【热门】中南建设冲击双千亿之路并非坦途:财务结构堪忧 经营效率低下

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最近，深交所发布了对江苏中南建设集团股份有限公司( sz:000961，以下称为“中南建设”)的监督管理函，表明复印企业信用批违法、违规。 时间，中南建设引起了业界的关注。

在此之前的4月28日，中南建设发布了2019年全年财务报告，报告期间总收入达到718.3亿元，同比增长79.08%。 归属于上市公司股东的净利润为41.6亿元，同比增长89.8%；扣除对象外净利润也为35.1亿元，同比增长114.56%。

与明亮的财务报告数据鲜明对应的是，集团统计口径中，年员工人数为16420人，人均年薪为35.67万元。 2019年员工人数为42974人，人均年薪为15.05万元。

分批违约暴露了资金问题，担保总额达到股东资本的324.37%

根据监管书信，从年到2019年，中南建设为企业合并报告范围外或所占权益比例在50%以下的房地产项目企业提供财务援助，但有未履行相关审议程序和披露义务的情况，期间中南建设是闲置的

根据监督管理函，深交所严格遵守中南建设和全董事、监事、上级管理者教训，《证券法》、《企业法》等法律法规和深交所《股票上市规则》、《上市企业规范的运营指导》等规定，真实、准确、完善，及时更新

从表现方面来看，中南问题的重点是“必须尽公开义务”。 书信中没有确定要求中南回答这件事，但关于向项目企业提供财务援助这一点，为什么这个部分没有公开子企业的财务援助？ 深交所没有什么异议，这个引人注目的疑问依然存在。

值得一提的是，在2019年房地产市场，其他房地产公司裁断的情况下，中南建设不仅没有裁断，而且增加了人，其中仅集体统计口径就增加了26554人。

更有趣的是，以集体统计口径为例，增加了26554人，但支付给员工的报酬比上年增加了6.13亿元。 去年的集团统计口径为16420人，人均平均年薪为35.67万元，今年42974人，人均平均年薪为15.05万元，人均工资减少了58.57%。

这些幻象操作的背后可能有别的隐藏情况。

“脸肿脸胖”，财务结构令人担心

中南建设2019年财务报告显示，在财务结构方面，中南建设2019年总负债率为90.77%，比上年下降0.92个百分点。 与去年相比进行了优化，但依然超过了64.3%的区域平均水平，不容乐观。

财务报告显示，中南建设2019年全年实现了1110亿元的经营性现金流入，账面现金丰富，但也发生了1028亿元的经营性现金流出，全年的经营性现金流净额为81.96亿元，比上年的194.3亿元增加了57.82%

每日新闻观察到，现金流的改善不是销售拉动，而是融资规模的增加，简单来说就是用借款让自己看起来很有钱，用不恰当的比喻来说是“胖脸”。

与2019年相比，2019年中南建设经营性现金流的增加来源于“与其他经营活动相关的现金”，达到323.3亿元，为去年的4.7倍，但销售退款，即“销售商品、提供劳务领取的现金”为786.5亿元

另外，到2019年末，中南建设的有利债务增加到699.2亿元，比上年增加20.7%。 其中，短期和一年内到期的非流动负债为235.6亿元，占利息负债的比例比年末的31.09%提高。

财务报告数据显示，中南建设2019年筹资活动现金流入，借款金额达到523.1亿元，比上年增加142.6亿元，债务规模也达到70.88亿元，比上年增加近2倍。

另外，2019年中南建设的融资价格也从去年的8.31%上升到2019年的9.45%。

另外，2019年随着经营规模的扩大和购买地支出的增加，中南建设期间经营性现金流出的增加扩大，投资支付现金倍增带来的投资活动现金流量净额依然为负值。

5月6日，中南宣布为两家子公司融资提供保证，保证总额为6.7亿元。 此次保证后，中南及控股公司对外保证总额为695.43亿元，占企业近期审计上市公司股东权益的324.37%。 从担保总额来看，中南建设目前处于高位。

主要销售额毛利润下降，“三费”明显增高

根据《每日财务报告》，截至2019年12月31日，中南建设综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点。 其中，房地产业务毛利率为17.93%，比上年下降2.3个百分点，处于领域平均毛利率水平。 建设业务的粗利润率也比上年同期减少2.58个百分点为9.01%，比上年下降2.58个百分点。

值得注意的是，中南建设现在有两大短板:盈利能力和产品能力不足。 收益性方面，由于历史负担的侵蚀、地价和价格高、产品失误和溢价能力不足，毛利显着下降。

另外，由于规模特征不足，中南建设的“三费”也明显提高。

具体数据显示，2019年中南建设的销售费用率、管理费用率仅为2.04%、4.48%，销售费用比上年增长5成，超过14.63亿元。 管理费比上年同期增长34.54%，为32.16亿美元。 此外，财务费用增长率最大，为62.33%。

另外，中南建设的土地储备状况也不尽如人意。 到2019年底，中南建设总土地储备4226万平方米，一二线和三四线城市面积分别占36%和64%。

2019年中南建设新项目78个项目，计划建筑面积共计989万平方米。 这块土地的增加量明显少于每年的新项目111个和新计划建筑面积1595万平方米。

根据2019年的财务报告数据，中南建设取得了一定的业绩增长，但债务结构优化不理想，现金流状况依然紧张，财务稳健性和安全性非常令人担忧。 然后融资价格上涨，公司经营效率下降，进一步压缩了将来的利润空之间。 在地产领域采取杠杆、降低规模的今天，中南建设将年房地产业务增长率定为15%，打击“两千亿”的道路不是平坦的道路。

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