【热门】全球房地产税都在如何收？万字读懂它的世界共性

资料来源:杠杆游戏

房地产税怎么收？ 财政部详细回答了大体情况，表示将参考世界通用的方法。

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房地产税最大的世界共性是普遍接受，中国肯定不例外

3月7日，中国财长史耀斌副财长就“财税改革和财政事业”回答中外记者的提问。

房地产税是税种历史悠久、最早来自欧洲、许多国家普遍使用的税制和税种。 其首要作用是调节收入分配，特别是随着个人财富的积累，也可以收集起收入调节作用的政府收入来提供公共服务。

总结了其他国家的房地产税特征，大致有四个共性制度的安排。 也就是说，存在各国的房地产税制度。

一是对所有工商业住宅和个人住宅，根据判断值征税，根据价值征税。

二是所有国家的房地产税制度安排都有税收优惠。 例如，有扣除标准，对困难的家庭、低收入家庭、特别困难的群体给予税收减免。 具体方法和水平不同，但有税收优惠。

三是这个地方税，收入归地方政府，地方政府用这些收入满足教育、治安等其他公共基础设施提供的支出。

四是房产税税基明确多而杂，非常多而杂，因此征收房产税需要建立完整的税收征收管理模式。

说了这么多，杠杆游戏简单说明，主要国家的房地产税(各国的称呼和差异)的最大共同点，其实大部分都是收到的。 我国也征收房地产税，有相关条例。 与房地产相关的税收越来越多。 将来制定法律征收的是综合房产税，一字之差，内涵完全不同。

可以理解房地产税只是对房子征税，但房地产税务处理标准是对房子下面的土地一起征税。 但问题是中国城市的土地是国有的，不是个人的全部。 其次，开发者支付一定年限(通常为70年)的土地出让金实际上由购买者承担。

我收到了70年的转让金，如果要征税的话，按理说有困境。 暂且不论这些，杠杆游戏今天首先想分享，其他国家是如何征收不动产(不动产)税的呢？

史耀斌说的房产税共性制度安排，其他地区、国家是如何体现和实践的？ 这些国际经验，一定会给我们很多启发。

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香港房地产税基广泛，税率低，对市场的影响有限

首先，杠杆游戏介绍和分类香港的房地产税。 香港主要有三种房产税。 差额，地租，物业税。

香港的房产税各种减免不多，税基广，但整体税率不高。

值得注意的是，香港多次减免差距和调整物业税税率来平滑房地产市场，但效果有限。

1、先从差距开始吧。 差距是对土地和建筑物的租赁市场价格征收的，是对不动产的采用征收的税项。 近年来的税率为5%，约占香港收入的3%，占香港家庭支出的2%左右。

值得注意的是，香港法律没有具体规定贫富差距负担者是承租人还是承租人，通常是承租人和业主自己约定的。 没有其他协议，由录用者缴纳。

在减免方面，香港比较农地和相关建筑物、宗教用途建筑物、墓地和火葬场、政府拥有的少量不动产、军事用地等。

此外，政府有权向差额缴纳者返还差额或减少差额。 例如，在经济状况不好的情况下，政府可以制定一些减免措施，降低居民的税金。 金融危机后几年，由于小幅的差距措施，差距在总收入中所占的比例下降到了3%左右。

再看一遍香港的地租。 值得注意的是，香港的土地也以公有制为主，和我们基本相似。

所以，罗德朋友们很理解土地出让金。 但是，香港的土地租赁制与年租赁制并行。

开发商必须一次购买土地出让金不要重复支付。 此外，每年向土地缴纳一定的地租。 的税基和差距的税基一样，税率为3%。

在杠杆游戏中，根据国泰君安的研究报告，香港的地租征税对象是新界和新九龙的不动产，以及1985年5月27日以后获得批准或更新的土地合同的港岛和九龙的不动产。

最后是物业税。 香港的物业税向房地产所有人征收，其对比是土地和建筑物的租赁收入(不租赁就不需要缴纳物业税)。 。

另外，有几个可以扣除的项目。 物业税的现行税率是15%。

另一方面，无法回收的租金和不动产所有人支付的差额可以从租金收入中扣除。 政府还为修理和相关支出提供20%的标准免税。 简单来说，纳税额=标准税率( 15% ) *80%* (租金收入-无法收回的租金-不动产所有者支付的差额)。 。

