【热门】巨无霸新中信显形 常振明主导中信系地产整合棋局

老字号红资股中信泰富、中信集团冀期实现了香港整体上市的计划，最终落锤。 这笔交易最终不会晚于今年8月29日，届时中信泰富将更名为中国中信有限企业。

本报记者刘娟从广州出来了

中信集团的大象跳舞，翩翩在香港。

由老字号红资股中信泰富( 00267.hk )供资，中信集团冀期实现了香港整体上市计划，最终落槌。

4月16日，中信泰富公布了这一2269亿元巨无霸收购方案的细节。 其交易对价包括499亿元现金和1770亿元股票，注入的资产包括银行、电信、证券、汽车、特钢、隧道、房地产及工程承包等长名单。 从发表到决定发售的详细情况，中信集团不到半个月。 这笔交易最终不会晚于今年8月29日，届时中信泰富将更名为中国中信有限企业。

雾中的房地产业务整合也将重新开始。 这次经过多年冬眠的中信系地产旗舰平台中信地产，能上前台吗？ 有些巨大的变化早就应该酿造，只等揭幕的时候。

土地大业由谁主导？

作为中信集团非金融板块的重要业务，“中信系”房地产业务整合问题会提高议题吗？

4月16日，在香港，中信集团兼中信泰富主席常振明再次被媒体问及房地产整合的动向。 “交易完成后，新中信将整合竞争的不动产等重叠的业务。 现在，在一家企业中，这些生意通过收购、剥离等方法很有价值。 ”。 常振明是这样回答的。

这个问题反复问了六年多。 实际上，从接手中信泰富之日开始，控股公司中信泰富与中信地产之间同行竞争的难题是摆在常振明面前的需要解决的局面。 故事的起源必须追溯到2009年4月8日。 在其另一种春天，属于荣智健的中信泰富的时代黯然落下帷幕。 弄错澳元走势损失了近20亿美元，荣智健辞去了中信泰富董事局主席职务。

荣健是中信集团的创始人，“红色资本家”荣毅仁之子，亲手创立的中信泰富也是中信集团香港最重要的平台，最国际化的子企业。 在荣智健手中，中信泰富的商业帝国布局已从房地产、贸易延伸到隧道、民航、水厂、发电、公路等战术资产的范围。 荣智健辞职前，中信集团在这家红筹青筹加身的子公司中没有很强的话语权。

由于援助手陷入巨额损失泥沼的中信泰富，中信集团的持股量也从29.44%上升到57.56%，成为控股地位。 常振明继承了荣智健之后，成为中信泰富新掌门人。 时52岁的常振明，被称为“消防队长”，是商界罕见的围棋七段，是国家围棋队的前国手。 国内有名棋手刘小光评价常振明“聪明的象棋”。 思考灵活，手段多。

参加年中信地产企业品牌发布会，常振明对整合给出了如下答案:短期相互投资合作，长期整合统一，“2009年下半年，中信地产和中信泰富的主要管理者召开了研讨会，在原来的基础上继续合作的

他说的本来基础是中信泰富在2009年中报公开的协议。 根据协议，两个可以共享经验、市场新闻和其他资源等。 例如，中信泰富可以从中信房地产健全的销售网络中获益。 关于长时间的合并统一，常振明当时没有详细的披露，说明中信集团旗下只有中信房地产这个唯一的房地产平台。 六年过去了，两个企业都不完善，各自的业务依然任意重叠迅速发展。 现在时局风云变了，在常振明主导的新整合中，方案是否变了，谁会发挥更积极的作用？

这个答案，常振明现在还没有发表。 中信地产相关人士日前对时代周报记者说，关于上市和房地产的整合，如果按照集团企业整体的安排，他们不能公开更多的信息。

但是，根据外部推测，合并后的不动产问题很可能由中信不动产主导。 “中信集团副会长兼社长王炯日前视察了中信地产上海企业，希望该企业加强项目力量，将其理解为一个信号”精通中信集团的解体者周先生(假名)对时代周报记者说，以往包括上海在内的长三角范围 其二，从规模上看，中信地产年销售额380亿元，土储2000万平方米，均远大于中信泰富去年10多亿元的销售额和314万平方米的土储水平。

“但是，房地产业务的整合并不容易，由于中信系盘根错节的关系，整合并不是短期内能达成的，要达成两全之美更是困难”。 全国房地产商会理事李甁对时代周报记者说，纳入同一上市企业大体上不是整理的困难，但中央企业资产整合的困难可能不是价格和所有权框架、中央企业体制的创建派、集团内部不同的管理者和冲突主体。

