【热门】海宁皮城定增8.1亿收购实控人武汉项目真相

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据长江商报报道，武汉海宁皮革城开业两年经营欠佳，实际管理者出售不良资产谋求上市。

□本报记者刘飞超刘涛

在这种金蝉脱壳的商业代码中，海宁皮城( sz.002344 )对武汉海宁皮革城的溢价收购表示怀疑。

许多事实表明，武汉海宁皮革城开业两年经营不好，租金难以全部收入，实际管理者要求上市处理不良资产，急于甩掉这个“拖把瓶”。 然后出口“海宁皮革”企业品牌上市企业海宁皮城，成为兰德曼，全力以赴收购溢价。

位于武汉市汉阳区升官渡的武汉海宁皮革城是海宁皮城国内第一个企业品牌输出项目，于今年5月成为海宁皮城的收购目标。

据长江商报记者独家调查，年5月5日，海宁皮城公告计划募集非公开发行股票8.11亿元，收购湖北金联民生控股有限企业(以下简称湖北金联)武汉海宁皮革城的主要资产。

但是，根据记者辗转的调查，武汉海宁皮革城在湖北金联运营的2年间，由于地理商圈的位置、经营规范不足、管理“专业外”等原因，客流大幅减少，700多名商户损失到不同程度，这种资产的商品

有市场的人怀疑，这次收购与其说是“海宁皮城对武汉市场的战术部署”，不如说湖北金联假是上市企业的手，通过定增方法可以像“金蝉脱壳”一样逃脱。

对此，代表海宁皮城负责收购武汉项目的另一位负责人王鱼海对8月13日和14日两次记者的提问保持沉默相对。

长江商报记者8月15日再次给海宁皮城证券部的人打电话说对方也很难应付。

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8.1亿人收购武汉非直营皮革城

“武汉市场是海宁皮城对外快速发展和布局的战术选择”，8月14日上午，海宁皮城副总裁王红晖对长江商报记者说:“将来在湖北将毛皮市场蛋糕最大化，提高企业的租赁收入。”

据长江商报记者介绍，今年5月5日，根据海宁皮城第三届董事会第九次会议的决定，此次非公开发行的股票以19.36元/股的价格，由汇丰基金管理股份有限公司、浙江天国硅谷久鸿股份投资合作公司、嘉实基金管理有限企业[微博] 和谐健康保险股份有限企业及上海国诣投资中心、舟山隆德投资合作公司等投资机构的发行量在8994.69万股以下，其中汇丰基金认购1620万股，平安资本管理认购1500万股等，共计达到1500万股

值得注意的是，在预约投资机构中，海宁皮城部分高管出资设立的财通基金[微博]预约了474.69万股以上，在该基金的股权结构中，理事长任有法律最多，达到7.62%，与监督长、副理事长

公告指出，募集的资金用于收购湖北金联旗下武汉海宁皮革城的主要资产、灯塔荃二堡皮革城16.72%的所有权、海宁中国皮革城6期项目及有机智能市场项目。 其中，武汉海宁皮革城第一资产项目消费8.11亿元，是招聘资金中最多的，备受期待。

据记者调查，这也是海宁皮城第一次决定收购非直营项目。 武汉海宁皮革城是迄今为止海宁皮城在国内尝试的第一个企业品牌加盟项目，两者作用的一些变化表明海宁皮城持续主营业的意图是明显的。

实际上，在双方加盟合作期间，海宁皮城从一开始就派遣顾问协助运营，当时的顾问说“只有提案权没有决定权”，经营房地产出身的湖北金联无法运营商业项目，经营效果不好。

目前租金收益面临着很大的压力

商户的租金因经营不善而延期，截至8月14日提交者寥寥无几。

“从8月7日开始电话通知商户是否继续签约，预计本月至少有50%的商户支付年费，可以咨询说很难支付房租，但我们的想法用不了太久”海宁皮城全资子企业武汉海宁皮革城有限企业

租金利润是海宁皮城的核心收入来源，作为海宁皮城的主管营销副总裁，王红晖对武汉海宁皮革城的收入计划是“现在7000多万元，还在60%的提高空之间，使年租金收入达到1.2亿元”

虽然超过了8月12日最后一年租金的缴纳日期，但是武汉海宁皮革城的790多个商户没有缴纳过今年的租金。

许多商户对长江商报记者说，他们的担心是新运营企业的到来是否会使海宁皮革城复活。

这个占地面积7.9万平方米、建筑面积19.8万平方米的椭圆形建筑，站在汉阳三环线的边缘，看起来异常突出。 8月13日，俞徐晓坐在4楼4a223办公室的黑色椅子上，表示运营压力很大。

