财讯：个体住房抵押贷款违约风险影响因素拆析

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文案要点。

个人住房抵押贷款违约风险的大小对证券化资产池的整体目标违约比率有重要影响。 本文采用定性和定量分解相结合的做法，从贷款人和借款人两个维度分别分析了个人住房抵押贷款违约风险的影响因素。 解体是资产经营能力和风险管理能力强的贷款发行机构认为违反贷款合同风险低的贷款利率高、初期贷款价值比较大、抵押住宅面积大的借款人是违反贷款合同风险大的中青年借款人、已婚及收入债务比高的借款

关键词。

资产证券化rmbs债务偿还能力信用风险

截至2019年12月31日，中国个人住房抵押贷款资产支持证券( rmbs )库存规模为10386亿元，占信用资产支持证券( abs )库存规模的72.31%，是信用abs市场的主流产品，受到市场各方面的关注。 个人住房贷款(以下简称“个人住房贷款”)作为rmbs的基础资产，违约风险的大小对证券化资产池整体目标违约比率[1]有重要影响。 基于个人住房贷款的优势，本文结合国内外相关研究，从贷款和借款人两个维度，分析影响个人住房贷款违约风险的因素，为识别个人住房贷款资产的信用风险提供有益参考。

贷款方面

在贷款方面，可以从贷款发行机构、贷款价格和贷款特征三个具体水平进行解体。 一是贷款发行机构的第一影响因素是机构的资产经营能力、风险管理能力等二是贷款价格的第一影响因素三是贷款利率三是贷款特征的第一影响因素包括会计年龄、初始贷款价值比[2]、住房购买面积、还款方法和业务品种等。

进一步研究了个人住房贷款违约的影响因素，本文采用实证方法拆除了相关因素。 另一方面，统计分析了截至2019年底发行rmbs项目的机构房贷资产静态池数据和部分项目生存期表现数据。 另一方面，统计分析了rmbs项目贷款数据的特征。 首先，为了减少采样误差，保证样品中包含越来越多类型的违约资产和违约借款人数据，本文按银行类型对年以前发行的、2019年进行跟踪评价的rmbs项目进行了分类，分层 其次，为了不仅仅分解违约数据特征的片面性，保证数据结论的合理性，本论文中，某个影响因素(或该因素中的某个数据区间)在跟踪违约资产中的件数所占的比例在最初评价总资产池中

(一)贷款发行机构；

笔者通过分解发现各商业银行累计违约率水平差异显着。 从静态游泳池的累积违约率数据来看，以表现期在60期之前的个人住房贷款资产为例，机构最高的累积违约率接近10%，最低的累积违约率小于1%。 从生存期超过12期的rmbs项目累计违约率来看，不同发起机构的rmbs项目累计违约率的差异也很明显。 此外，各商业银行房贷资产静态池的新违约率形态存在差异。 经营长，业务经验丰富，风控制度完整，业务地区分布范围广的商业银行，新违约率曲线相对平滑，新违约首次增加后减少的特征也比较明显。 经验有限，风控能力通常，业务地区分布集中的商业银行，新的违约率曲线振幅大，违约率水平整体较高。

个人住房贷款发行机构的资产经营能力、风险管理能力的差异被认为是各发行机构累计违约率水平和新违约率形态出现差异的首要原因。 一是商业银行的资产经营能力越强，抵押资产违约风险越低。 商业银行的经营时间越长，业务越成熟，获得高质量顾客的能力就越强，资产质量就越高，违约的风险就越低。 二是商业银行的风险管理能力越强，抵押资产违约风险越低。 商业银行风控制度越完善，风险预警和识别能力越强，借款人债务偿还能力和债务偿还意愿的测定越准确，违约风险越低。 三是商业银行住房贷款经营区域分散，经营区域经济越发达，住房贷款资产的风险承受能力越强。

(二)贷款利率

利率是借款人的融资价格，证明贷款利率越高，借款人的利息负担越重，越容易发生违约。

目前，rmbs入池资产的利率以变动利率为主，利率变动风险也由借款人承担。 现在市场利率处于下降阶段，但受贷款价格基准转换政策的影响，在利率下降期将贷款价格基准转换为贷款市场估计利率( lpr )的变动利率借款人可能适用比较高的变动比率。 后续市场利率上升可能会对这部分借款人的债务偿还能力和债务偿还意愿产生负面影响，这样的借款人更容易违约。

(三)会计年龄

与累计违约率相比，新的违约率更好地捕捉到个人住房贷款资产阶段性违约率水平的上升和下降趋势。 笔者经过分解，发现在贷款发行初期，新的违约率逐渐上升。 会计年龄在12~24期的情况下，新合同违反率达到高峰，到60期为止维持高水平，然后逐渐下降，会计年龄超过120期的个人住房贷款资产的新合同违反率极低。 排除贷款发放时间的影响，按年统计各期个人住房贷款资产的新违约率后发现上述规则依然存在。 合并所有年份的静态池数据后，新合同违反率曲线先上升后下降的形态更明显(参照图1 )。

