【热门】万达再出重手下险棋？300亿兰州项目前因现状深剖

资料来源:峨眉峰

5月9日，兰州公共资源交易中心发布了同一批28个地块的招牌公告。 这些地块均位于兰州七里河区崔家大滩，总面积1356.857亩，起始价格总额达71.74亿元。 初步估计价格为520万元/亩，当然包括教育、市政等设施用地。

这次卡片公告对这一批地块的竞争者资格要求非常高，一是竞争者必须一起竞争包括项目28块地块在内的所有土地。 二是竞争者必须有10多个高端酒店的管理运营经验。 这些地块分别是商业、商用、住宅、娱乐性用地，这确实是大型的文旅房地产项目。

去年11月，兰州政府高层和万达在北京举行过签约仪式。 那时双方确认，万达在兰州投资万达文旅游城，项目占地约1300亩，总投资近300亿元，复印件包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等。 项目将于2019年开工，2021年开业。 毫无疑问，这些地块只有一个竞争者，那就是万达。

从土地价格来看，上述地价的特征不明显，目的是这些地块中住宅地块的亩产单价基本上与同区域的地价没有很大差异，而且上述地块的位置分布分散。 当然这也不是短板。 地方政府对万达的赞同度极高的理由之一是万达入场是房价上涨的保证。

万达广场已经部署了兰州，万达文旅城是与商业卖场不同的物种，客群的运营和选址定位都与万达广场大不相同。 作为西部城市，兰州的文旅市场依然与东中部城市不同，有不足，具有更鲜明的特征。

销售了13座文旅城后，万达需要在成功的文旅项目中说明自己真的有这个能力，以免迪士尼受益。

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迷你版万达文旅城

在过去的20年里，“现金流资产”是万达从小长大的看家法宝。 这个理论适用于过去20年快速城市化+经济迅速发展的中国，在这个理论的指导下，万达拥有著名的产品化房地产产品，甚至文旅产品，没有强矩阵就可以直接适用做法论。

这次兰州发布的这28块土地，看起来带有浓厚的仙境风。

风景好的沿河地块作为住宅和商业，大宗土地设在万达茂，与万达茂相邻一定是公寓类产品，住宅产品至少推出两种，未来一二三四……期逐步发售。

目前，这28块土地周围已经建成了保利理想城、恒大名都、天泰世纪嘉园等许多成熟园区，商业房地产还有一个奥莱，目前上述小区的二手房价格在八千到一万二三之间。 从该地区新楼盘的价格分析，同样崔家滩范围的距离更远的华润誉澜山也将价格定在万元左右。

1、住宅、商业地块零散。 根据计划，上述28块土地中，住宅区15块，分为万达茂组和万达茂邻组，其中万达茂邻组的住宅区分布很有趣。 这个小组的地块基本上绕着保利理想城这座大楼转了一圈。 班达什么时候吃了这个损失，好的楼盘被分割成十字。 因为入住太晚了，被保利抢先了。 而且，旁边小组最西端的住宅区接近兰州石化，幸运的是，可以与黄河相邻建立河景房。

综合来看，峨眉峰认为万达把房价定在一万二以上是正常的，当然根据户型和大楼的位置不同价格也不同。 这次发售的住宅区都可以按两种容积率设定3，但各阅览者可以自己强行决定计算价格，这里不展开。

另外，这个地块的商业房地产位置也不错。 地块的位置是主干道的南滨河西路对面是黄河，把握客流的风向，而且把旁边的东立奥特雷斯堵在里面，位置异常强烈。 但是其他一些商业区划的分布有点零散，感觉像捡残渣。 其中，27、28、29三个地块是恒大交付的楼盘在旋转。

2、万达在兰州的文旅产业状态可能是过去类似项目中最小的。 文旅游业状态的占地面积只有341亩。 迄今为止万达文旅城基本上由室内室外两个板块组成，其中包括滑雪、海洋世界，室外是水乐园、过山车等动力设备乐园，在以往的项目中万达室内室外文旅行业态占地面积千亩是常态 但是，这次只有341亩面积的万达茂的可扩展空之间相对不足，足以建立室内万达茂，室外文旅产业状态相对不太多。

万达表示，兰州万达茂有海洋乐园、娱乐雪乐园、体育乐园、水乐园等。 也就是说，室内万达茂有海洋乐园和娱乐雪乐园。 这两种文旅行业状态是万达以前的标准化产品，今年新开业的无锡和广州项目有这两种行业状态。 体育乐园和水乐园应该属于万达茂的室外文旅业态，但占地面积应该不大。

综合来看，兰州万达茂从单位面积投资强度方面来看，确实高于其他同类项目，如何控制开发强度将极大地考验万达运营开发团队的实力，当然需要在质量和等级两方面取得平衡。

简单拆除以上两点，不知道你是否发现了，万达和兰州的合作好像有点突然。

保利、恒大进入兰州崔家大滩时，是万达拥有全国各地土地建设万达文旅城的攻防期，万达当时看不到兰州吗？ 那为什么这个时候又来兰州了呢？ 甚至兰州为了吸引万达，去年特意调查了崔家大滩。