4、香港各房地产税对房价影响不大。 值得注意的是，香港政府与我们大多数人对房产税的期望相似，希望房产税也能调整房价。 比如香港政府在市场下行时，利用贫富差距减免来推进房地产领域和经济，但影响比较有限。

摔倒也一样摔倒，爬上去的时候停不下来。 结果，香港的贫富差距年税率几乎是不动产价值的0.2%-0.3%，税率很低，对全体不动产的买卖决定影响不大。

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韩国曾用综合房地产税打击囤积地囤积，短期内有一定的效果，但长时间内几乎没有效果

韩国的房产税分为两种:地方政府征收土地和住宅物业税，中央政府征收房产税。

1、土地和住宅物业税(地方税)实施累进税率，税率低。 物业税在韩国是地方税种，是对土地、建筑物等所有人根据不动产的判断价值征收的税种。

税基施行标准价值的一定比例。 对住宅来说，占标准价值的60%； 对土地和建筑物来说，是标准价值的70%。 价值是地方政府每年6月1日评定公示的不动产价格，但这个公示价格往往比市场价格低得多。

税率是累进税率，除高尔夫球场和别墅的4%以外为0.07%-0.5%。 例如，在其他类型的土地、住宅、建筑物等中，税率较低，为0.2%-0.5%。

发生自然灾害和紧急财政需要等情况下，市长和当地行政长官可以将上述税率调整到50%以下。 只适用于那一年。

2、综合不动产税(中央税)征收价值比较高的土地和住宅不动产等。 2005年，该税是为了打击房地产投机而引入的。 短期内会产生一定的效果，但长时间内不会出现效果。

对于价值高的土地和住宅，除了地方物业税，还支付外交综合不动产税。 综合房地产税是中央税收，但这种税收收入被分配给各地方政府，缩小地区间的差距。

关于土地，有人在6月1日前以土地物业税纳税主体，该应纳物业税的通常土地总判断价值超过5亿韩元时，或者应纳物业税的特殊土地(附属于商店、写字楼等的土地)的判断价值超过80亿韩元时，

关于住宅，有人在6月1日前是住宅物业税的纳税主体，其征税对象物业税的住宅总判断价值超过6亿韩元的，支付综合住宅生产税。

税基通常是不动产总判断价值减去一定数额的净利润的80%。 对住宅来说，以一个纳税主体的住宅的总判断价值，减去6亿韩元，再乘以0.8。

在通常的土地上，以纳税主体的通常土地的总判断价值，扣除5亿韩元，乘以0.8。 对特殊土地来说，以一个纳税主体拥有的特殊土地的总判断价值，扣除80亿韩元，乘以0.8。

税率，0.5%-2%。 住宅根据税基的不同税率也不同，从0.5%-2%开始不同。 土地通常是土地(空舍土地、住宅用地等)和特殊用地(附属于商店、写字楼等建筑物的土地)，税率与0.5%-2%不同，随着税基的增大而上升。

韩国房地产税出生于打击囤积地、打击炒作的房间，有一定的效果，但长期没有效果。 1990年和2005年，韩国用房地产税打击土地和房屋囤积，实施了累进制度。

到1990年为止，韩国对土地和房屋实施单一税率，税金较轻。 但是，20世纪80年代末的土地高度集中，迫使韩国政府采取手段打击囤积地。 根据资料，20世纪80年代末，韩国5%的人拥有62.5%的土地资源。

1990年的物业税改革对市场产生了一定的影响。 1990年韩国分别征收土地和住宅物业税后，房价并没有马上下降，而是在一定期间维持高速增长后，出现了增速一定的召回。 其物业税改革旨在打击围城，在一定程度上有助于增加土地供应，延缓房价的增加。

2005年，韩国宣布了综合房产税以打击富人有多套房。 住宅价值在6亿韩元以上征税。 2006年，韩国拥有6亿韩元以上不动产的家庭为15.9万户，仅占总人口的1.2%

