财讯：华润置地95后销售收“茶水费”被拘 房企人士踢爆“抽水”套路

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文/徐缓蕾

“一所房子，同样的价格，优良的销售，客户总是便宜，坏的销售，客户总是觉得便宜”，根据top 10家企业销售者袁亮(假名)，房子的买卖过程是价格战，也是心理战。

这数百万、数千万的“战场”是腐败猖獗的“温床”，“茶水费”等灰色地区在扩大，购买者在购买房源、购买折扣、购买社会保障、增加住宅购买名额等各个领域持续混乱。

最近，华润地华南地区纪委宣布了多次收到“茶水费”的95后销售移送司法机关。 很明显，“茶水费”现象背后的危害很严重，住宅企业的相关人员可能会因此入狱，购买者在销售渠道前，可能会“赔太太折兵”，但认为“捡了大幅度便宜的东西”。

95后出售“茶水费”，涉嫌诈骗罪

11月25日，东莞市房地产协会(以下简称“东莞房协”)发布了“加强领域自律，进一步规范房地产开发公司经营行为的通知”(以下简称“通知”)。

其中，《通知》要求各公司不得以标价以外的价格加价销售商品房，不得收取未注明的费用。 另外，各公司不得以“预订房间”的名义收取“茶水费”等定金和购买费用以外的任何名义费用，另外，要切实加强企业内部管理和销售代理机构的管理，公司的员工或中介销售人员要收取“茶水费”

东莞房协的发声与此前华润地违纪通报有很大关系。

11月24日，华润地华南地区纪委发布了《关于将东莞企业万象府项目运营商顾问朱某移送司法机关的通报》。

据通报，华润东莞企业万象府项目95后销售先后多次收取“茶水费”涉嫌违反犯罪，而且涉案金额很大，因此11月18日，东莞市公安局南城分局已经得到大区纪委的协助，依法向涉案人员

华润地相关负责人向本财经确认通报属实，对此，企业多次表示采取零容忍态度。 后续华润地也继续严格要求高标准，严格调查和发现违反纪律，特别是满足损害公司利益形象的个人私欲的行为，就永远不会缓和。

在房地产领域，“茶水费”已经是一个屡见不鲜的现象，一般理解为，在住宅销售过程中，是住宅企业的销售员或房地产经纪人在房价之外向购买者征收的利润费，购买者由此通过特殊渠道购买理想的住宅资源 一般来说，“茶钱”常见于楼市供求关系紧张的地区和二手房价格倒闭的地区，利润是其中最主要的驱动因素之一。

以前述涉事东莞万象府为例，该项目位于东莞南城区，是当地炙手可热的“网红盘”。 9月16日，万象府取得预售证，备案材料的平均价格约为4.4万元/平方米，但现在周边二手房的售价已经超过5万元/平方米，对购买者来说“购买是受益”。

实际上，今年9月，华润地宣布，东莞中介和社会人士将向顾客出售旗下的项目万象府“房源指标”，计划收取10-30万元的巨额茶水费。 之后，东莞市住建局也迅速发行了相关文件，警告说以提供“选择室指标”、“加密箱号码”、“优先选择室”服务为理由收取金钱的行为涉嫌违法。

对上述华润地涉事件的销售员，北京金向律师事务所主任王玉臣律师指出，他涉嫌诈骗罪。 诈骗罪是以非法占有为目的，通过隐瞒虚构的事实和真相，骗取金额大的公私财产的行为，根据《刑法》的规定，根据金额的大小和情节的严重性受到处罚。

“茶钱”在阶层“抽水”中设置“经纪人”收取钱

由于购买者和销售者各自要求，“茶水费”现象经常被禁止。 特别是今年疫情高峰后，局部地区楼市急剧升温，“阳光盘”频繁出现，“茶水费”在深圳、上海、杭州、嘉兴等多个城市交替上演。

值得注意的是，上述top 10房企业的销售者袁亮(假名)指出广义的“茶水费”有各种各样的种类，“花钱买房源”的方法只是因为金额大而受到关注。 实际上，购买折扣，支持购买名额、社会保险、纳税证明书、银行流水、征信、还有假离婚，每个环节都可以领取“茶水费”，费用从数千元到数万元。

袁亮说:“帮助顾客假银行流水的话，费用大概要几千元。 广州佛山的一点总额200多万项目，只要支付5-10万“茶水费”，就可以优先选择住宅资源。 如果是成千上万的人气豪宅项目，“茶钱”会根据情况变得更高。 ”。

