或所有者行为，正在探索其行为。

盘和林表示，作为中介平台，与业主和承租人签订合同，对业主和承租人负有支付房租和提供住房的义务。 除此之外，在项目存续期间，如果与项目建设者、项目合作者、项目运营关联公司或包括员工在内的业务发生交易，履行相关的偿还责任不仅是社会义务，也是法律义务。 另外，维护相关人员或公司的合法权益，改善领域运营环境，监督管理领域的违法行为都是作为中介平台长期促进租赁公寓迅速发展应承担的社会责任。

从财经评论家的严跃进来看，出现了“维权链”现象，证明长租公寓太宽，也有多米诺骨牌的效果，有些环节操作不好，容易引起各种风险。 这也是对后续监管和公司快速发展的新要求，需要重视这种环节之间的关联。

迅速扩张。

在被“借款者”借款之前，蛋壳公寓是长期租赁公寓的领头人，根据蛋壳公寓募集证明书，从年到年第一季度，蛋壳公寓运营的房价数量从2432套增加到41.9万套，是172倍。

期间，蛋壳公寓在2019年初以2亿美元的战术收购长租住宅企业品牌爱上了租赁。 收购当然需要大量的资金。 在蛋壳公寓的运营业务流程中，收藏只是第一步，后续需要量房、装修、配置、出房及顾客服务。 在迅速扩大的过程中，蛋壳一边“烧钱”一边融资，从年成立到上市，蛋壳公寓实现了5年8次融资54亿元。 股东名单包括cmc资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger全球管理、春华资本、欢乐资本、酉资本、原璞资本、伯特利斯曼亚洲投资基金等多家大型投资企业。

在市场上，很多长租公寓为什么投资蛋壳公寓呢？ 资本创始人刘二海公开表示，一是长租公寓的诉求非常大，老百姓买房子还很难。 对蛋壳的主要顾客年轻人来说，一毕业就买不起房子。 年轻人流浪期间，这个数字全国有数亿人。 这需要处理大问题。 蛋壳希望为异乡的所有人提供温暖的“壳”，“孵化”。 这也是我的小愿望。 因为我周围有很多这样的年轻人。 二是人们的观念也在改变。 原来房子一定是自己的，现在人们重视房子的录用价值。 我在这个城市租。 如果我不在这个城市，换成其他城市很方便。 三是蛋壳的创始人高靖队还非常能干。

盘林表示，近几年，蛋壳在全国迅速扩大市场，结果资金价格、运营价格负担很大，现在资金链面临很大压力，各方面的维权问题也相继出现。 现在全国疯狂地跑显然不合适。 因此，未来蛋壳的扩张还是在地理位置、交通、人口流动、经济和公司凝聚等多种因素的考虑下，优先进入，补充客户，保证入户率，深入挖掘，综合开发，拓展价值创造链，降低运营价格

蛋壳产品形态涵盖租赁公寓、租赁公寓等，主要受众群体为城市年轻白领，目前进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、重庆、西安等13个市场 蛋壳公寓所有的房子都是统一装修的。

鸡蛋壳公寓房间的标准首先是承租人对商圈、距离、价格的偏好，其次是市场的租赁效率。 利润和价格回收周期因素和第三方数据蛋壳的定价战略基于租赁市场的水平、竞争现状和价格利润因素。

北京市房产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为租赁公寓城市的选择非常重要。 租赁市场存在于人口净流入的大中城市，一方面租赁的诉求足够大，另一方面承租人的支付能力必须比较高，才能负担加上增值服务的租赁住宅租金。

据公开新闻报道，紫桐(北京)资产管理企业成立于年初，蛋壳公寓是旗下的中高级公寓企业品牌，是分散型长租公寓代表公司之一。 年1月17日，蛋壳公寓以“dnk”为交易代码正式在纽约证券交易所上市，成为继青客公寓之后在美国上市的第二家长租公寓公司，蛋壳上市募集资金为1亿5，000万美元。 作为年首次登陆中微子的中概股，蛋壳公寓上市的那天，其开盘价从13.5美元/股上涨到13.9美元/股。 疫情以来，蛋壳公寓股价持续下降，截至去年10月21日，蛋壳股价收于2.61美元/股。

在现在的股东结构中，虎全球基金是蛋壳公寓最大机构投资者，占19.9%的股份，资本持股为15.6%； 蚂蚁金服占股票的8.6%； cmc资本持股8.9%； 蛋壳共同创始人、前ceo高靖直接持有13.5%股份的天使投资者兼理事长沈博阳持有6%股份的蛋壳公寓ceo崔岩持1.9%股份。

赤字不断

损失是蛋壳公寓不能转动的话题。

根据财务报告，蛋壳公寓的损失持续扩大，~2019年，蛋壳公寓的净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。 根据蛋壳公寓6月发表的上市后的第一份财务报告，去年第一季度的蛋壳公寓收入比去年同期增加62%，为19.40亿元，纯损失为12.23亿元，去年同期损失为8.162亿元，比去年同期扩大了50%以上。 第一季度，每套公寓平均损失2200元左右。 蛋壳的损失额与急速的发展速度成比例，房间数越多损失越大。

景晖智囊团首席经济学家胡景晖给“商学院”记者算账。 蛋壳上市公开募集的资金为1.49亿美元，约10.5亿元人民币，扣除上市费用，蛋壳真正到手也只有9亿元左右。 即使以现在的损失速度计算，蛋壳也只剩下3~4个月了。 蛋壳公寓面对爆雷，借钱，最后接手了。 可能是大型国有银行。