有兴趣的是征收综合房地产税，韩国政府将住宅交易税率从4%降低到2%，支持住宅交易。

在杠杆游戏中，2005年综合房地产税后，韩国的房价略有下降，但之后观察到上升加速了。

考虑到综合房地产税主要与有钱人进行比较，很可能在首尔等大城市，这个结果很容易理解。

除了综合房地产税，韩国政府还出台了其他相关政策来打击投资性诉求。 例如，使用高额不动产转让所得税，拥有两套住房的家庭购买不动产在2年内销售，拥有支付不动产转让所得税50%的3套以上住房的家庭购买不动产在2年内销售，支付不动产转让所得税60%。

购买不动产两年后，如果在拥有两套以上住房的家庭销售不动产，也需要支付6%-35%的转让所得税。

2005年下半年，韩国政府进一步扩大了综合房产税的纳税对象，增加了保障性住房的供给，促进了房地产交易流程的透明化，减少了阴阳合同。 这些因素的综合作用给韩国房价和新开工带来了一定的召回。

长期以来，并不是只有一个房地产税会对房地产市场产生倾向的影响，长期的倾向是供求关系等一系列因素的作用。

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日本的房地产税主要被用作地方税收来源，很少被用作管制不动产的手段

日本的房地产税包括固定资产税、城市计划税和营业所税。 其中，固定资产税和城市计划税是市镇村(相当于中国市级以下的政府)税，营业所税是都道府县(相当于我省、自治区、大城市)税。

简单来说，日本中央政府并不直接征收不动产税，都道府县和市町村都是地方级别的。 但是，固定资产税中央必须参与分配。

1、首先是固定资产税(市町村税)。 日本没有单独的房地产税，观察到对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。 除了土地和房屋，固定资产税的征收对象还包括机械设备、汽车等折旧资产。

这个税标准税率是1.4%，上限是2.1%。 固定资产税占地方收入的40%以上。

日本的固定资产税收在1979年增加到2.8兆日元，在1999年增加到9.1兆日元，之后，每年稳定在8.5兆日元左右。 2006年固定资产税收为8.57兆日元，占地方政府税收的42.5%。

根据住宅和土地的判断价值、用途等略有减免。 免除30万日元以下的土地和20万日元以下的建筑物。

也免除政府、宗教、社会公益机构、科研团体、学校等拥有的建筑。 另外，在杠杆游戏中，观察到在住宅区，日本对小规模住宅区有一定的减免。 土地面积不足200平方米，其上只有一所房子的情况下，只需支付土地价值判断价值的1/6的固定资产税。

土地面积在200平方米以上，其上只有一所房子的情况下，对前200平方米土地的判断价值的1/6和200平方米以上土地的价值判断价值的1/3征收固定资产税。 另外，防火抗震的房屋、老年人居住的高品质租赁住宅等也有一定的减税。

2、重新审视城市计划税(市町村税)。 这种税种也是地方税类型，是用于市町村城市规划和土地区划调整的特别目的税。 该税是对都市区域内所有房屋征收的税，几乎和固定资产税一起征收。

征税主体是市镇村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方法与固定资产税相同。 税率由市町村定制，但不能超过最高限制税率的3%。

最后看营业所税(都道府县税)。 这种税种是为了确保营业用住宅的收益不高于住宅的收益，适当限制大城市的环境污染。 这个税是改善城市环境的特定目的税。

营业所税也是地方税，只是比较居住人口30万人以上的城市。 在日本，实际上只在东京、名古屋、京都、神户、福冈、川口等一个大城市征收。

对房屋所有人来说，建筑完成后或扩建完成后的两个月内必须缴纳，每平方米6000元。 对房屋的录用者来说，营业房屋面积超过1000平方米，员工人数超过100人的情况下，对房屋进行每平方米6000日元的征税和支付员工总报酬的0.25%的征税。

