财讯：万科300亿市值灰飞烟灭 到底做错了什么？

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资料来源:标准地产研究所

在年报中，用烟雾扑灭300亿市值的灰烬，可能是万科管理层意想不到的。

一个企业引起整个领域的期待和评价模型的雪崩，更是出乎意料。

这是一家住宅企业的最近趋势

这是另一家住宅企业的趋势

下跌的不仅仅是大公司们，和万科一起杀的还有很多弟弟。

但这不是最致命的。 对资本市场来说，上涨是暂时的。

那个致命的是什么？

投资者预期的逆转和信仰的崩溃。

马云说，今天残酷，明天更残酷，但后天很棒。

但是郁亮说“今天不好，明天不好，后天更坏”。

这是一天突然就你知道，你和多年的哥哥在一起，连刀都没有，而且你为他筑了一座大江山，他跟你说，这些还不够我的命。

你满嘴吐血，有想死的心吗？

其实，地产就是那个江湖。

只是从那以后，这个江湖已经没有老板了。

01

万科做错了什么？

其实，单凭万科本身及其代表性的好处万科没有什么错。

因为从财务角度来说，万科年报是完美的。

好的规模和利益、极低的负债、庞大的现金储备等，看起来没有问题。

在这一点上，万科和万科的管理层非常牛叉，你不能再严格要求任何东西了。

但是一切似乎都错了。

注意万科十年以上的朋友告诉我。 万科不是以前的万科，万科已经没有灵魂和信仰了。

他的理由是:

1、财务报告的会计方法极其自私

2 .一直在传播悲观情绪。

其实，我的看法也一样。 关于万科年报，在前一份复印件中，我和大家分解了。

万科有很多意想不到的东西，如领域排名、销售增速、利润增速、毛利率、roe、分红率等。

例如净资产收益率( roe )为22.47%，比上年下降0.77%。

例如营业利润率比上年减少1.56%，为14.99%；

比如销售额为6308亿，增速为3.9%，远远不及去年的14.5%和今年的领域平均水平。

无论如何你想得到的是意想不到的事情，都不能期待。

其中，最明显的是对净利润增速的解决。

三季报的情况下，万科净利润的增长率为30.43%，年报的情况下，这个数字仅为15.10%。

这其实是反逻辑和反常识。

看到这个，你想了各种各样的雷吗？ 就像这几年流行的上市公司财务大洗澡一样，上一个三季度还是大赚一笔，成为年报，竟然亏损了十多亿美元。

你不惊讶吗？ 难道你想说“卧槽”吗？

万科这样的企业要知道一个季度几乎不可能把一年的净利润水平提高到这么低的水平。

另外，万科今年利润的多少，在一两年前大致决定了。 稍微了解房地产的人知道现在的结转利润至少是一两年前卖的房子，和过去一季度没有半价的关系。

那么利益去哪儿了呢？

答案是隐藏的。

这是我们想说的第二个问题。 万科正在调节利润。

这个问题，雪人有很多文案讨论。 真有趣。 请自己看看。

根据年报，2019年年报中万科的营业税和附加比上年增加了100亿，比上年增加了42%。

算了！ 上表。 一目了然。

这42%与收入的增加完全不一致。

万科年的营业税和附加只增加了17%，今年提高了很多土地增值税。 这里是利润调整点。

其实万科这一招不是很好，问问懂一点财务知识的人也能明白。

那个万科为什么要这么做？

这也是我第三个想说的。

为后市做准备。

这几年，万科向外界传播了悲观的期待。

比如郁亮，一年半前，也就是年秋，万科秋例会的主题是“活下去”，这是当时“居安思危”的想法，让我们冷静警戒，但今天，没想到“活下去”变得特别现实。

万科总裁兼CEO祝九胜说，除了销售减少、退款下降外，还支付防疫价格、给春节期间在疫情应对第一线奋斗的5.3万名员工支付加班费，并不是万科感受不到现金流的寒冷。 总体来说，会给万科未来1~2年的结算带来长期的压力。

