【热门】万科旗下印力拟赴港上市：商业地产规模仅次于万达

资料来源: ipo早就知道了

印力集团成立于2003年，前身是深国投商置，是中国大型商业地产投资、开发和运营商，业务与商业地产行业的全价值链勾结。

在过去的十几年里，印力集团的数量很容易成为主要，经过了华润集团、龙柏商置和黑石基金时代。 到2011年11月，万科与几个合作者以128.7亿元收购了印度96.55%的股权，其中万科出资38.89亿元拥有印度62.07%的权益，标志着印度正式成为万科集团的成员公司。

换乘万科商业地产平台的马甲、印力总裁丁力业说:“不仅要数一二，还要领先。” 两年前，在管理面积上，印刷力成为国内仅次于万达的商业地产运营商。

(资料来源:观点指数研究所)

截至年底，印度全国拥有或管理的商业项目超过120个项目，管理面积超过1000万平方米，管理资产规模近800亿元人民币，遍布全国58个城市。

加速度扩张

万科进入之前，印刷厂的管面积不足500万平方米，两年间规模扩大了一倍，成长速度很可怕。 其中，一方面不能离开印力丰富的基础，另一方面也不能减少万科的压倒性支持。

印力入场是很高的出发点，成立之初依赖“订单商业地产”的开发模式，为沃尔玛在国内开发建设购物中心。 仅与沃尔玛合作，从2004-年开始三年内就获得了60项。

之后，印度力量一直被认为是国际化视野很高的公司。 除了沃尔玛，他还与凯德、美国西蒙、摩根士丹利、新加坡政府基金gic、凯莉等海外知名企业建立了合作伙伴关系。

在万科自身迅速发展的历史中，商业地产一直没有起到配角的作用。 年1月万科在北京正式成立了商用物业管理部，开发了第一个商业项目金角万科广场(后来改名悦元万科广场)。

入股力后，万科进行了自身商业地产业务的整合，一是任命印力集团理事长丁力业为万科商业地产的新掌门人，原负责人丁长峰转向滑雪场业务和万枚资本。 二是设立两个商业房地产投资基金来收购旗下的42个商业项目，打包交给印刷力运营管理。

由此可知，万科不仅给与了印力足够的管理自由度，而且在资源上也有所倾斜，由于万科的积累，印力在规模上进一步发展。

除了承担万科现有资源外，印力还积极向外扩张。 年1月，印力与万科、triwater共同收购凯德在中国境内的20个购物中心，交付等价83.65亿元人民币，与建筑面积约95万平方米相关，同年10月9日移交成功。

(印力收购凯德20家购物中心资料来源:公开资料整理)

通过这次收购，印力的战术重点以珠三角、长三角、环渤海为主，转向了“面向全国，全面开花”。 时，丁力业响应印力收购凯德20家购物中心，这些购物中心位于印力六大都市企业的管理半径内，提高印力商业互联网的宽度和深度，沉入核心地区市场和周边城市群，平台

轻资产运用

做万科商业地产，从一开始就有确定的定位:轻资产。 现在，该基因被印力继承，印力不断深化“有效利用商业房地产资产，推进资产证券化创新”的理念。

年10月，成立了以深圳深国投广场为目标的“中金-印力深国投广场信托收益权资产支援专项计划( cmbs )”，同年12月在深交所挂牌。 该单cmbs的发行规模为37.9亿元，发行价格相对较低，其中优先购买利率为5.49%，二次利率为6.50%。

今年以来，印力相继发行了形象1号cmbs和龙冈万科广场类reits，共计募集了42.22亿元的捐款。 前者的目标是南京江北印象汇和天津印象城，最终发行利率为5.4%，创下明年以来市场同等信用主体利率的最低记录。 后者以a级证券信用评级aaa为优先，期间利润被标的物深圳龙冈万科广场的房地产净租赁现金流超过并涵盖，是市场上不太实现“资产支持”的证券化产品。

(印力发行龙冈万科广场类reits资料来源:公开资料)

据说reits和cmbs都是监管部门鼓励的房地产公司融资产品之一。 cmbs是市场上广泛接受的标准化强增资债权类产品，具有发行价格低、流动性强、对母公司无清偿请求权、释放商业房地产价值、维持资产控制权和未来增长潜力、资产负债表表外融资等优点。

商业地产具有资金量大、周期长的优点，各个运营机构考虑到自身运营组合的收益性、安全性、流动性，cmbs、reits等证券化产品必须为其退出提供路径。

印力发行了几次的证券化产品都得到了良好的市场反响，投资者表达了对印力主体信用和项目经营的认识。

产品线升级。

现在商业地产总体进入了库存时代，但有些中小城市还需要升级蓝色海洋的费用。 资料显示，印力集团的一、二、三线城市项目比例分别为21%、51%、28%。 那样的话，印力可以在创新产品组合、扩张商业生态圈方面发挥作用。

在印力15周年庆典上，丁力业表示印力从过去的“one station for shopping”向“one station for pleasure”转移，“pleasure”表示印力越来越从人文立场出发空

年5月，印象城旗下第一个印象城mega项目在温州落户，mega在建筑、设计、企业品牌、空之间、体验、场景等各方面均表现出较高水平。 从此，印象城、印象汇、印象里、印象城mega形成了四条产品线。

(印力四大产品线资料来源:印力官网)

其中，印象城是中高级地区的购物中心，商圈的目标半径约为5-10公里。 印象汇定位社区型购物中心，目标用户是社区平民，项目商圈展望半径约为3~5公里。 以附近的体验购物中心为形象，是一步到位的购物中心，第一是为了满足老百姓的日常生活必需品，商圈半径为1-3公里。 印力mega被定位为大型商业综合体。

印力未来计划在科技赋能和生态圈孵化平台上突破要点。 丁力业15周年庆，印力已经开始与专注于面部识别技术的科技企业合作，推进创新技术在印力上的落地应用，构建以客户为中心的数字营销平台，在百货公司层面上实现智慧停车、物品互联网、人工智能

另外，印力通过推进新商业联盟，成立新零售基金，孵化新零售企业品牌，扩大商业生态同盟圈，推进商业行业的新业态、新模式、新技术的探索。

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( finance )。