你怎么突然解释这个？ 其实仔细想想，就能很好地理解。 像美丽的花一样的少女，年轻时容易交几个帅气温暖的男朋友，人到40人就很难选了。

突然背后有一个问题。 万达真的知道兰州文旅市场吗？

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兰州年轻人

相比之下，兰州年轻人的娱乐观念可能不太强烈。

峨眉峰筛选分析了两个细分数据。 一个是跨年夜( 12月31日)看电影的人数，另一个是啤酒的消费量。

我觉得这两个细分的数据让很多正统咨询企业的人感到奇怪。 这是什么数据？ 为什么要看这两个数据来评价年轻人的娱乐观念？

道理很简单，这是基于人性的沉重评价。

12月31日，大学生还没有放寒假，欢乐度超过年夜的主流人群尤其以大学生为中心，这个时间是城市活力最直接和客观的表现。

城市激素的有无，过年是最有趣的观测指标。 看电影的前戏是吃饭买东西，看电影的后戏通常由住宿承担，所以是看电影不可或缺的中间行为。 当然峨眉峰得不到这一天酒店之间的夜数，所以只能算观影人数。

峨眉峰统计了兰州主要院线16-18年的跨年夜，也就是12月31日这一天兰州的观影人数。 这个数据分别是4.4万人，6.5万人，7.2万人。 这与北上广相比，小巫婆看着大巫婆，但有必要知道兰州的年夜观影人数达到平时的5—10倍。

但是这个指标能直接说明什么呢？ 看看另一个城市呼和浩特的数据。

峨眉峰选择呼和浩特和兰州，一是呼和浩特的经济总量和人口数量与兰州大致相等，而且人口外流趋势也大致相等，属于西北多民族居住区。

但是，大学生人数兰州远远多于呼和浩特，兰州大学生在校人数为44.5万人，呼和浩特大学生在校人数为23.9万人，两者人数只有一半不同。 确实，城市生活的人口总量很近，但兰州的年轻人人数一定比呼和浩特多。

兰州比呼和浩特好还是有激素？

答案可能会让你吃惊。

呼和浩特的年轻人可能想更享受，但正在使用年夜当天的观影数据。 16-18年跨年夜当天，峨眉峰统计的呼和浩特观影人数分别为3.4万、5.8万、6.5万人。

大学生人数比兰州少近一半，连续16-18年三年呼和浩特的观影人数达到兰州观影人数的77%、89%、90%。 基于数据，你能得出呼和浩特的年轻人比兰州的同类更想享受，更世俗化的结论吗？

单数据论证，需要再单数据交叉验证。 当然，如果需要更高的数据，峨眉峰只需在这里进行一次交叉验证即可。 有兴趣的观官加入峨眉峰微信( tripvividzh )，谈谈基于不同维度的前端模型应该怎么做。

让我们看看第二个数据的交叉实证，即上述啤酒的消费量。

啤酒的消费量也是测量城市激素的有趣指标。 关于喝啤酒的豪爽程度，不同的地方喝法不同。 例如，有的地方踩着箱子喝，有的地方用空瓶长喝。 这些证明了啤酒是中青年的最爱。

峨眉峰确实没有找到兰州啤酒消费量的确切数据，但找到也不太能用。 因为大众商品的消费量非常难以正确统计。 但是，以当地啤酒产量来估算，大致的消费量是比较可能的，与其他饮料饮料产品相比，啤酒公司多以地区市场为中心配置生产线。 也就是说，如果拆除兰州当地的啤酒产量，就可以大致推测消费量的状况。

这个数据真不干净。

从年到年，兰州啤酒产量呈现断崖式下跌的局面，年啤酒产量为456851千升，到年的数据为329367千升，5年间兰州啤酒产量减少了39%，但年以前这一数据节节上升。

5年间下降了近4成，这表明这个城市这几年啤酒的消费能力很弱。 近五年兰州大学生在校人数逐年增加。 啤酒一方面增加费用，另一方面年轻人不断涌入这个城市。

重数据是年夜观影人数，我们验证了年轻人的娱乐行为，重数据是啤酒的消费能力，我们观测着年轻人的激素能量。 双重数据交叉，我们可以粗略地得出初步结论。 兰州年轻人的整体娱乐行为不太频繁，比呼和浩特的同类更保守。

为什么会发生这种现象？

峨眉峰觉得一个与兰州娱乐休闲产品的供给质量不高有关，这就是一个。 第二，这可能与近年来风俗因素的加强有关，兰州也是少数民族的凝聚区。

年轻人只不过是客群分类中的一个细节，之后有孩子、亲子客群、老年人、商业人群，打开这四类人群又可以分为无数细分项目，这些细分项目群产生的诉求背后是各种文旅产品的设计、营销、。 ……

文旅项目不能被模拟数据蒙蔽眼睛，也不能被表象欺骗。 万达这样的动作是百亿个大项目，更要穿透前期的数据，细化粒度才能演出项目所在地的深层基因，以此为基准定位于产品，创造与产品匹配的特征。

文旅地产是不动产多而杂的集大成者。

其一，文旅产品需要持续引流的运营能力，卖了房子也挥手不去当掌柜。

这两者需要文旅地产利用房地产盘活现金流，其中的指导理论是造城理论而不是地区决定论。 造城理论是必须全面考虑所在地的产业前景、交通变量、乃至上层政策的方向。

不是峨眉峰说教，只是简单的客群细分研究，现在文旅地产业者做得不好啊。

(本文作者张启安是执惠首席文案官、主编，笔名峨眉峰。 ）

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