单独上市让位集团上市

事实上，在年中信地产企业品牌出现之前，中信集团内部的庞杂地产业务也经历了多年的整合历史。 中信集团是房地产领域的老人，从1979年中信集团创立初期就有房地产部这样的雏形。 至今，中信集团的档案室仍保管着新中国第一家住宅企业中信房地产企业的第一张营业执照，工商登记号码是001。 但是，创始人荣毅仁忙于实业，不重视中信地产，原理事长王军时代又无暇顾及“金融雁阵”，中信地产没有达到适合中信集团背景的市场地位。

“中信、招商、华润这三家房地产企业应该是作为标题产生的，先天条件最好。 没有必要像万科那样努力向泛金融化转型，自己的母集团有强大的金融系统和产业链资源，但至今没有冲进领域的前几名。 遗憾的是，从事房地产公司战术研究的兰德咨询总裁宋延庆对此颇有感慨，他分解为时报记者，指出中央企业房地产企业的迅速发展。

但是，21世纪初，万科、金地、万通、soho中国等房企业的青云直线上升，使王军认识到了房地产财富的魔力。 2001年11月，王军召集了中信系各大企业的大佬，要求在东莞召开中信集团第一次房地产座谈会，整合中信集团的内部资源，飞跃中信房地产业务。 2005年中信银行改革上市的阶段性目标实现后，王军很快恢复了中信房地产大业的整合。

当时中信集团的房地产业务呈现三分之三的天下格局:中信房地产、中信华南集团企业(以下称为“中信华南”)和中信深圳集团企业(以下称为“中信深圳”)，旗下分别设有多家子公司、孙企业，

到2007年底，王军接班人孔丹终于完成了整合，中信系统的所有房地产企业和项目都回到了中信房地产的旗下。 据报道，一天之内，中信集团发行了8份文件，解决了每家房地产企业的剥离整合。 中信地产作为其房地产业务的唯一代言企业，注册资本达60亿元。

2008年2月，进行中信证券股票直接投资业务的金石投资成为中信不动产的股东，中信不动产的注册资本进一步扩大到67.9亿元。 通过所有权纽带，中信房地产又完成了金融+房地产的融合。

启动冲刺是中信地产接下来要克服的重大课题，其高层多次在公开场合表明了上市意图。 2007年11月，中信地产理事长李康宣布，将努力在2008年在a股上市。 在租壳、ipo说法纷飞的情况下，中信地产大资产包也在稳步推进。 时代周报记者整理说，合并后，中信地产也迎来了全新的快速发展期，在全国攻城略显旺盛，在北京、广州等地屡次创造了地王。 到年底，中信房地产总资产近800亿元，二级土地储备建筑面积超过3000万平方米，销售额也从2007年的46亿元迅速扩大到383亿元，位居全国房地产领域前12位。

“为了成功上市，中信地产设立了上市事务所，积极准备了相关事项，但由于管制的激化和市场的变动，中信地产不得不推迟这个计划”，中信地产内部的人向时代周报记者表示，年底之前中信集团全体在香港 上海易居房地产研究院的严跃进对时代周报记者说，中信集团在国际市场的身份透明化，中信房地产业务面临新的战术调整，但中信房地产分为多少汤还不清楚。

“比起自己单独发售，集团统一发售的中信地产在资金筹措的采用权和自由度以及重大决策权方面，受到中信集团方面的控制，自由度不如自己单独发售”，向中信地产提供咨询服务

敲响五百亿元的突击号码

事实上，常振明对中信地产的期待很高。 “我们的战术是把所有投资的领域都做到最高，领导领域”。

但是，单独上市计划结束后，中信地产的业务扩大路线一度缩小。 时代周报记者以北京为例，整理了中信地产项目胜嘉中心卖给万科，开发用地转让给金融街。 另外，中信地产的土地入账很少，庐山、博鳌等大规模土地储备和开发项目多在2009年前后获得。

“从财务角度分析，中信集团整体上市前的市场价格管理非常重要，现金流要求很高，这样的报告书很美”协纵国际集团的创立伙伴黄立冲根据时代周报记者的分析，住宅企业通常上市

战术措施调整后，中信房地产销量一直下降。 据中信集团日前公布的资产明细，中信房地产年，年合同销售额降至250.16亿元和234.74亿元，远低于年的383亿元规模。 当然，过去的地王项目销售困难也是这两年房地产业绩没有改善的重要原因。

