【热门】前车之鉴！香港楼市大崩盘，房价暴跌惊呆内地客！

本文从“用益注意”微信公众账号转型，原标题为“血与泪！ 香港大楼市大暴跌！ 房价暴跌震惊内地客人！ ，文案是金融视野从多个媒体综合起来的。

不到三个月，香港的“地王”就会更新，预计在辣招下今年手楼也会继续畅销。 “在香港，不买房子是笨蛋”不透露姓名的业界人士说。

最近，住在上海的王洋(假名)有很大的中游不安感。

作为上海的本地人，他的“原始积累”比很多外国人来得早，他的大学时代，家人已经为他添了房子。 他自己也在同一个小区买了套房，两套成本看100万元(人民币，下同)的房子就800万元了。 他有点心烦意乱。

但是最近他对香港的房地产市场产生了浓厚的兴趣，在联系了香港的房地产商之后他开始了看房之旅。 绕香港一周后，王洋不停地喊“太便宜了”！ 例如，最近李嘉诚旗下的长实地产发布新楼“海恋”第三期，折扣结束后，每平方英尺的价格为12474港元~18256港元(约每平方米12万~17.7万人民币)。

王洋说，香港的新盘价格每平方米12万元，自己已经能以8万元出售10年年龄段的房子，中间的差距已经不远了。 加上香港的大楼租金几乎完全可以支付贷款，不管怎么算他都觉得相当划算。 这次，他决定即使付30%的税率也要试试运气。

像王洋一样，很多人对香港的房地产市场感兴趣。 不少人推出了“真金白银”来支持香港房地产市场。 根据香港特区政府税务局的数据，从年到财政年度，香港以外的居民需要支付购买者印花税的2709件比上年上升23.6%，金额也同比增加48.4%，达到71.4亿港元。

地王频率现在的香港市场

年定为香港地产界的“大时代”。 今年2月，内地某开发商和合景泰富联合拍摄香港鸭跖洲利南道住宅地皮，价格168亿港元，每平方英尺地板价格2.33万港元，已是香港“地王”。 5月16日，经历了激烈的竞争价格，香港当地房地产开发商恒基地房地产以232.8亿港元的价格投放了位于中环的美利道商业用地，该香港特区历史上最昂贵的地皮远远甩在鸭胼胝洲“地王”后面。

该用地原为多层公共停车场，1973年建成开业，今年5月1日停止运营，面积约3.1万平方英尺，最低和最高可建设大楼面积分别为27.9万和46.5万平方英尺，每平方英尺地价约5万

根据销售地条款，中标的快速发展商必须负责公共停车场的建设，相关面积纳入项目总楼内，需要负责行人通道设施的建设、现有建筑物的拆除、环境判断等，因此建筑价格比较高，项目

恒基地产副主席李家诚说，该项目继香港中环国际金融中心之后，又成为一个标志性的厦门，项目约于2022年建成，总投资额预计超过260亿港元。

地皮为232.8亿港元，加上260亿港元的投资额，意味着这个项目的总投资额已经达到492.8亿港元。 之前盛传的李嘉诚试图出售同样位于中环的甲级写字楼“中环中心”，当时传说中的售价为357亿港元，与新的地王相比非常“白料理价格”。

但是中环中心现在不出售。 长实地产执行董事赵国雄一直在接受咨询和购买者的报价。 如果是心理价格范围的话，会考虑销售，但是暂时收到的价格没有反映“地王”的要素。

香港金管局招募“限贷”

新的“地王”诞生后，香港特区的监督管理机构也没空。 5月19日，香港金融管理局(以下称“金管局”)突然宣布了收紧住房贷款的新措施，控制香港楼市，共进行了三个招聘，使市场骚动。

根据金管局的文件，首先，银行新提出的贷款风险下限从15%提高到25%，意味着银行收紧新提出的贷款金额。 其次，关于增加一个以上贷款的借款人，将每月供给和收入比率的上限降低1成，将贷款成交量的上限降低1成。 有套房，但没有偿还贷款的人，购买第二套不动产的合计金额在1000万港元以上的话，首付需要6成。 最后，限制来自香港以外地区的第一收入借款人，将月供给和收入比率的上限降低1成。

金管局规定上述三项反周期措施立即生效。

这是年以来金管局第八次收紧贷款政策。 金管局总裁陈德霖确定，新措施是将申请贷款和新贷款的人与不是香港本地人的贷款人进行比较是第一。

陈德霖说，新的反周期监管措施是为了加强银行贷款业务的风险管理，即使美国利率开始正常化，香港银行贷款市场的竞争也会加剧，香港的实际贷款利率不会上升，所以银行提供了有魅力的现金回收，这些

另外，香港房地产市场过热的风险最近持续上升。 特区政府差距房地产估价局的最新数据显示，年3月的个人房价指数超过了年9月的高位。 住宅交易量是去年1月的3300件以上，恢复率从2倍超过了4月份的约7000件。