其实，万科泄露给外界的这些话，一半是事实，一半是矫正。

一部分人知道在房地产领域重新获得以前的暴利和荣耀并不简单。

矫正部分大家都知道。

你万科也活不下去，那个领域还有多少体力？

万科一天挣一亿日元以上，整天喊日子不好。 你要别人怎么活？ 难道要组织人捐款吗？

事实上，在我们国家，至今为止，没有比房地产更快、钱更多的领域。 在这个社会，很多人辛苦了一年，万科一平方米的厕所也买不起。

再歪曲一句话，这一年，各行各业，从首都大亨到乡野小民，有几个不难吗？

特别是最近，受到疫情冲击的家庭和个人有成千万人，不难吗？ 你听见他们尖叫累了吗？

你听说过吗？ 一线医务人员在尖叫吗？

02

万科真的活不下去吗？

这么说吧，作为长年被投资者捧上神坛的头房企业，万科真的活不下去吗？

事实并非如此。

1、万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归上市公司股东净利润388.7亿元。

嗯，这样的收益规模和利润体量，即使在全国挂上灯笼也找不到几个吧。

2、万科账簿已经销售的未结转资源6308亿。 未结转资源几乎是结转收入的两倍，万科给自己留下了很多余粮。 换句话说，是万科家米缸的米，万科什么都不做就能躺两年吃。

3、到2019年底，万科净负债率(有利息负债减去货币资金，除以净资产)为33.9%，在领域继续维持较低水平。 而且，手头还有超过1600亿的馀额。

万科真牛逼。 在房地产这个领域，负债和净负债可以控制在这么低的水平。 没有人。

1600亿美元的现金是什么水平？

这么说吧，如果郁亮愿意的话，可以用这些钱买领域最有头脑的企业，比如某园，某大，某创，想买谁。

我翻了某个现在的市值合计1628亿，某个公园的市值合计1869亿，某个大市值合计1583亿。

学习姚员外，加杠杆，1:2配资，这三家公司都可以拿。

那万科管理层的日子很难过吗？ 他们是职业经理，所以没钱吗？

好像不是啊。

据年报报道，万科年度经济效益奖金总额为人民币17.4亿元。 年3月17日，在第18届董事会第27次会议上，企业2019年度经济效益奖金总额确认为人民币19.997亿元。

万科经济利益奖发给谁了？

我找到的资料是，经济利润奖金的奖励对象包括企业全职工作的董事、监事、集团管理者、集团业务的核心和突出贡献者。

哦，是的。 与各种数据低于预期不同，这还是超过了预期，增幅接近20分。

03

万科不是曾经的万科

3年前的6月21日，万科董事会的改编案揭开了面纱。

看起来是自愿让贤的局面，与王石有很多交集的东星集团实际控制了人，湖北前的第一个富兰世立向媒体透露王石的退出可能是没办法的事。

“这几年，我和王石在一起的时候，他计划着万科的未来、万科的国际化，所以什么退出的想法都没有！ ”。

不管背后有多无力，王石终于退役了。

从此，万科开始进入郁亮时代。

有人说郁亮终于翻过了那座山。

什么是山，知道的人自然明白。

王石的离开对万科有影响吗？ 不，至少在财务表现上是这样。 出现在财务报告中，万科一如既往地优秀。

但是慢慢地，很多人似乎带走了王石的离开，万科的精神和灵魂。

万科的精神和灵魂是什么？

这太虚了，一两句话说不清楚。

但是熟悉万科的人应该知道万科曾经是房地产领域的精神高地。 当时，业界流传着这样的话。 文科万科，理科金地，工科中海。 是万科领域的独特气质和领导能力。

当时的万科迷人，有人情，有人味。

比如万科36周年的时候，万科在杭州古典项目良渚文化村已经21周年了。

但是之后，万科已经没有那么好的作品了，一个村庄的过去和未来，就这样成为了孤案。

像这样好的教科书这样的项目，都过去了。

2004年，万科有一个项目叫“17英里”。 他们的广告语说“我可以和世界保持距离”。

他们还在广州的城中村做项目。 当时是2008年，上次股灾时，“万科大规模建设低收入阶层住宅”的企业开朗，有公益心，有很大的爱。

即使是多年来接连受阻的捐款，王石也被公众选择性地遗忘了。 他们太好了，足以让公众觉得不是这家企业的通常，我们都是万科出来的人，认为这家企业的文化和其他房地产企业有很大不同。

但是，现在这些似乎都失去了。

让建筑赞美生命的slogan，是如何变成“我要活下去”的？

有人说昨天的优等生是怎么变成今天的？ 这几天资本市场的大幅跳水，投资者的愤怒变得激烈，是因为他们失去了大佬的身影，他们失去了第一位的负责人，他们过去和消失了。

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