财讯：万科的养老地产这么玩？

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年，万科的销售规模超过2000亿，超过2000亿去哪里？ 对万科来说，此时增加的数字和规模不是护城河而是沉重的负担。 新年，养老房地产和工业房地产将成为万科新战术的两个新线索。 当然，这也是企业品牌的住宅企业，是关注的方向。

30岁的万科在中国公司已经进入成熟期。 万科前10年从做饲料开始，进入零售、广告、货物运输、服装、家电、手表，甚至电力、电影等10多个领域，发行b股后开始减法，到2000年只剩下万科房地产和万佳连锁。 到2001年，郁亮当社长的那一年，万科卖掉万佳走向专业化，只做房地产专门做住宅，到那一年万科开始进入商业房地产，以“一体两翼”为战术(以住宅为主体，以住宅产业化和城市辅助运营商为两翼)。

新年，养老房地产和工业房地产将成为万科新战术的两个新线索。 当然，这也是企业品牌的住宅企业，是关注的方向。

万科工业房地产以物流房地产为主，养老房地产怎么办？ 首先来看看北京万科的想法。

背景:近年来，北京老龄化程度进一步加剧，60岁以上老年人口比例达到19.4%，远高于10%的国际老龄化标准，而且“421”家庭模式中，老年人空的巢化趋势明显，“少子老龄化”

到年底，北京市户籍老年人口已经接近250万，占户籍人口近2成，而且老龄化趋势越来越明显，到年，全市老年人口达到350万人，到2050年，这个数字进一步上升到650万，家庭 身边没有孩子的纯老年人家庭的家庭会进一步增加，老年人、独居老人、失能会增加。

养老模式转变:

在全市这种经济快速发展和社会结构变革的过程中，传统养老的第一途径家庭养老服务功能逐渐减弱。 而且，受以前流传下来的观念的影响和社会经济快速发展水平的制约，养老机构无论数量还是质量都不能满足广大老年人每天的多样性养老诉求。 因此，养老问题将成为全市未来几十年内非常紧迫的热点和难点。 建立可靠的养老保障体系，大力推进养老服务社会化是当前和今后时期亟待处理的重要课题。

由于家庭的小型化，孩子和父母分开住，形成了多个“空巢”的家庭和独自生活的家庭，给照顾老年人带来了不便。 但是，在离开身边的生活环境，长期住在养老院和养老院等养老院的老年人中，有抑郁症症状的人也不少，健康状态和生活质量不好的人也不少。 研究表明，有抑郁症症状的老年人在医疗、社会活动、身体功能、生活质量等方面面临严重问题。

养老领域三大误区

1、养老、规模化

养老单体项目成千上万张床是现在养老项目的开发趋势，但这样大规模集中的养老项目形成了孤立的“老人城”，有市场诉求和偏差。

2、养老、合理化

候鸟式养老、分时度假的概念已成为更多养老项目的环境，但真正的养老诉求是什么样的失能、失智、有刚性诉求的老人和家庭？

3、养老、机构化

养老机构的酒店化、养老机构的医院化是当前养老项目的形象模拟，但真正的养老机构应该是家一样、温情、有幸福感的养老住宅。

万科养老理念:

比较以上误区，根据国务院35号文精神，万科从中国养老服务业的快速发展过程和优势中解体，提出了以下三个理念

1、机构养老社区化、机构养老家庭化

2 .以养老机构(第一是护理型)为平台，辐射有居家养老、社区养老诉求的社区家庭。

养老设施建设与社区服务的组合，平台开放，资源共享。

万科“三位一体”养老服务体系制度框架

1、社区嵌入式小型机构

根据社区网站、规模、老龄化程度等因素，与老社区回购配套比较，与新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，为老年餐桌、日托中心、活动中心等服务

2、城市养老服务综合体

建立以“自助公寓+护理公寓+商业套餐+医疗套餐”为一体的城市养老服务综合体，将其作为社区服务中心，在比较全年龄老年人服务的基础上，提供社区综合配套服务。

、全老龄化养老服务社区

建立大规模养老社区，其中与老年人相比，配置亲子两代居住、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务，整个社区进行适应老化配套

万科行动

北京万科对自己20多个入住小区的老年人人口进行了认真准确的调查，了解了这个特殊客户群体的实际诉求后，处理养老保障的基点应该放在社区，作为新的社区养老模式的社区全年龄化养老西

