财讯：房租暴涨的真正原因是什么？

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文/本财经意见领袖(微信公众平台kopleader )专栏作家马光远

我希望政府介入房地产市场，控制房价的各种手段基本上以失败告终，在租赁市场刚纳入公共政策体系的情况下，中国租赁市场的公共政策不要重演买卖市场的悲剧。

最近关于房租上涨的讨论很有价值。

在房价依然拉动公共神经的情况下，今年以来城市房租的急剧上涨直接影响了很多人的生活。 据不完全统计，截至今年7月，部分热点城市房租同比上涨近20%，仅为40%。

我看过很多关于这个问题的讨论，不过是以下几点。

一年的季节性上升，特别是六七月是租房繁荣的季节。

二是城市整理和低端租赁住宅，供应减少，价格上涨。

三是中介和机构囤积室，提高价格。

四是资本介入长期租赁公寓，资本要求高回报，房租上涨。

第五，金融机构在玩杠杆，杠杆用完的话，不仅是租的房子，已经交的房租也在打水。

我应该如何应对房租上涨？ 答案也有一些

第一，有人建议政府介入，控制房租上涨，政府制定房租指导价格

第二，整顿和取缔中介

第三，限制资本

第四，空征收税金，找出比较有效的住房来源，增加供给。

至于为什么关于房租的讨论是值得的，我认为现在讨论显示的房租上涨的原因和提出的处理方法不是很好，而是在中国租赁市场公共政策框架严重缺失的情况下，面对未来租赁市场的迅速发展，我们把政策基础 租赁市场未来的各项政策不会重复过去20年房地产买卖市场的车辙。

此外，在过去的20年里，中国住房市场的公共政策并不成功。 特别是政府介入房地产市场，控制房价的各种手段基本上以失败告终。 在租赁市场刚纳入公共政策体系的情况下，中国租赁市场的公共政策希望买卖市场的悲剧不要重演。

房租上涨真的是机构介入造成的吗？ 真的是因为资本掀起波澜吗？ 房租上涨后，呼吁政府限制价格，真的能应对房租上涨的问题吗？ 像房价一样越来越上涨吗？

如果这些问题不明确，中国住房租赁市场的公共政策又会变得愚蠢。 这是我们不想看到的。

特别是在呼吁政府加强房租管理的情况下，我看到相关部门马上做出了回应。

北京市住房建设委员会谈论自由、蛋壳、公寓等长租公寓商，不得要求他们恶性争夺房源，不得通过银行贷款争夺房源，不得提高租金向房东提前解除租赁合同的方法切断房源。

自由、相寓、蛋壳等10家主要住宅租赁公司的负责人也于8月20日承诺，实行“三不”的要求，不增加租金，将所有房源(超过12万套/间)上市，严惩剥夺房源的业务员。

这种处理方法似乎很快就会有效，但从中国房地产市场过去20年的历史来看，这样的处理路径是不可信的。 暂时的承诺不意味着长期的处理。 在明确房租上涨的原因之前，政府拿出限制的大棒限制价格，机构承诺房租上涨。 只是应对房租上涨的愤怒，不是暂时的，但不能提供长期的保证。 都非常理解。

我认为三个问题必须在观念和认知方面明确。

第一，中介和机构是犯罪的主谋吗？

有人认为房租上涨是因为中介和机构囤积房源，房租上涨了。 谴责中介和机构似乎成为中国许多行业管理涨价问题的基本逻辑。

蔬菜价格上涨，把责任推给蔬菜店，肉价格上涨，把责任推给肉店，提出“农超对接”，直接取缔蔬菜店等中介。

我为这样的提案最后成为政策而感到难过。 中国市场化改革已经40年了。 我们至今为止没有明确史密斯“专业化”分工带来的利益、组织分工带来的价格下降的基本原理，直接回到了刀耕火种的“农超对接”的想法。 中国租赁的最大问题不是中介和机构太多而是太少。

中国现在的租赁住宅大多是租户自己提供的，机构特别少，现在的机构在中国租赁市场中所占的比例在3%以下，但美国在30%，日本在80%。 中介机构少的话，少数机构利用自己的新闻特征和专业特征垄断新闻，垄断新闻，垄断房源，垄断价格。

所以，问题的关键不是机构提高了房租，而是我们的机构太少，机构间竞争不充分，导致了市场混乱。 去年以来，一点机构开始介入租赁市场是好事，不是坏事！ 这一点一定要清楚。 干掉机构只会使房租更高。

其次，政府管制房租是个好办法吗？

一位专家建议租金是民生，政府应该制定租金的指导价格。 这是最天真的思考！ 租赁是民生，但保障民生的最好方法不是政府直接提供或政府直接控制价格。

中国市场化改革40年，民生取得了很大进步，不是政府管理的结果，而是很多行业政府释放的结果。 政府在租赁市场直接提供的是廉租房，应该只对廉租房等政府提供的产品进行价格设定，而不限制市场化的租赁市场。

在过去的40年里，许多行业，政府开放了某个行业的价格管制，某个行业通常发展迅速，是政府热衷于管理价格的行业，例如房价，例如油价，非常扭曲，领域迅速发展，非常不健康的行业

这些道理已经为中国改革开放40年的实践进行了说明，为什么在国民观念中依然根深蒂固？

在租赁市场上，政府不需要管理价格，政府需要管理租赁市场秩序，需要进行新闻、机构行为、管理，政府需要提供良好的制度体系，政府需要立法，政府需要金融、税收、财政等政策层面 现在房租马上上涨与政府在这些方面严重不足有很大关系！

第三，关于租赁市场过度金融化问题。

由于政策开始鼓励“租赁销售并行”，大量资本看到中国租赁市场的前景开始介入租赁市场。 资本干预本身并不是坏事，中国租赁市场借款过多，大量资本介入租赁市场有助于提高租赁住房的质量和增加住宅资源，有助于市场健康的迅速发展。

但是，中国的很多问题，资本介入后，在缺乏规范的情况下，容易产生偏差。 比如，租赁市场的过度金融化问题今年其实已经开始凸现。 一个机构为了切断市场，拿着租户的钱用杠杆疯狂扩张，如果资金链有问题或者有退路，租户和房东都会成为受害者。

为什么有人说长一点的租赁公寓的操作者比贩毒赚钱，拿着别人的钱做杠杆？ 空手套白狼，这很危险。 长租公寓杭州鼎家的爆仓马上就来。 政府应该在过度的金融化方面尽快开始严密的调查！

我的结论是什么呢，很简单。

一、中国的租赁市场长期得不到公共政策的重视，政府最需要的是完整的租赁市场公共政策体系

二、应该鼓励越来越多的机构参加租赁市场而不是限制

三、房租上涨的根本原因还是供给不足，政府需要加强租赁市场的新闻披露和公开制度，不是管理价格或上空置税。

四、过度金融化，过度杠杆危险，破坏租赁市场，政府必须介入第一时间，严格调查，严格管理，不要使用更大的悲剧。

五、政府千方百计不管房租，没有比这更坏的选择了！

(作者介绍:独立经济学家、经济学博士、产业经济学博士之后。 现在民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论家。 ）

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独立经济学家、经济学博士、产业经济学博士课程后。 现在民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论家。