扩大大计在年前后重新启动。 在中信地产东莞企业的信息中，可以窥见一斑。 据消息，生产资料的严重不足其实已经引起了中信房地产高层的重视。 中信地产副总裁兼中信地产东莞企业理事长林瑞明去年新年刚开工马上又看了看，商量与多家公司合作，当年至少要完成三个新项目的开展。

时代周报记者说，当年销售额上升到384亿元的水平线时，中信地产制定了计划，销售额必须迅速超过500亿元。

“开发者获得土地是两种方法:吸引和购买项目企业，结果可能是土地价格太高，无法控制。 但是根据中信集团平台的特点，我们有第三条路径。 ”。 中信地产副总裁在接受媒体采访时这样描述了他们的快速发展模式。 中信地产是海南博鳌、广东等大量高质量土地，大部分是在中信集团大型投资协议下获得的。

今年3月10日，中信集团与珠海市政府签订了战术合作框架协议，在金融综合服务、城市综合开发运营、前山河流域综合整治与生态建设、基础与公共服务设施建设等行业全面合作。 前山河是珠海的母亲河，中信地产在这里找到了收益点。 河道综合整治后，中信地产有可能获得一些滨河开发区划。

截至2012年12月31日，中信地产部署全国29个城市，拥有土储2095万平方米，项目总计划建筑面积3241万平方米，复盖京津和环渤海、珠三角、长三角、海南和中西部等地区。

产业链的交叉营销也是中信地产对外宣传的最大卖点之一。 在他们的官网上，有报道称中信银行、中信证券、中信信托、中信信诚生命体掌握了高资产的纯顾客，他们是中信房地产的潜在买家。 另外，中信出版、中信旅游、中信健康医疗也是各个领域的耀楚，花费这些服务的人们是中信房地产和集团金融业务的顾客。

“中信地产敢于和其他鳄鱼区别行礼，核心竞争力绝对不仅是他的理念和管理，人才、平台和资源的特征才是王道，这是其他民营企业很难达到的”。 李甁判断中信地产的未来方向和模式不会改变，“他们不考虑迅速的周转。 对专业技术能力、管理能力和人才储备有明显的要求”。

海南去年确认销售只有3000平方米。

在中信地产住宅、商业、旅游地产三大产品序列中，值得笔墨的是旅游地产，已经占了相当大的比重。 继华侨城、金融街、中青旅之后，中信地产成为旅游房地产开发中的重要国资力。

去年5月，庐山西海、中信地产在全国第23个度假产品上市。 这期间，中信地产已经在海南等地深耕了旅游地产。 作为海南博鳌的主要开发者，中信地产拥有其核心区10.2平方公里的主导开发权。 博鳌有良好的开端，中信海南很快打开了战线，沿着三个机场、两个高速延伸，部署了海口、琼海、陵水、三亚，形成了“一岛四地、九盘联动”的深度开发态势。 百年不冻港大连、中信海港城立足于当地中央海岸地标。

但是，中信地产的假期布局面临着全领域超速行驶的情况。 以海南为例，来自海南旅游胜地的注意数据显示，截至年底，海南有1096个旅游胜地项目，聚集了数百名开发者。 温泉和酒店是最常用的驱动引擎，在海南订购景区的光酒店有245个，温泉有120个，主题公园和高尔夫球各有86个。

比较海南地区旅游地过度开发的状况，从去年开始，“过度支出过剩”、“豪赌预想”等形容词就频繁出现。 时代周报记者发现，在中信集团的资产明细中，中信地产在环渤海、珠三角、长三角等地区的销售不均匀增加，但只有海南地区以滑铁卢式下跌。 -年，海南地区的确定销售收入分别为19.62亿元、6.29亿元和1.29亿元，确定销售面积分别为16.1万平方米、2.5万平方米和0.3万平方米。

奇怪的是，中信地产海南企业提供的数据口径，年海南的年销售额达到了22.6亿元。 开发人员代表对时代周报记者说，这种状况不合理，他也不擅长“一般来说，跨年结转业绩，或者销售额和合同金额的统计口径有差异，但没有那么大的差异”。 直到时代周报记者发表新闻，中信地产方面才回答这个疑问。

宋延庆建议:“中信地产一二级联动的长线产品占有率太高，短线短平快走现金流的项目占有率太低，这需要进一步优化调整。”

但是，住宅企业的想法明显不同。 据最新消息，中信地产将在博鳌地区建设约3万平方米的博鳌三江口滨水旅游商业区。 这是海南商业地产业的第一次试水。 从常颖明确的意义上说，在不久的将来，包括假期不动产、城市运营、拥有性不动产在内的新业务模块将占中信不动产的三分之一的份额。