【时代地产押注旧改4年业绩翻十倍 先租模式存风险】

本篇文章2980字，读完约7分钟

开发周期长的“先行租赁”模式的潜在风险

4年业绩增长10倍的时代房地产担保旧改的危机和危机

王小明

据中国经营报(博客、微博) 2月9日报道，总部设在广州的时代房地产发表了内房股的年初年报。 根据公告，时代地产报告期间合同销售额为152亿元，比上年的111亿元增加了38%，从每年的14.66亿元销售额的10倍增加到现在的152亿元，时代地产仅为4年。

作为深耕珠江三角洲的区域性住宅企业，时代地产的迅速扩大与其迅速的项目收购和介入广州的旧改革获得低价土地没有关系，广州地区的许多项目通过旧改革方法获得，至今仍有20多个旧改革项目

在很多领域的人看来，很明显通过旧改革得到土地的价格特征，但其中潜在的风险也不能忽视。 特别是佳兆业危机后，旧改革项目带来的不明确性更明显，上市后，在规模迅速扩大的时代房地产如何避免“佳兆业式”的危机？

收购的扩展模型

年末刚上市的时代房地产是近年来广东地区业绩增长最快的住宅企业之一。 根据该企业向《中国经营报》提供的资料，从年到年，房地产销售收入分别达到14.66亿元、30.9亿元、94.43亿元，除了年实现的152亿元销售收入外，年复合增长率达到惊人的80.7%，通则

作为区域性住宅企业，时代房地产所布局的城市非常有限，广东省外只有湖南长沙的一个项目，其余集中在珠江三角洲地区的广州、佛山、中山、珠海、清远等五个城市，年底前，其总土地储备

在规模有限的基础上实现业绩的快速增长，在现在的房地产行业是罕见的，时代的房地产依赖于快速的项目收购能力和介入城市旧制与领域领袖的直接pk。 整理时代房地产的历史，发现通过收购项目企业，参与旧城区的改造，时代房地产可以在华南市场巩固脚跟。

时代地产的前身是1999年创立的翠逸房地产，这个时代地产的创始人岑钝雄和执行董事之一关建辉创立的项目企业，当时通过开发翠逸家项目，进入了广州住宅房地产开发市场。

2000年3月，岑钝雄创立了香港时代投资，2001年5月，香港时代投资和独立第三方广州百润置业有限企业共同成立了中外合作经营公司时代集团，直到2007年7月广州百润置业退出，时代集团成为外商独资公司。

随着房地产开发业务的迅速发展和扩大，岑钉雄从2007年开始通过收购而扩张。 其中包括收购中山凯旋和开发时代的白朗峰项目，进入中山住宅房地产开发市场。 通过收购珠海中珠、开发时代廊桥(珠海)项目、开发进入珠海住宅房地产开发市场的佛冈石联项目，进入清远市的住宅房地产开发市场。

年，时代集团通过收购佛山捷丰力和深圳金海地，进入湖南长沙住宅房地产开发市场，间接开始持有长沙玫瑰园项目50%的股东资本。

到年9月上市前，时代地产在上述6个布局城市有28个处于各开发阶段的房地产项目，其中广东省占27个房地产项目，包括广州10个、佛山6个、珠海6个、清远3个及中山2个，上述28个项目

转租业务介入旧改

但是，项目收购是时代房地产规模迅速增加的必要条件，在收益性方面，时代房地产依赖于用越来越低价格的钱得到的土地。 年，通过公开交易市场和城市改造项目，时代房地产新增9件土地储备，新增建筑面积109万平方米，平均土地价格约2870元/平方米，同期，该项目销售平均价格为10900元/平方米

“时代房地产公司土地储蓄价低，项目位置也比较好，低土地价格和将来将继续收购老地区改造项目，其毛利率可维持在30%左右。 》评级机构的惠誉认为，通过旧修订获得低价土地有助于时代房地产的稳定利益表现。

