“地产板块有“与牛共舞”“基因”，当前的“犹豫不决”恰是布局良机”

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红周刊记者张哲

在7月的最初几个交易日，6月份住宅企业的销售业绩明显变暖，“百城住宅价格指数”受去年同期上涨幅度扩大的影响，房地产板块呈现出良好的上涨行情。 但是，上升不到几天，地产股票出现了小幅度的调整。

从调控房地产市场的角度来看，上半年杭州、东莞等房地产市场的调控力度加大后，深圳房地产市场的调控“靴子”最近也落地了。 这次深圳新政从诉讼端大幅提高了购买门槛和交易价格，处于历史较高水平。

“住宅不炒”和“三稳定”是楼市的常态，但这不影响地产股票最下层的投资逻辑。 接受红周刊(博客、微博)采访的投资者认为，在比较明确的评价下，由于“10%-15%”的业绩增加和5%以上的分红率、信用利差收敛等多因素，顶级企业已经隐藏了良好的绝对利益机会。

房地产板块有“和牛跳舞”“基因”

“主角”的地位迟早会出现

进入今年以来疫情对房地产市场的影响，终于在6月出现了拐点。

根据wind (申万)的数据，房地产板块6月份涨幅为4.64%，与上证综合指数相同，跑了沪深300指数的3.04个百分点。 特别是6月30日以来，房地产板块上升速度加快。 特别是6月30日至7月6日的5个交易日中，房地产(中信)指数超过20%，期间绿地控股( 600606，股票吧)、华夏幸福( 600340，股票吧)、金科股( 000656，股票吧)、新华联( 0006 )

对此，狐尾松资产总经理王代新对《红周刊》记者说，从6月30日开始的上升与各统计机构公布的房企上半年及6月的销售数据有一定的关系。 “数据显示，受新型冠状病毒大爆发影响后，国内top100房地产企业的销售业绩比上个月增加33%，比上年同期增速也进一步上升到13.8%左右，整个第二季度的销售规模也超过去年同期。 另外，疫情过后，市场整体取得了良好的上升，但房地产板块前的涨幅很小，也有一定的追加上涨的诉求。 ”。

职业投资者朱酒表示，最近成为话题的牛市行情与房地产公司销售的变暖有很大关系，这见于多年牛市行情和房地产开发的“相互作用”。 例如，1998年7月颁布了住宅改革政策，第二年5月证券市场迎来了“519”的牛市行情。 2004年我国商品房销售规模突破万亿，到2007年增加到3万亿，a股也在此期间迎来了最大的牛市。

朱酒对《红周刊》记者分析说，a股市场从未说明过它可以摆脱房地产领域业绩的增加，新的“与牛共舞”也不例外。 “6月以来，随着楼市热度和住房公司成绩持续回升，房地产板块改变了曾经的暴跌情况，进入上行空之间。 在此期间，上证指数也上涨了12.54%。 好像是历史的重演，这次的地产股票行情也直接关系到房地产领域业绩的变暖”。

从住宅企业上半年的销售数据来看，疫情对住宅企业的销售、交付、结算等各方面的经营节奏产生了很大的影响，但规模的住宅企业自3月以来抓住了市场的窗口期，加快了供给节奏和市场营销的脱离力的效果显着。 克瑞研究院的数据显示，百强房企业第二季度总体销售恢复情况比预期好，比去年同期增加9.6%，其中6月单月比去年同期增加13.8%。

具体来说，截至6月底，近半数公司的累计销售额低于去年同期，5家住宅企业的累计业绩超过了20%。 而且，恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、赏花本年等上半年的累积业绩与去年同期相比出现了逆转。 从住宅企业达成预期业绩的情况来看，近半数的住宅公司业绩不到40%，下半年的销售压力很大。 除恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房公司成绩尚好外，36家房企业中近半数的房企业目标完成率不到40%，3家房企业目标完成率不到35%。