个人住房贷款资产的新违约率随着会计年龄的增加先上升后的下降情况主要受违约价格和投机炒作因素的影响。 另一方面，个人住房贷款违约价格的变化影响违约意愿，进而影响违约率的水平。 在个人住房贷款发行初期，抵押物对未补偿利息的涵盖程度有限，此时借款人的违约意愿很强。 随着借款人按期支付贷款，抵押物对未补偿利息的覆盖率提高，此时借款人的违约价格上升，违约意愿下降。 此外，中国住房的平均售价自1998年住房分配货币化改革以来，总体上呈单边上升趋势，受此影响，会计年龄越长的房贷资产，其违约价格越高，违约率越低。 另一方面，投机炒作的短期特征可能会使房贷发行初期的违约率上升。 房地产具有居住和投资的双重属性，房价上涨带来的“羊群效应”有可能刺激投机炒作行为，投机炒作大多期待短期收益。 在房价略有变动的情况下，投机者一般选择及时停止损害，加重房贷发行初期的信用风险。

(四)初始贷款价值比

根据初始贷款价值比的分布图，违约资产和最初评价总资产在初始贷款价值比的分布形态上比较类似(参照图2 )。 。 但是，初期贷款价值比超过60%时，违约贷款件数所占比例明显较高。 初始贷款价值之比越高，该贷款首付的比例越低，借款人的违约价格越小，低违约价格就证明借款人的后续违约意愿越增强，违约风险有可能上升。

(五)抵押住宅面积

从住房贷款面积分布的图表来看，住房贷款面积超过100平方米时，违约贷款的件数比较多。 对购买大户型住宅的借款人来说，其贷款偿还额很大，增加了购买者的财务负担。 借款人的第一还款来源(通常是收入)受到影响时，其还款能力下降，违反贷款合同的可能性增大(参照图3 )。 。

(六)还款方法

从还款方法的分布图来看，样品中的rmbs资产全部使用了等额本金或等额本息还款方法，而且两种还款方法在违反跟踪合同和初评总资产中所占比例相近，等额本息和等额还款方法证明对违约没有明显影响 。

(七)贷款业务品种

一般来说，借款人通过贷款购买的第一套住房具有自用属性，借款人偿还意愿强，违反贷款合同风险低的第一套住房以外的投资属性大，或者为了改善性住房，借款人受到负面因素的影响，借款人的第一套住房贷款。

借款人要素方面

借款人要素方面，可以从个人新闻、偿还能力、历史信用状况三个方面解体。 一是个人新闻的第一影响因素，包括借款人的年龄、结婚状况、性别、职业状况等。 二是偿还能力的第一影响因素，包括借款人的收入和收入债务比等。 三是历史信用状况的第一影响因素，包括贷款逾期情况和个人信用成分等。 笔者选择了与上述相同的样本和统计方法，分析了数据。

(一)借款人的年龄

从借款人的年龄分布图表可以看出，跟踪违约资产和与总资产相关的借款人的年龄分布形态基本一致，但20~30岁、50岁以上的借款人，违反贷款合同件数在总资产中所占的比例在上升。 从30~50岁借款人来看，其贷款违约件数在最初评价总资产中的占有率低，中青年借款人多处于职业稳定期，财务状况良好稳定，债务偿还能力强，发生违约的风险更低(参照图5 ) 。

(二)借款人的婚姻状况

从婚姻状况分布图表可以看出，已婚借款人违反贷款合同的件数在最初评价总资产中所占的比例下降，未婚、离婚、其他(包括丧偶等)处于婚姻状态的借款人在最初评价总资产中所占的比例上升到不同的程度。 已婚借款人的家庭一般有两个工资收入，债务偿还能力更有保障，因此认为发生违反贷款合同的风险更低(参照图6 )。 。

(三)借款人的收入债务比

收入债务比是借款人的收入水平涵盖贷款额的程度。 根据所得债务比率分布的图表，在相同的所得债务比率条件下，样品贷款违约件数的比例与最初评价总资产中的比例相比类似，但所得债务比率不足2时，违约贷款件数的比例明显增加(参照图7 )。 。 这证明了收入债务比越高，收入对债务的展望能力越强，借款人的相对债务能力越强，违约风险越低。

(四)其他因素

一般来说，借款人从事的职业越稳定，职务水平越高，工龄越长，其收入状况越稳定，借款人的债务偿还能力越有保障。 贷款期限未到期的借款人，其偿还能力比较稳定，偿还欲望也比较强。 征信报告被查询的次数越多，意味着借款人曾经申请贷款的次数越多，许多债务关系可能会对借款人的债务偿还能力产生负面影响，增加其违约的可能性。 一般来说，职业状况稳定，没有贷款到期的记录，征信报告书被查询次数少的借款人，违约的风险很低。

注:

1 .整体目标违反率是指不同信用等级证券受到的资产池的目标违反率。

2 .初始贷款价值比是指初始贷款发行时的贷款合同金额与抵押不动产价格之比。

本文刊登了《债券》年7月号

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