(一)机构养老社区化

社区介于老年人的基本活动场所和生活空之间，依靠社区在附近进行生活护理、医疗保健、精神慰藉等方面的服务，处理老年人的养老问题，适应老年人及其家庭的诉求，提高老年人生活质量的现象

因此，为了实现这个目标，北京万科在全市有部分条件的建设小区内，根据小区的建设规模和人口规模拥有包括住宅、商业楼宇楼在内的资源，自主放弃以前流传的快速销售、快速退款运营模式

在老人居住区内设立养老机构，使老人不脱离自己熟悉的生活环境，就能使自己适应新的生活习惯，而且老人要根据自己个性化的诉求定制租赁期，最大限度地满足老人生理和心理的双重诉求 目前初步决定项目达10余项，遍布海淀、昌平、长阳、顺义、通州、大兴、香河、北戴河等地区，使养老不离城市，使养老回归社区。

(二)融合社区现有商业补助服务体系制度，提供全龄化养老服务

不仅是高质量的硬件设施，我们也站在老人的立场上，把“健康生活护理”作为我们养老业务的核心要素之一，形成以精细化护理服务为特征的养老机构。 因此，我们包括老年人健身房、老年人多媒体娱乐室、老年人移动网络，但不限于此，重新设计养老楼的1~2层，为老年人建立特殊设备和功能用的房间。

然后万科结合已经在社区形成一定企业品牌效应的社区商务，构建了一体化的综合配套服务，建立了适合老年人生活的社团。

(三)整合全市高质量医疗资源，提供社区专业的养老护理服务。

我们已经与北京许多知名医院和医疗护理机构签订了战术合作协议，为把医院资源扩展到社区，为社区内老人提供高水平的医疗服务奠定了基础。 未来社区养老可以提供医疗服务，治疗老年常见病，此外还必须具备老年突发性疾病的紧急救治能力，如果需要转院就用救护车送到市内医院，治疗老年常见病(如心脑血管疾病 医疗服务与养老服务设施相结合，满足社区老年人人口对医疗康复、老年护理、临终关怀、健康咨询、养生等服务的诉求，以社区为单位比较老年康复护理服务

(四)提供在家、社区、机构一体化养老服务。

社区化养老的特征是，不想长期住在集中养老院，但可以在有短期居住诉求的老年人附近提供方便的服务。 例如，刚出院的老年人是需要特别护理手段的老年人和短期无人护理老人，通过建立的社区养老康复护理系统，开展日托或短期管理服务，与高水平的专业医疗机构合作，社区居民 提供短期护理等服务，利用医疗专业能力，迅速发展成为独特的医疗康复基地和老年人短期护理专业流动站。 可以根据周边社区和社会的诉求扩展到设施养老功能。 例如，预订一部分养老公寓，在长时间居住的申诉达到一定数量的情况下，可以开放这些养老公寓作为设施养老设施。

我们的提案

现在公立养老设施的配给严重不足，床数非常少，很快“一床难求”。 很多集中民间养老院条件不好还是在偏僻的地方，收钱很贵，老年人很难负担。 如上所述，北京万科在全市规划了新建小区内的指定区域，建设成可以作为养老、护理、康复等多功能设施，我们也有迫切的希望。

1、政府同意这个回报社会、利国利民的工作模式，要求快速发展改革、财政、工商等部门为在这样的社区养老机构进行立项、土地录用、设置审查、登记、登记等业务提供方便及时的服务

2 .在这种社区养老机构的资质申请时给予充分的支持，不自行设置前置或附加条件，也不设置地区壁垒和部门壁垒。 请对市高龄办公室、市高龄产业协会等专门机构在计划、资质处理、运营过程中也给予充分的专业指导。

我希望政府加强舆论的引导。 通过各种媒体发表老年人事业，推进老年人事业，以社区为单位营造“敬老、爱老、助老”的气氛，确立社区养老的典型，增强包括房地产开发商在内的社会力量参与意识和责任感、使命感，把养老事业作为全社会的责任和

4、营利养老机构在能源(水、电、气)、税金、床补助金(床一次建设补助金、机构改造补助金、床运营补助金)、保险补助金(养老机构综合责任保险和雇主责任保险)、人员培训补助金等方面，是民间非营利养老机构的

(作者介绍:在本财经工作，研究方向:房地产、金融。 微信号: my_fder )

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