财讯：2014年房价走势将会怎么？

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文/本财经专栏作家杨红旭[微博]

“地价推高房价”这句话很流行。 但这种说法值得推敲。 毕竟房价是由市场供求关系决定的，价格只是次要因素。

最近，媒体相继报道楼市温度下降，引用的证据是所谓的“1月市场成交低迷”。 但另一方面，有些城市又引起了地王的骚动，1月份的销售额非常大。 那么，应该如何看待这些数据，如何根据年的表现，预测年的市场动向呢？

首先让我注意一下住宅市场的表现。 关于今年1月的单手住宅交易量，中指院监测的43个城市中，36个城市的交易量环比减少。 据上海易居研究院市场月报，30个典型城市总体环比减少17%，同比减少14%，其中4个一线城市同比减少47%。 一手住宅的成交量与推量有很大的关系。 二手房不受此影响，1月北京二手房网签量环比下跌超过20%上海二手房总成交件数环比下跌22%，同比下跌36%。

1月1日二手房成交低迷，原因可以归结为3点。 第一，每年春节月都这样，环比下降很正常，今年春节是1月31日，去年春节是2月10日，所以去年1月楼市受春节假期影响的程度比今年小，今年1月去年1月成交量下降

第二，是周期性因素。 笔者首次提出并分析了国内房地产的短周期理论，追踪研究了中国楼市的短周期变化。 这个短周期在一年一季度见底，然后进入上行链路，年市场繁荣，在去年四季度和今年一季度市场位居前列，部分指标开始下跌。 住宅交易量是短周期很多指标中的先行指标，去年12月已经弱化，今年1月继续减弱，但包括周期性降温的主要原因。

第三，楼市的政策面很紧。 去年第四季度，有前后16个城市，宣布地方新政，进一步收紧控制政策，但这些城市都是楼市最强的二线城市，而且具有全国楼市风向标的意义。 另外，春节前，北京和上海市长确定了表现，再次确认了年控制严格，同时稳定房价。 这些措施和表现与向这些城市的热楼市泼凉水一样。

第四，流动性强，房贷不给力。 每年第一季度是房地产贷款大量投入的季节，以前积累的房贷批准也将释放。 但是，今年个人住房贷款依然紧张，第一笔住房贷款的利率优惠不仅没有新增加，而且投资额也紧张。 两个因素起作用的另一方面，社会整体流动性严峻，特别是市场利率高，银行间市场隔夜拆借利率依然维持在4%的高位，大河没有水小河，个人住房贷款当然不能扩大水，而且是第一个住房 另一方面，一些城市的房价涨幅依然很大，房地产在严峻的背景下，房贷显然不能放松。

通过分析上述原因，可以大致定性1月份住宅市场成交低迷的现象:春节因素为主，周期性降温为辅。 成交一时低迷，但价格上涨，显然不能降低温度。 成交量受季节影响大，房价影响小。 关于这个市场现象，没有必要过于悲观，预计从3月开始住宅的成交量会反弹，到6月为止，这期间的成交会再次活跃。 但从短周期研究年趋势，笔者依然重复着“高位振动、阶段性降温”的观点。

进一步展望市场。 与去年相比，全国商品房的成交量依然在增加，但涨幅从去年的17%下降到8%左右。 其中，中西部、三四线城市的成交量有所增加。 一线城市和一些二线城市基本平静，少数几年热城市减少。 根据成交量，全国房价与年相比依然整体上涨，但涨幅更窄，预计全年上涨6%-7%，上半年上涨，下半年停止上涨，整定，甚至有可能下跌。

关于土地市场。 年，土地市场热切希望房地产市场。 全国土地出让金达到4.1万亿元，比上年增加45%。 1月，住宅市场成交低迷，但地市持续高烧。 1月，易居研究院追踪的10条一线典型城市土地出让金收入1436亿元，环比增加57%，同比增加155%。 地价比上个月增加108%，为152%。 这些数据的背后，房企热烈抢夺，地王提高了频率，但国土部基本上只能醒来。

“地价推高房价”这句话很流行。 但这种说法值得推敲。 毕竟房价是由市场供求关系决定的，价格只是次要因素。 地价的上涨和房价的上涨一样，但在年间，住宅的新供应量明显增加。 购房的诉求可能几乎保持平静。 其中有些城市与供求关系的天平倾向于索赔人。 也就是说，相当多的城市供给超过了需求，不利于房价的上涨和高涨。 土地价格对房价的影响是中长期的过程，通过许多复杂的市场内部作用机制，传播在房价之上，但不能决定短期房价的变化。 房价的短期变化要看供求关系。

最后，让我们关注年房地产政策的三点。 首先，今年的中央层面不能制定像以前的“国家几条”那样全面的压制性政策。 市场已经开始高位震动，所以接下来需要逐步降低温度。 此外，三中全会强调了市场机制。 其次，控制重视分类指导，一线和少数二线城市房价涨幅过大，限购信贷不会松绑，但很多三四线市场的供给大于需求，房价温和，允许放松。 再次，住宅新闻网络、不动产统一登记等工作，但长期机制建设需要很长时间，年内无法完成从行政干预到经济调节的转移。 所以，没有必要太期待或担心政策的变化对楼市的影响。

(本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长，中央广播财经评论家)

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