实际上，在时代地产上市前后，对广州的旧改市场极为关心。 年12月，时代集团收购了广州至德这家公司，广州至德主要通过旗下的至德科技、包括广州广德昌在内的附属企业在广州城中村经营转租业务。 通过这次收购，时代地产获得了城中村的几栋租赁大楼，将其翻修后与外部承租人租赁。

这个收购当时不太引人注目，实际上这是时代地产介入广州旧改的妙招:由于历史原因，广州很多城中村的建筑都缺票，作为“三旧改造”政策的一部分，广州市政府近年来开始推行相关改革

收购目标企业介入城中村建筑租赁业务，时代地产不仅获得了稳定的租赁收入，而且在相关城中村改造中还可以获得“成见”的权利:截至年6月30日半年，时代地产租赁业务产生的租赁收入已经是5000万元

“今年在广州地区，我们有7个项目在年内完成改造，总占地面积约75万平方米，还有20个城市改造项目签订了合作意向书，总占地面积约600万平方米。 ”。 不动产方面向记者明确。

时代方面没有否定介入转租业务带来的业务协同性。 “鉴于城中村的业务潜力，我们认为转租业务的早期市场占有，在今后该城中村的潜在再开发活动中处于有利地位，另外会给业务带来稳定的租赁收入”。 时代地产方面向记者表示了。

开发周期长，旧的改难度大

时代地产财务负责人陈伟健表示，企业年实现的152亿元销售中，20%左右的销售贡献全部来自三旧改造项目，年时代房地产的销售目标为165亿元，预计依然有20%与三旧改造有关。

迄今佳兆业因旧市区改造项目关闭而引起财政危机，市场担心这类项目的政策风险会增加。 对此，时代地产主席兼行政总裁岑钝雄先生说，佳兆业是个别的例子，时代地产对旧改革业务没有特别的担心。 “城市更新概念有利的城市是持续快速发展、国家鼓励土地节约利用的必要做法，目前全国各地旧改革政策总体一致，未见明显的政治风险，时代地产由此停止了旧城区改造项目的开展 ”。

但是，时代房地产面临的风险不小。 根据该企业招股书的资料，年12月，时代房地产开发了位于广州罗岗红卫村的土地(由四个社区组成)，与广州红卫经济联盟签订了为期六个月的合作协定。 根据这项合作协议，广州红卫经济联合公司得到政府和现有居民的相关批准，以项目企业的名义拆除村庄现有房地产，负责重新安置村庄现有居民。 如果项目企业在合作协议项下履行责任，与相关土地主管当局签订土地出让合同，时代房地产就会收购它取得土地的采用权。

因此，时代地产向广州红卫经济联合社支付了500万元，根据协议书，如果在拆迁和重建计划中至少得不到80%的村民同意，上述合作协议将结束。 由于拆迁进展不顺利，年6月，时代地产和广州红卫经济联合公司根据原合作协议签订了补充协议，将双方合作协议的期限延长到年6月。 年9月13日，罗岗区政府就两个社区(红卫村第一号社区及第二号社区)所在的部分土地(总地基面积约257600平方米)公布了三个老改造计划的批准文，经土地改造计划和90%的村民同意

岑钝雄还说:“虽然项目周期长且困难，但老改革是获得长期利益的合适方法，未来集团将提高老改革项目的比重，预计年集团老改革项目在土著中的比例将上升到10%左右。”

据业内人士介绍，时代地产的老改革项目走了自下而上的道路，租了村民的房子后，与村子集体建立了关系。 与村子形成共同体，要求政府旧改资格，与村民分享利益。 这避免了一定的政治风险，但正在尝试开发人员评价和管理市场的能力。 与介入老改革的其他大公司相比，时代房地产的实力有限。 这是因为在中心地区获得好的老改革资源不容易。 应对只能提前介入，提前介入的项目能否获得旧修改资格还有很多不清楚的因素。 另一方面，如果旧改项目变成香饕餮，“先租”一定能获得这个项目吗？ 这个模型将来能否复制或者能否复制到其他城市有很大的变量。