成都海宁皮革城与武汉海宁皮革城规模相同，但成都年租金收入达到1.4亿元，俞徐晓对记者预测:“我们三年内可以达到1亿元规模，今年6，700万元，明年应该会略有上升，达到。”

实际上，这次收购不经济，根据武汉海宁企业的内部预测，“每年租赁收入700万元，扣除营销费用和管理运营价格等，剩下的几乎没有”。

记者说，为了达到成都租金的收益规模，武汉海宁皮革城可能最少需要三年。 俞晓说，只有在第三年达到1亿的租金收入规模，投资收益才能基本持平。

海宁皮城目前的战略是稳定和培育市场的费用，王红晖认为皮货市场蛋糕做大后会自然起火。

俞徐晓眼中，包括他在内，从总部一直驻扎在汉的10名干部，不仅是“领导要求吸引客流，让客户有目的地购物”，还转换了之前的市场状态，“尽了没有底线的最大努力”。

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划算的转让

据长江商报记者介绍，2007年，湖北金联拍摄武汉市汉阳区p(2007 ) 040地块建设城市综合体项目，其中第一期是皮革城市项目。 当时建设华中最大最专业的皮革市场，联合海宁皮城、海宁皮城在总部协助招商。 年末皮革城甫开业后出租率达到了100%。

长江商报记者咨询建筑领域的人，考虑到武汉海宁皮革城的基础工程和土地价格，发现建筑价格的单价必须在2000元到3000元之间，据此，整个项目的建筑和土地价格应该在4亿元到6亿元之间

湖北金联运营这个项目两年间，租金收入在1.2亿元左右，除了每年向海宁皮城发放3000万元的加盟费以外，应该略有盈余。

根据海宁皮城公告，年初，湖北金联以武汉海宁皮革城建设工程为抵押，向中航信托借款5亿元，截至今年3月31日，借款余额为4亿元。

年5月5日，海宁皮城和湖北金联签署资产转让协议，以约8.11亿元购买湖北金联持有的武汉海宁皮革城主要资产，转让协议签订后，海宁皮城已经从湖北金联支付了目标资产购买总额的50%，即40492.5万元

徐晓对长江商报记者说，虽然把一半的钱交给了湖北金联，但债务可能已经还清了。

出乎意料的是，坤元资产判断有限企业发现武汉海宁皮革城的营业用房到判断标准日前，没有取得房屋所有的票，没有处理分割的国有土地的采用证，这也隐藏着将来资产交接的危险性。

海宁皮城协助湖北金联运营管理，发现只有企业营销顾问在这场督战中，不容易控制“局面”，“发现很多问题，商户和湖北金联老板的个人关系很好，比较随意，其他

“我们认为这种资产还是比较高的质量”。 8月14日，王红晖对长江商报记者说:“收购这个项目，我认为我们是必要的，我们还会打交道。”

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湖北金联全身而退

知情人士向长江商报记者透露，当初将海宁皮城引进武汉，湖北金联的实际统治者吴凌和海宁皮城的理事长之一有法私交。

据记者调查，浙江乐清籍吴凌于1993年在浙江海宁市做生意，现在为浙江敦奴隶实业和上海敦奴隶国际等多家公司实际控制人，是海宁皮革领域协会常任理事，海宁皮城理事长是该协会理事长。 吴凌创立的敦奴女装企业品牌也进入浙江海宁中国皮革城内。

也许是因为这种关系，我说服了海宁皮城打开了企业品牌加盟的战术。 吴凌所每年只花3000万元。 这是对年收入规模在20亿元以上的海宁皮城的9牛毛。 开业时，任法和海宁市高层陆续来到这里成为其站台。

值得注意的是，吴凌已经把投资重点转移到浙江，其控制的浙江敦奴隶实业股份有限公司主要经营女装企业品牌，年收益规模超过7亿元。 据浙江敦奴官网报道，“预计2009年企业正式上市，包括时尚、房地产等产业在内的集团化企业越来越成熟”。

推进上市过程，处置不良资产的逻辑符合准上市企业的路径。

浙江敦奴隶也可能遇到资金瓶颈。 今年1月9日，同样由吴凌管理的浙江敦奴隶投资有限企业在《市场导报》中表示，由于注册资本从原来的1.1亿元减少到0.6亿元，“在接到本企业通知的30天内，自本公告发布之日起45天内，向企业借款。 ”。

“按理说，是吴凌卖给我们资产的。 当初的引进是吴凌对接”，海宁皮城内部的人向长江商报记者明确了这一点。

根据业界相关人士的分析，在市场低迷的情况下，急于销售武汉海宁皮革城这个“拖把瓶”，符合吴凌的利益，但上市企业的接收前景令人担心。

在市场低迷的情况下，加紧出售武汉海宁皮革城这个“拖把瓶”，符合实际统治者的利益，但上市企业接战的前景令人担心。

——市场分析师