袁亮将销售员向购买者缴纳“茶水费”的过程形容为“出口口径”，说“口径有n种以上，看销售怎么从日元说”。 例如，如果顾客没有购买范围，销售员可以以“企业”的名义说“只要支付一定的费用，住宅企业就会买社会保障”，但实际上“只是通过第三方企业帮助顾客购买”。

实际上，帮助社会保障、纳税申报书、银行流水等灰色操作是房地产领域公开的潜在规则，“基本上这种情况是你想要的，顾客也不太容易追究。 袁亮说:“以开发者的名义收费，实际上是利用职务收取非法收入，如果期间有错误，对企业的信用也有很大影响，对顾客来说有一定的欺诈成分。”

袁亮说，“更糟糕”的方法是，一些住宅企业出售“空手套白狼”，以“花钱买折扣”的“口径”收取购买者的“茶水费”。

以最低价格为490万元的商品房为例，龙头的住宅企业通常以最低价格与顾客签约注册系统，但在实际操作中，销售员可以把交易价格提高到500万元，这和最低价格之间有10万的套利空之间。 之后，销售员说:“认识到某个领导，交给○○金额就可以打折”，向顾客索取“茶水费”，“然后顾客花钱买了这个所谓的“折扣”，实际上即使顾客不花钱，也以490万的低价签订了合同。”

房企的销售通常不是以自己的名义直接收取“茶水费”，而是通过“中间人”，我们知道“中间人”甚至不是房地产领域的相关人员。 严格的销售者和购买者之间也不要签订复印合同或留下复印记录，在表达口头信息时也要注意顾客有无录音。 通常，如果客户担心“茶钱”的下落，销售通过“中间人”先收取部分费用，结束待办事宜后再收取剩下的费用。

值得注意的是，在很多情况下，住宅企业销售员得到的“茶钱”并不是一个人享受的。 袁亮说:“一个销售没有权利留下单位。 场内销售、项目经理、项目负责人不断“排水”。 中间阶段参与的人越多，一线销售员“油水”就越少。 就像5-10万的“茶钱”，销售最终可能只能得到1-2万左右。 ”。

营销口腐败，“重灾区”“茶钱”的混乱正在整顿

2019年以来，房企内部反腐败浪潮持续，融创、保利、金科、雅居乐等多家龙头房企高管因贪污事件被公开通报。

从公开的反腐败事件来看，年以前，以前流传下来的采购、工程等环节是住宅企业内部反腐败的重点，但近两年，住宅企业的市场营销环节成为反腐败问题的“重灾区”。 随着领域政策的严格，许多住宅企业都在推进内部反腐败，如万科、恒大、龙湖等地设有相应的监察部门。

袁亮说，如果项目内部发生“茶水费”的问题，通常住宅企业会让销售员退还费用，解雇相关人员解决，在内部通报，对营销系统人员起到警戒作用，在“茶水费”金额大的情况下。

王玉臣律师强调，“茶钱”的操作是违法行为，如果被查出，购买者会付出很多钱，但有拿到房间的风险。 如果不进行正规的中介，可能连“茶钱”都拿不回来。 住宅企业销售人员面临被处罚的风险，严重者可能面临处罚。 购买者购买时，如果遇到同样的情况，可以向当地房地产主管部门通报。

在“茶水费”面前，购买者和销售者都面临着一定的法律风险，但实际上各地有很多例子反映了“茶水费”的危害。

今年8月，浙江嘉兴市房地产企业10名销售员被非国家职工判受贿罪，相关销售员在大楼销售期间共同利用职务便利，向买家个人索取“茶水费”6000元至48万元，相关金额超过千万元，其中

月，广州市黄埔区招商龙头物业楼7名物业销售被警方逮捕。 之后，广州市公安局谎称销售员利用住宅资源销售管理的职务便利，可以获得特殊的住宅资源，通过申请特别折扣等方法，向顾客索取追加的住宅购买“茶水费”，违法达到270多万元。

现在，一些楼市的热城市已经在“茶水费”这一领域处理顽固的疾病。 11月20日，深圳正式购买住房，购买app系统“I深圳”app，在即将上市的坪山新盘万樫府试行，防止暗箱操作等违规现象的发生，为这种探索或其他城市“茶水费”问题的完善树立了一定的榜样

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