财讯：郭梓文与中国奥园的焦虑

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一年前，王健林去了梁家河。

他学习认识蓝色的样子，踏入梁家河的大坎，然后站在主席的标语下和主政官拍照，拍照的前一年，王健林带着万达与当地政府签订了延安红旅游町的框架协定。

延安，红色旅行，梁家河，几个关键词组合在一起，你看到了什么？ 我看到了红心的照片空。

在房地产行业，公司家面临危机时，必须经常寻求某种精神避难。 几年前在工程事故中受到谴责的碧桂园，当时也希望召开扶贫和高中捐款，以此摆脱困境。

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最近奥园的郭梓文也做了好人的好事。

9月23日，奥园在暨南大学发起的“暨南大学奥园教育快速发展基金”论坛上，郭梓文带着高管出现，满怀善希望为教育事业出力。

事实上，奥园和郭梓文这一年不太好。 先由“良心房地产商”报告空直接打击股票市场债务买卖，后有“三根红线”。 奥园作为千亿房企业负有很多债务是不自然的。

从单业绩来看，奥园在2019年实现了年合同销售1180.6亿元，比上年增加了约29%。 销售额约505.3亿元，核心净利润约51.2亿元，比上年同期增长63%，增长67%。

好的成绩单将奥园直接送入千亿房企业的行列。

即使在受疫情影响的今年，奥园1~9月未审查的合同销售额累计约833.6亿元，比2019年同期增加6.1%，这一成绩表明规模的大致率将超过2019年的销售成绩。

实际上，年以来的房地产调控使很多住宅企业变得困难，无法进入前50名的地产业者很难从主流银行融资，如果一切都按照计划进行，奥园又会以一头杠杆进入千亿规模的住宅企业。

郭梓文率领的奥园奔走，也引起了“有良知的地产人”的观察。

“有良知的房地产商”在word文件中指出，中国奥园存在“明株实债”、虚报合同的销售和退款等诸多问题，奥园的市场价格在半个月内下跌了40%。

事实上，这是我在奥园经历的第二次空，一年前郭梓文增收200万股奥园股时，股价为10.72港元，一年后郭梓文增资100万股，但当时股价已经降至8.82港元。 现在不到8港元。

空报告书的核心复印件是指奥园违反“明株实债”的方法，将数百亿元借款通过信托融资和旗下奥园股权投资基金注入子企业的非控股权益部分。

明股实债是房企业美化债务数据的重要手段，表面是股权投资，实质上是债权投资，这种投资方法在形式上是以股权的方法投资目标企业，但有双重保障需求。

在双方入股子公司中，房企持股比例低在合并报告的范围内，不能确认资产负债率保持在较低水平，有利于信用资格和贷款信用。 如果住宅企业持有股份的比例较高，则必须包含在合并报告的范围内，但投资者的投资额以少数股权反映，也隐藏了潜在的负债。

投资者以股票的形式进行投资，住宅企业以回购、收购、红利等形式向投资者返还本金和利息。

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近年来，许多大中型住宅企业为了迅速扩大规模，根据“明股实债”的做法论进行了多次尝试，实际上不仅仅是奥园的“明股实债”吗？

空的报告显示，非控股股东在过去两年投入了近200亿美元的资金，而年-2019年上半年，非控股股东的资本比率分别为39%、62.6%、61.4%、62.1%，净利润比率分别为12.5%、16.0%

奥园非控股股东以3.4%的平均投资转化率在同领域触底，对大部分同行房地产开发商的相关指标也惊人地低，与支付宝( Alipay )的每月理财产品相当。

从2019年到2019年，奥园的销售额从256亿元增加到1180亿元，归母核心净利润从10亿元增加到40亿元。 同样，在这四年里，奥园的少数股东权益分别为57亿、170亿、189亿、220亿，占股东权益的比例分别为39%、63%、62%、59%。

奥园列举了很多理由，数字反映了一切，监督管理层也看得很清楚。 奥园奔走，自身的净负债率一直稳定在70%以内，与该领域其他迅速扩大的千亿房企业无法相比。

与郭梓文的教育基金相比，这些非控股股东和少数股东才是真正的“好人好事”。

比较一系列数据的疑问，奥园否认不存在“明股实债”的核心是:“中国奥园的房地产项目从取得项目到竣工交货通常需要2~3年，有些项目周期可以达到5年以上。 这是因为综合损益及其他全面利润表和综合财务状况表中非控股权益的体现存在时间差”。

实际上，在迄今为止中国奥园公告提出的从取得项目到竣工交付的2-3年间控股股东的分配利益存在时间差的情况下，我们回到-2019年，其利益分配和响应明显不同。

数字不会被骗。 只有给数字的人才会上当。

那个空报告后，奥园的销售计划没有受到很大的影响，年销售预期也比以前高了，但作为刚刚超过千亿的中型住宅企业，面临着“三根红线”，也有自身的迅速发展风险，无法瘦下来，停止

对奥园来说，不要赌未来。 也不能在融资渠道开新的口。 只是参加一点，负债率低的小房间企业，那是最好的选择。

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9月4日，京汉股份发布《收购报告》，称中国奥园旗下深圳奥园科星投资有限企业计划收购企业约30%的股份。

京汉股票不仅仅是房地产企业，由于化纤事业的存在，自身的资产负债率远远优于普通房地产公司，在奥园表京汉后，不仅可以得到其土储，而且合并的资产负债率也会得到优化。

京汉股份在广东阳江29.4万平方米的土储资源更受重视。 阳江市虽然不在广东香港澳门大湾区的计划内，但位于大湾区和北部湾城市群的交叉点，对奥园来说是很好的土地储备。

对奥园拥有地的渴望一直没有改变，即使在空和监督管理的双重压力下，它依然重复着自己强烈拥有地的策略。

其他头房企业放松了持有地，奥园的半年报相反，本集团继续发挥收购以前流传的持有地特征，继续关注招商市场，积极寻找资产包的收购机会，继续增加土地储备。

特别是这几年，奥园的经营性现金流净额为负数，奥园的设想很明确:赌未来。

截至2006年6月，中国奥园有50多个城市更新项目，其中广东港澳大湾区占有率达到95%。

奥园焦虑不自然，它没有第一梯队“断臂求生”的资产实力，不像第三梯队那样通常“龟缩求生”。 只是不断地拿着收购，在债务的压力下，能否忍受这个周期的控制，尝试的是郭梓文的操作盘艺术。

近两年，郭梓文对奥园的持续增收是公司对未来的一致期待，但他的这种自信能否赢得资本的青睐，还没有得到验证。

债务像老虎吗？ no，no，欲望像老虎。

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