表1典型住宅企业的年上升幅度和业绩数据

资料来源: wind、企业公告、cric

《红周刊》记者观察到，在地产股票高涨的情况下，中小住宅企业的涨幅比龙头住宅企业大。 根据wind (申万)的数据，6月30日至7月6日期间涨幅排名靠前的a股房企业有绿地控股、格力不动产( 600185，股票吧)、泰禾集团( 000732，股票吧)、金地集团( 600383，股票吧)、信达不动产) 如果扩大到上半年整体，格力不动产、深不动产a的涨幅将超过150%，合肥城建( 002208，股票吧)、天健集团( 000090，股票吧)、万通不动产( 600246，股票吧)等涨幅将超过50%

针对上述情况，财信证券的解体指出了深房地产a、格力房地产涨幅被居住前或免税主题素材所牵引的原因。 深振业a、南国置业( 002305，股票吧)、南山控股( 002314，股票吧)等涨幅受前或深圳40周年主题素材的吸引，st宏盛、长春经开( 600215，股票吧)、宁波富达( 600 前期的涨幅太大了。

但是，交银国际研究部的洪滩主管表示，中小房企业在这一轮上涨行情中更富于“弹性”，但从长期配置价值来看，领先的地产股票更具优势。 “房地产是典型循环领域的代表，特别是板块行情时，越小的股票弹性越好，板块运动时确实有一部分股票购买垃圾资金的情况并不少见。 但长期以来，跑赢的还是龙头股，这也证明板块还被严重低估了。 ”。

关注龙头住宅企业的绝对收益投资机会

周期股票开始长时间跑获胜

暴涨后，地产股最近又出现了小幅度召回。 根据wind数据，房地产(中信)指数在7月7日-7月16日8个交易日内下跌6.6%，期间万科a、金地集团、阳光城( 000671，股票吧)、保利房地产( 600048，股票吧)、华夏幸福等主流住宅企业

针对这一地产股票行情的迅速下降，一位投资者指出，对a股市场来说，一年内短期行情的一些变化对资金方面的一些变化影响很大。 不动产也是资金缓慢受益的目标，是寻求方面资金供给的缓慢的利好买家。 供应商、房地产企业的融资价格也在下降。 除此之外，地产股票普遍评价值低，如果是可持续发展的牛市，地产股票也不会下跌。

在“住宅不炒”的政策基调下，整个领域趋于平静，在疫情冲击的直接影响下，住宅企业应对冲击的能力和未来战术选择方向的差异将进一步加大销售和土地分化。 根据国泰君安数据，回顾上半年各住宅企业疫情对策的回答，依然实现快速增长的是绿城、恒大、金地，销售增速分别为34%、24%、19%，其对应销售平均价格分别为上年的-1%、-16% 销售明显下跌的是绿地、新城和富力。

对于房地产板块未来的趋势，龙头住宅企业现在或有很好的绝对利益投资机会。 根据长江证券( 000783，是股票吧)的分解分析，短期压抑板评价的核心矛盾是供给方指标比诉求方强，热点城市房价上涨预期抬头，政策区间的管理压力变大，但下半年的供给方指标 “考虑到大型企业的销售依然增加，销售毛利率基本触底，结算利润增长率依然两位数，高股息和低利率、信用利差显着收敛等明确变化，现在低估值中隐藏的悲观期待是什么。 ”。

值得注意的是，相对明确评价的底部，“10%-15%”的业绩增加和5%以上的分红率，信用利差的收敛，顶尖企业已经隐藏了良好的绝对利益机会。 另外，“高股息+低利率”给顶级企业的估值增加了向上调整的“附加”。

洪滩在接受《红周刊》采访时也表示，地产股票最近上涨和召回是板块轮回的一环，周期股票轮回不是以天为单位，而是一年到几年。 现在周期股和价值股开始长时间跑向成长股。 “2000年价值股输给了成长股，中途有一定的反复，但之后7年，也就是2007年为止价值股赢了。 过去十年间，周期股票和价值股票一直输给成长股票，因此从这个时候来看，奔向未来成长股票的概率非常大。 另外，周期股票和价值股票有很多交叉，其价值强度容易被市场误解或忽视。 ”。

表2要点a股房企业评价指标

资料来源:截至wind月17日回收)

(本文提到的股票只是举例分解，不是买卖提案。 ）