财讯：北京住总万科橙项目“降价”背后

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万科项目所在的天宫院是北京刚需求盘集中的板块，也是第一个“按价格改变量”的区域。 由于自住商社、信用、期待等多种因素的冲击，市场的展望感情增加，今年3月的小阳春注定难以维持去年牛市的高位。

北京万科一项目低于预计2000-3000元/平方米入市的消息今天吸引了地产股票。 业界相关人士对本财经说，这是政府的价格限制和开发者自主降低价格跑的量共同作用的结果。 万科项目所在的天宫院是北京刚需求盘集中的板块，也是第一个“按价格改变量”的区域。

上周北京开设了三个项目，分别是大兴区的总万科橙、顺义区的会展誉景和通州区的华远铭悦世家项目，其中最引人注目的不过是总万科橙。 这是2008年万科抛出拐点论的重复吗？ 说得太快了。

住在万科橙前期的是每平方米的售价2万6，7千元，实际上以21000元/平方米靠拢，原来计划的装修也变成了空白，与此相对，亚豪机构副社长任启鑫表示，开发者购买门槛、平价奔跑

中原地产市场总监张大伟分析说，万科橙子像“平价开盘”一样，受政府价格限制的影响最大。

根据北京住建委的官网，住总万科橙项目于3月14日取得了预约证。 此次开盘的11号楼预售参考平均价格为21176元/平方米，8号楼预售平均价格为22176元/平方米。

对此，北京万科回应本财经，于年3月中旬，首期产品开盘销售，开盘销售平均价格为21680元/平方米，按政府有关部门指导意见进行定价销售。 另外，关于被评价的装修服务，是顾客的自愿行为，表示不强制捆绑销售。 但是，相应的价格还没有明确。

在信用紧缩，需要从住宅市场进入的情况下，开发者积极地使部分项目低于市场预期，从而早期吸收地区的诉求。

春节后，住在总万科橙子里，大兴天宫院板块已经聚集了5个项目开盘，目前向天宫院供应商品住宅2806套，不仅占本期市场总供应量的53%，商品销售量也位居北京楼市各板块之首 这个板块的开盘价总体低于预期，也是北京刚需求盘集中的板块最初的“价格换算量”区域。

其背后有市场交易萎缩的情况。

据亚豪机构数据显示，春节后( 2月8日-3月16日)一个多月内，北京成交价格为25000元/平方米以下的中低价房源，仅销售3641套，相当于去年同期的41%，另外，与去年同期相比为中低 显示刚需市场状况并不乐观，成为天宫院集体价格下降的预期诱因之一。

但是，由于开盘价格低于预期，住总万科橙子发售了333套房源，1140组顾客参加了摇号，以1:3的供求差出售。

天宫院板块迄今开盘的项目中，保利首开熙悦春、金融街融汇两个精装项目价格为23000元/平方米，空白项目的鑫都汇、中国水电-云立方价格为21000元/平方米左右，市场

张大伟也对本财经说，其他项目追随的可能性变大，市场价格短期内很难上涨。

任启鑫也认为，从现在来看，资金方面、市场方面、政策面短期内不会出现大的变化，因此受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘将从天宫院逐渐扩大到其他地区。

住在万科橙子项目的二期还没有得到预售许可，预计半年内开设，价格会上涨，但最终建设委员会必须以精装批还是毛坯的价格决定批。

刚盘需要“价格换算”，改善盘的购买诉求正在提高。

根据亚豪机构的统计数据，从春节后到现在( 2月8日-3月16日)，北京成交价格为30000-50000元/平方米之间的改善型住宅来源共计649套，占商品住宅总销量的比例为12%，比上年同期3个百分点 中高端改善型楼盘的销售额增长到了开发者稳定的市场，春节后，中端项目的开盘价依然保持着上涨趋势。

在最近开始的中高级项目中，龙湖双珑原著和五矿万科如园的上次推盘在去年中，两个项目今年2月的开盘价也在10%左右。 3月开始的两个中端项目百旺-杏林湾和林肯公园的前期逐年发售，比3年前两个项目的开业价格上涨幅度达到了50%。

但是，任启鑫认为，从整体上看，由于自住商社、信用、期待等诸多因素的冲击，市场前景情绪增加，今年3月的小阳春将难以维持去年牛市的高位。

“现阶段折扣、促销等年度看不到的词语频繁出现在房地产广告中。 ”。 张大伟表示，年房地产广告多为开盘热销、日CD，至今折扣、促销、优惠，住宅企业与客群之间的游戏发生了微妙的变化。

(作者介绍:在本财经工作，研究方向:房地产、金融。 微信号: my_fder )

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