美联房地产住宅部行政总裁布少明告诉记者，这次金管局公布的新措施以比较高风险的贷款为主，个别实力稍差的买家不能进入市场。 但是，由于市场对房地产的诉求很高，本港资金充沛，所以新措施材料对楼市的影响很轻微。

莱坊理事兼中华研究部主管林浩文认为金管局出的新把戏只有中游，很少转家手。 现在香港境外购房者以内地购房者为主，很多贷款和主要收入比较来自外地借款人的相关措施，对有实力的投资者来说没有问题，只是投资价格的增加和收益率的减少。

另外，香港许多业界人士认为，新措施上市后二手房的成交量会下降。 香港置业(房地产代理)有限企业行政总裁李志成认为，二手市场的购买者需要保证人的协助，短期内成交量将减少近一成。

莱坊理事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，由于二手市场停滞，所有购买者都流入市场，短期内楼价下调的压力不大。 另一方面，即使海外买家暂时退缩，香港经济的迅速发展和股票市场的繁荣带来了一定的财富积累，所以购买力相当大，香港特区政府只能通过“辣”来抑制楼价。

林浩文预计今年的一手楼将继续热卖。 根据现在楼市的情况，预计今年楼市会上涨5%到8%。

“信贷限制”处理不了根本问题

金管局短期内多次插手。 5月12日，关于房地产快速发展商以高价购买土地，以高杠杆为地皮融资，金管局收紧了当地银行对快速发展商融资的融资比率上限，同时对向银行提供高成分贷款的快速发展商的信用风险增加了越来越多的资本

今年4月，香港特区政府制定了新规则打击“一约多集团”:任何买家都需要以一份合同购买多个住宅房地产单位，支付15%的印花税。

实际上，到5月19日新规定为止，金管局从去年开始进行了7次大动作，但效果并不特别明显。

以年为例，金管局引进了银行新贷款风险权重的下限。 当时很多银行贷款风险的权重普遍只有6%到7%，第一是因为贷款拖欠少，所以是更安全的业务。 但是，金管局招聘后，确实让香港几家大银行为此增资，但后来由于许多小型银行不愿意增资，几个月后，贷款的利息恢复到了未加的水平。

年至今，香港的楼价还没有进一步上涨。 根据中原地产数据，中原城市的领先指数去年5月为79.2，而去年5月上升到156.44。 短短七年，许多房子几乎翻了一番。

“在香港，不买房子是愚蠢的”不透露姓名的业界人士告诉记者。

根据上述业界人士的解体，香港特区政府希望控制楼价上涨，但供给一事无成。 现在香港房地产市场最大的问题是将来面临严重的供给不足，楼价不会下跌。 另一方面，随着北上广阔的楼价接近香港的房价，许多内地的“金主”发现其实香港的房子比想象中便宜，即使有重税，也是有魅力的市场。

像王洋一样，只要卖内地的房子，就能在香港买好公寓。 每月的房租绝对在2万港元以上。 这对王洋来说是稳定的好利益。 因为在上海，总额800万美元的房子的每月租金只有5000元。

王洋这样的普通中还知道后感。 赖坊2009年公布的城市财富指数显示，富豪们着迷的城市除了伦敦和纽约外，香港名列第三。 除房价外，香港还有各方面的便利和环境魅力，从长期来看，海外买家想在香港投资运营商。

纪言迅说，香港特区政府对政策的“辣”，主要是在申诉方面，但未来的供给，特别是四五年后的供给仍面临很多挑战。 如果供应问题无法处理，市场依然向往楼价上涨。

纪言迅认为，市场供应不足如果不能长时间处理，就不能使领域健康，仅凭香港特区政府的干预，对市场来说是不健康的行动。 因为如果依赖政策限制，很多市场因素无法预测，会使市场更加混乱。

香港楼市的倒塌给了我们什么启示？

一群WeChat的力矩专家学者整天呼吁“房价下跌，楼市崩溃”。 其中有些人已经唱过空楼市好几年了，中国大陆的楼市没有崩溃。

但是，现在的楼市已经和以前不一样了。 在一二线城市住宅交易量下跌，三四线前景不明的情况下，没有崩溃的房价到今天为止还坚挺吗？

如果房价将来有崩溃的可能性，用什么方法崩溃，从哪个环节崩溃？ 在讨论这个问题时，靠近大陆的香港楼市值得参考。

现在香港的楼价上涨，很热。 过去10多年来，香港反映个人住宅房地产价格的“中原城市领先指数”从2003年8月的31.77上升到去年9月的146.92历史高峰，上升了近5倍。 房价上涨幅度很大，但事实上，在现在的香港人眼里，房价不仅不会上涨。 在不远的1997年经济危机时期，香港的房价大幅下跌，此后好几年难以着色。

席卷亚洲的1997年金融危机被认为是香港房价崩溃的直接原因。 据统计，金融危机爆发后，香港楼市暴跌。 据统计，经济良好，除了地产商和政府的补助价格外，香港住宅市场从1995年到1997年出现了“高速增长”，平均价格上涨了50%。