4、日本相关房地产税主要用作地方税收来源，很少用作管制房地产的手段。 值得注意的是，固定资产税是综合税种，取代了迄今为止的许多财税。

日本的固定资产税始于1950年的税制改革。 这个税是取代以前分别征收的房产税、地税、船舶税、铁路税等财产税的“综合”税种。

城市计划税务处理标准为市镇村的城市计划和土地整理等提供必要的资金。 50年代，日本在税制改革时将城市计划税纳入临时水利土地收益税，从1956年开始，房作为市镇村的税目独立征收。 设定城市计划税是因为如果城市进行事业计划，周边土地和房屋的利用价值很可能会提高，是日本政府为了维持社会的公平性而设定的。 这个税也可以为市镇村的城市计划和土地区划整理等公共事业提供必要的资金。

营业所税成立于1975年。 为了改善城市环境，日本于1975年设立了营业所税。

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利率、经济形势对英国房价影响最大，房地产税几乎可以忽略不计。

英国的房产税分为住宅房产税( council tax )和营业房产税( business rates )两种，分别比较征收住宅和营业性用住宅。

其中，住房房产税是地方税种，比较征收住房的历史判断价值的营业房产税是中央税种，比较征收租赁价值。

20世纪90年代，英国废除物业税，征收人头税，在某种程度上期待房价上涨，但整体影响有限，房地产市场的变动越来越受到其他经济因素的影响。

1、先看住宅的房产税(地方税)。 也翻译成市政税、地方议会税，字面上是地方税种，各地的地方政府根据每年的收支状况设定税额。

这个税是根据特定时间房屋的判断价值征收的，税额随着房屋价值的上升而增加，但比较有效的税率随着房屋价值的上升而降低。

英国住房房地产税由较低水平的地方政府征收。 现在英国有326个这样的征税当局( billing authority )，第一包括区议会( district council )、单一行政区、伦敦自治市、伦敦市等。

教区( parish )和郡( county )等高级政府不是直接收税，而是由下级机构的资助来运营。 北爱尔兰不征收住宅房产税，按以往的体制征收贫富差距。

英国住房房地产税的纳税主体是住房招聘者，包括拥有或出租18岁以上住房的人。 对未满18岁的未成年人和全日制学生等特定的人不需要支付住宅生产税。 住宅的房产税一般是以年为单位，分10次支付，但个人也可以分12次支付。

住宅房地产税的计税基于其特定时期的判断价值。 英格兰和苏格兰以1991年4月的判断价值征收，威尔士以2003年4月的判断价值征收。 关于后来建造的房屋，其价值换算成1991年的名义价值(对威尔士来说是2003年)，成为计税的基础。

实行税率返还(约04 %-07 %的税率)制。 房子根据其判断价值分为a-h八个阶段(威尔士为a-i九个阶段)，在各个阶段实施定额税收。 这里，d级是基准税级，其他等级的纳税额是d级的一定比例或倍数(税收乘数)。

每年，各地政府都明确d级纳税额，其他级别的税额也可以相应计算。 住宅房地产税的税额随着住宅判断价值的增加而上升，但由于其上升速度小于住宅价值的上升速度，税率实际上很累。

从上图可以看出，h级住宅价值约是a级的8倍，但纳税额只有3倍左右。

据观察，英国的住宅不动产税(地方税)由地方政府支付。 地方政府根据其各项收入和支出预算计算预算赤字，是应征收的住宅房地产税的总额。 除以名义d级住宅数量，可以计算出一套d级住宅的纳税额。

在杠杆游戏中，据观察，英国地方政府约25%的收入由住宅的住宅生产税贡献，其他大部分来自中央政府的补助和再分配的营业的住宅生产税。

英国的住宅不动产税除了对未成年人、学生、残疾人等有减免之外。 上述税额是两个以上大人住的房子的对比。 居住的成人不足两人的情况下，房屋可以享受25%的税收优惠。

房屋是业主的主要不动产，如果最终没有人被视为成人，可以享受50%的房产税折扣(计算住宅房产税时，学生和残疾人等特定的人不被视为成人)。 。

度假村和套房也最多可以享受50%的税收折扣。 房屋为满足残疾人的需要而进行改造的，纳税人可以申请将其纳税等级降低一级。 为低收入群体提供税收优惠，减免额最高100%。