关于蛋壳公寓出现赤字的理由，我认为严峻的飞跃是费用对企业品牌的租赁公寓和非企业品牌的区别其实不大。 房源的扩展在于企业品牌的构建。 特别是在女性租赁方面，建议制作特色产品线，蛋壳公寓以前就传达租赁模式，真的赞同租赁市场，或者做“温暖蛋壳”。 另外，在严格飞跃的提案中，有必要改善蛋壳的呼叫系统。 发生问题时，投诉机制不合适，反而加剧了各种矛盾，蛋壳公寓可以用心制作产品线。

陈霄对商学院记者说，蛋壳公寓持续亏损，与蛋壳公寓的迅速扩建密切相关，蛋壳公寓利用早期回收的租金扩大规模或运营，租赁市场不景气，租户少 设施承担装修、清洁等费用，受疫情影响，这种矛盾扩大，租客减少，领域爆炸，经营带有“雪上加霜”。

胡景晖认为，长租公寓因为领域门槛低，资本进入大规模，开始争夺住宅资源，最疯狂的时候，年收房价格高出市场租金的20%到40%，有无差别的利润点。 租赁公寓企业为了适应资本市场的标准化和好卖相，消耗高额的装修价格。 另外，通风排气甲醛的空设置期间和雇佣价格上升，长期租赁公寓公司的利润也减少了。

长租行业有准入门槛低的优点，因为它流入多家公司进入这个行业，加剧了领域的竞争。 长期租用公寓的路线上出现了蛋壳、以青客为代表的科技企业、委托专业机构管理的开发者、以中介为背景的我家、公寓等。 课程中陆续出现的竞争对手也提高了租赁公寓公司的房价，使后续公司的利益陷入了困境。

胡景晖说，我爱房子的“相寓”得到了房间，客户价格低，长租公寓本身不是作为战术产业迅速发展，而是为了控制二手房的来源，第一时间受到业主的委托，所以蛋壳、青客具备。 数万经纪人广泛分布在社区中，建议这为业主提供修理和增值服务半径小、高效的服务。

胡景晖认为，根据现在的形势，蛋壳公寓上市后仍持续亏损，预计不会出现赤字。 现在，国内蛋壳、青客等长期租赁公寓的资金来源通过最初的融资、资金沉淀、杠杆租赁贷款、甚至p2p、高利贷等渠道融资，可见资金不足。 他指出长租的公寓越多，赔偿可能越多。 所以，长期租用公寓上市的目的不是为了扩大急速的发展，而是为了“续命”。 如果没有更多的资金，就会崩溃。

蛋壳公寓持续损失的原因是长租公寓属于高进低出、长收短付、短线长投的运营模式。 租赁公寓的资金沉淀源于时间的不匹配。 租赁公寓公司向业主每月支付或按季支付，根据蛋壳公寓的招揽证明书，蛋壳公寓的租赁人中，以“租赁贷款”模式支付租赁人的人数远远超过直接支付租赁人的租赁人的数量。 年、年、2019年9个月前，采用“租赁贷款”的租赁人比例分别为91.3%、75.8%和65.7%。

胡景晖认为长租公寓公司迅速扩大，收房、装修、组装靠自己的资金是不够的。 在这种情况下，长租公寓公司挪用了资金池的资金，这个将来需要继续支付给房东。 这渐渐变成了“庞氏骗局”。 没有新的租客的话，用房租贷的方法预付房租的话现金流会到期，最终资金链会崩溃。

你怎么分手？

在租赁人的工资方面，根据58安居客不动产研究院的数据，约8成的租赁人月薪在万元以下，可接受的租金在一线城市每人每月2000元左右，但从现实供给的租赁住宅资源来看，大多超过租赁人的预期 另一方面，许多租赁机构在现有的租赁水平上不能保证合理的利润预期，大多数租赁公寓的运营者依然没有真正的利润。

58安居客房地产研究院院长张波建议，长租住宅为了持续达到合理的利益水平，从追求运营规模转向长期稳定的运营，从追求房源数量转向产品本身的打磨和运营。 长期租赁公寓未来的市场依然很大，但运营者需要从长期租赁公寓自身的“产品力”制作更多的复印件，提高顾客在长期租赁公寓中的差异化体验，从而获得更高的利润。 从政府方面来看，一方面要加大对租赁市场的支援力度，另一方面在租赁土地的供给、租赁房源的募集、租赁运营机构的税收等方面的支援也需要逐步提高。 另一方面，租赁规范也需要加强，特别是金融方面的“租赁贷款”类限制不可忽视。

盘和林在理论上说，长期租赁公寓是前期投资大、现金流稳定但资金回收期长的项目，长期租赁公寓前期的损失运营理论上是正常的，通常长期租赁公寓从损失向利润的转换是6 另一方面，蛋壳近几年疯狂扩张也是现在损失的重要原因。 因为适度减缓扩张速度也是减少运营价格、资金价格、损失的比较有效的方法。

盘和林表示，针对长期租赁公寓资金回收期限长的问题，比较有效的处理方法是拓宽价值创造链，综合运营。 具体而言，例如综合购物超市、饮食、健身、娱乐等，为了缓解长期租赁公寓运营的资金压力，减少损失，可以比较有效地制作长期租赁公寓的稳定现金流。 ”。

赵秀池说:“中介平台必须承担相应的社会责任。 北京房产法学会和中介领域协会一直提倡中介平台应依法经营，遵守法律履行应模范的社会责任诚实守信，保证交易新闻真实的公平交易，有序竞争； 建立加强领域自律、提高服务水平的新闻公开管理制度，兼顾加强信用管理的社会效益和经济效益，切实履行社会责任。 ”。

通过“烧钱”夺取市场的方法并不持续，依赖“烧钱”风投的资金也不是长期的，资本疯狂后，等待蛋壳的是爆雷、易主还是继续经营？ 回到满足顾客诉求的运营逻辑是很长的一段路。

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