以金融危机为分水岭，之后的房价持续暴跌，从1997年到2002年达到了57%的下跌幅度。 sars爆发后，香港房价进一步下跌，当时中原城市的领先指数只剩下45.71点。 也就是说，香港人当初在楼市的每元投资只剩下4毛5分钟。 房子的成交量从最高峰期的172000套暴跌到85000套，几乎腰斩。

香港楼价下跌的势头这么大，经济危机只是背景。 在那之前，香港人已经花了很多钱在家。 香港的住房贷款负担率太高，1994年，1995年香港的供应大楼负担率为90%，1995年下降到70%后，又恢复了，在97金融海啸前达到了110%。 民众收入的大部分，甚至都去还房贷，每月收入剩下不多，甚至出现活期透支。 这已经是住宅市场崩溃的前奏。

香港人在当时不太富裕的情况下，能把很多钱投入楼市，实际上和银行宽松的房贷标准有关。 据统计，截至1997年，香港银行暂时降低了房贷标准。 很多房子首付1成，贷款9成，银行由此大量放贷，吸引购买者高额贷款购买。

众所周知，抵押贷款负担高达70%是危险的临界线。 因为只花30%的收入，费用的能力大幅下降，结果经济萎缩，产品卖不出去，库存增加，裁员，破产的恶性循环从下一个经济衰退周期开始了。 因此，70%的人成为危机的前兆。 在当时的香港，89成的住房贷款比以前风险更高。

贷款额越高，意味着不花钱，普通人花的钱少，支出不振，意味着市场上企业收入普遍下降，企业收入低社会普遍收入下降，人们无法偿还住房贷款。 这样，因为没有儿童房间，不得不降价的卖方变多了。 房价下跌，楼市也崩溃。

例如，数千万豪宅，首付只有200万，剩下的800万通过贷款偿还。 根据香港平均房贷年利2.5%的计算，偿还20年，一共达到217万元左右的利息支出，加上契税、佣金、律师费用等共计50万元左右，购房需要共计270万元左右的追加支付。 面对这样沉重的负担，老百姓怎么能花钱？

也就是说，如果未来房价不上涨，这200万港币的钱对购买者来说是纯支出，不仅房价没有上涨，如果下跌，意味着购买者手中的是负资产。

当时在楼市高峰期租赁运营商的市民，后来因资金不偿还债务而成为负资产，一部分不得不以低价出售大楼摆脱债务负担。 香港的情报中也报道了购买楼负担过重，工资不涨，最后房间负担过重而自杀的市民。 一位香港房仲介想起那一年时，97年后的几年里，几乎每隔一段时间就被业主说想卖自己的房间。 因为房贷很少出来。 否则真的只有烧炭自杀了。

据统计，从1997年到2003年，香港楼市跌至最低潮时，大致产生了106000名“负资产”的人。 根据香港240万套房地产，占总人口的5%。 更悲惨的是，到1997年为止，许多在房价最高点购买住宅的业主经历了暴跌，等了19年，但房子的账目依然是赤字。

后来房价又回升了，但又经历了下跌。 例如，2009年到2009年香港楼价高涨，但很快又下跌了。 这些年来，香港楼市的泡沫破了，破了又吹，挥舞起来很辛苦，兢兢业业地是供应给家里的香港小市民。

你预示着香港楼市的昨天、内地楼市的今天和明天吗？ 老实说，全国有些地区似乎有这种趋势。

内地银行现在非常严格要求房贷不要杠杆太高，贷款的八九成已经是不发生的“神话”，但在一线城市以外的一点上，房贷标准依然很广。 到去年为止，中国的住房贷款政策趋于宽松，第一套房的比例为30%，贷款利率根据基本利率打折。 表面上看起来很优待购买者，实际上长期以来，这是未来人们的支出能力。

年的住房贷款紧缩政策说，为前一年宽松的政策擦屁股。 据统计，中国年个人住房贷款总额约19兆，比上年增加35%，年比上年增加24%，年增加14%。 可以看出，近年来抵押贷款总额的趋势实际上正在迅速增加。

年，到了分水岭，为了抑制住房贷款的持续膨胀，采取了贷款限制政策。 但是，这没有处理多年房贷增加杠杆带来的风险。 住房贷款在人们生活中所占的比例越来越大，而费用却增加了无力感。 这些迹象和香港有点相似。

据华尔街日报报道，今年4月中国的消费物价依然低迷，cpi的增长率依然非常疲软。 上升率仅为2%，连续几个月保持低增长。 食品价格、猪肉蔬菜等价格指数下降了4%左右。 这是个坏信号。 老百姓的钱由房贷和房租等分开，没有钱意味着市场的诉求不盛行，客户买不起，意味着公司赚不到钱。 那么，以公司利益发工资的奴隶如何有钱还房贷呢？

楼市上升多年，一夜之间回到解放前，这句话是香港实际发生的故事，不是危险的话。 “只是房价不涨”的内地人有必要知道香港人十几年前经历的楼市倒塌及其经济危害。 你应该知道前车之鉴是，1997年以前的香港人也曾经谁都认为“房价不会上涨”。

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