另外，空舍家有折扣或减免，但长时间空舍有可能征收空舍溢价，地方当局可以决定征收50%的空舍溢价。

2、看看营业税(中央税)。 营业税也被称为非家庭财税( non-domestic rates )，与店铺、写字楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产进行比较征收。 该税是中央税种，中央政府根据各地的人口状况等重新分配给地方。

营业房屋税根据房屋的租赁价值征收，税率在全国统一。 但是伦敦有一定的特权，可以在一定的范围内设定自己的税率。 苏格兰是由苏格兰政府决定的。 税率的涨幅不得超过通货膨胀的涨幅(根据零售物价指数的变动来测定)。

在重新评估营业房产税时，税率的设定使全国营业物业税的增加和通货膨胀的增加一致。 因此，即使再评价值上升，最终支付的税额也不一定会大幅上升。 另外，如果房地产的征税价值小于18，000英镑(在大伦敦地区为25，500英镑)，则被视为中小企业，可以采用中小企业税率而不是标准税率。 最新的营业房产税税率在47%左右(历史上40%以上)。

此外，房屋的年租金收入每五年重新评估一次。 营业房屋税是通过不动产的征税价值( rateable value )乘以税率( multiplier )来计算的。 征税价值是不动产的年租金，英格兰和威尔士由判断事务所( voa )每5年判断一次。

苏格兰的征税价值由地方判官负责。 明确租赁价值时，官员认为必须考虑不动产的位置、大小、当地市场条件、不动产是出租还是出售等多种因素。 房地产价值改变后，个人必须向voa (对苏格兰来说是地方判官)报告，保证税收的正确性。

农村、小公司、工业园区、慈善团体等经营不动产设有减免。 在价值的再评价时期，为了不加快税金的上升，还设置了一定的过渡期减免。

3、英国相关房产税会影响房地产市场，但程度有限。 20世纪90年代，英国废除物业税，征收社区税，称为人头税( poll tax )，按头征收。 但是，这个税引起了很多不满和抗议，终于在1993年废除了，被住宅生产税取代了。

值得注意的是，英国房地产市场在1990年前后表现出衰退的趋势，新的开工、销售量和房价大幅下降。 这个时间与房产税改革一致，但衰退的首要原因是不能归结为房产税的利率上升，经济衰退和诉求下降，这是房地产市场疲软的首要原因。

对英国来说，房地产税的首要作用不是房地产调控的手段，而是地方政府收入的来源。

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房地产税是美国物业税的一部分是地方政府收入的重要来源

美国的房地产税是那个国家物业税的一部分。 物业税(也称为property tax，财税)是对各种动产( personalproperty，例如汽车、移动住宅等)和不动产( real property，固定在土地和土地上的财产，例如建筑物等)征收的

美国的房产税是地方税，各地政府对房产税的征收有很大的自主权，可以自行决定税基、税率、减免条款等。

物业税通常由州以下的地方政府征收。 州政府的作用是依法设定物业税的最高税率，由地方政府服从。

政府定期估计住房的公共允许市场价值。 但是，应纳税额不是住宅的公共允许市场价值，而是在公共允许价值上乘以判断比例( assessment ratio )来明确。 不同地区的判断比例不同，同一地区内根据年份、对比的不同，根据类型和用途的不同，不动产也不同。

房主对房屋的判断价值有异议的，可以要求再判断。 对不同种类的房地产实施不同的判断比例，政府也可以实现一定的政策倾斜。

美国地方政府通常根据预算收入和总支出情况决定住房生产税的总征收额，根据评定的计税价值明确税率。 每个地区决定税率的方法各不相同，但受到州法律的一些限制。

经济比较发达的加利福尼亚州为1.1%，经济不太发达的德克萨斯州为3%。 税率由各州议会提出议案，在选区内的选民投票中通过。

具体征收由郡(相当于国内地级市)税务部门负责。 地方政府的明确税率受到州税法的制约，必须经过州政府的批准才能实施。

根据美国2009社区调查的数据，税收基金会( tax foundation )编制了美国人口超过65000人的793个郡的物业税表。 这表显示了自住住宅的物业税状况，不包括承租人和经营性不动产的物业税。 根据这个统计，在中位数，税收是住宅价值的0.96%； 最高的是纽约的orleans县，为2.99%，最低的是路易斯安那的tangipahoa教区，占0.12%。

同样，在中位数上，物业税是家庭年收入的2.85%，新泽西州的passaic郡最高，为8.79%，路易斯安那州的vernon教区最低，占0.25%。 从物业税总额来看，美国每个县的中位数是1838美元，对应的住宅价值是191，900美元。 在杠杆游戏中，观察到物业税总额最高的郡，平均1栋房屋的物业税为$ 8，478 (对应房屋价值为$ 494，000 )。 在物业税总额最低的郡，平均1栋房屋支付的物业税为6 (对应房屋价值为$ 65，700 )。

住宅、退伍军人、产业园区、慈善团体等都有减免。 大部分地区都为自己家提供减免，但每个地区的方法不同。 例如加利福尼亚州是对征税价值给予固定金额的免税，有些州根据财产征税价值给予一定比例的免税。 另外，在一点州，为了防止低收入者的税金过高，采取了“断路器”规则。

具体来说，物业税超过家庭收入的一定比例的情况下，可以超过一部分扣除或返还所得税。 这项措施的首要受益者是老年人。 因为他们的收入水平低，但物业税相对高。

房产税可以扣除所得。 计算所得税时，房产税和住房抵押贷款的利息支出可以从收入中扣除。 也就是说，降低了所得税的税基，降低了纳税人的综合税赋。

在美国，房产税主要用作地方政府的公共支出。 一般的来税主要用于当地教育、图书馆、公共设施，支付警察等当地公务员的支出等。 通常在房产税高的地区，学校也更好。 因为财政支持在增加。 该地区的不动产每年的附加值空之间也很大。

在1902年美国最早的全面调查中，物业税占地方政府总收入的73%到1992年，物业税占地方政府收入的40%。 但是物业税对各级政府收入的贡献发生了很大变化。 1902年，物业税占州政府收入的45%，三级政府所有收入的42%，但在1992年，物业税只占州政府收入的1.2%和三级政府收入的8%。

很多研究表明，房产税税率的上升(或减免的解除)会降低对住宅的控诉，导致房价的下降。 但是，也有研究表明，在某种假设下，税率的变化主要反映在房价的变化上，对住宅申诉的影响很小。

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各国房产税的主流税率约占住房价值的0.2%-1.4%，家庭支出负担不高，但我国现有土地出让收入比非常高，为了利用房产税弥补土地出让缺口，暂时变得困难。

如上所述，世界各地、国家的房产税通常被用作地方政府的公共服务，很少被用作控制房价的手段。 即使以此为目的，结果也不太理想。

道理很简单，税率首先不高，其次是房价背后的利率、经济周期、土地供给、人口等因素多而杂。

如上所述，世界各地、国家房地产税的主流税率占住宅价值，通常为0.2%-1.4%，家庭支出负担也很低。 香港的差距平均占家庭支出的2%，美国的物业税平均占家庭收入的近3%。

从地方政府对收入的贡献来看，香港的贡献很低(3% )，此外多占地方政府收入的25%-40%。

世界各国、各地区在对农地、教育、宗教等实施政策倾斜时，一般给予一定的减免。

在我国，现有土地出让收入比高，利用住房生产税，完全替代土地出让收入暂时困难。

国泰君安的研究表明，在房产税税率1%的假设下，对房屋市场价格征收的房产税还不到现有土地出让金的一半。 因此，用房地产税完全取代土地收入预计会变得困难。

但是，我国对空住宅征税，有效利用库存，增加住宅市场，这是有效的。 但是，影响的程度要看税率、是否累进、如何减免、地方自由裁量权等。

另外，土地一级的出让权牢牢掌握在地方政府手中，城市经营的理念已经非常深刻，扭曲需要长期。

除了开发商支付了一定年数(通常是70年)的土地出让金外，商品住宅还支付了很多与房地产相关的税收，房地产税立法必须处理问题，做好各种准备，还有很多事情要做。 加快立法进程，也要好几年。

立法完成后，也不能马上征收大面积、高税率。 一句话，房产税预期房价会下降，不现实——杠杆游戏认为这也是房产税的世界共性。

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