【热门】千亿中梁“控债”难题：半年有息负债增3成 负债率连续四年超90%踩“

本篇文章3230字，读完约8分钟

“银华基金杯”本银行理财师大赛报名热烈。 从当天到9月7日，应聘比赛免费收到管清友、罗元裳、陈凯丰、简七等多种大咖啡，总价值超过700元的精品课程礼包。 【点击接收】

9月3日，中梁控股公司发表了8月份的销售简报，8月份创下合同销售额169亿元，比上个月上升42.01%。 对应的销售面积为137.4万平方米，销售平均价格为12300元/平方米。

到目前为止，中梁控股公司发表了上半年的财务报告，上半年实现了营业收入和归母净利润的双重增长，但毛利率和净利润还没有改善。 近四年来，中梁控股的毛利率一直在20%左右，远低于区域平均水平。

最近盛行的住宅企业融资“三道红线”监督管理的新政，对中梁控股公司来说将是巨大的挑战。 根据证券公司研究报告，以2019年末的财务指标为基准，在销售排行榜前50家房地产公司中，超过3家警戒线的住宅企业有15家，中梁控股就是其中之一。

根据中梁控股上半年的财务数据，除去定金后的资产负债率约为90%，依然超过了“三红线”要求的70%的阈值标准。

作为规模依然“雄心勃勃”的千亿房企业，中梁控股预计每年实现1680亿元的销售额。 为了在实现销售目标的同时实现规模和负债的平衡，踩着“红线”的中梁控股公司如何突围？

3年的收入突破了“千亿”，毛利率在低位徘徊

数据显示，去年8月，中梁控股公司的合同销售额达到965亿元，同比上涨12.34%。 根据这个计算，到现在为止达到了年销售目标1680亿元的57.4%。

中梁控股是地产圈的“黑马”，从百亿规模跃居千亿行列，于2019年7月上市，仅3年半。

年中梁控股只有337亿元的销售规模，位于克克克瑞瑞研究中心发布的当年房企销售排行榜的第40位。

年，中梁控股实现销售额1015亿元，从百亿规模跃进千亿房企业，中梁仅为3年。 到2019年，中梁控股公司创下销售额1525亿元，进入领域20强。

这四年来，中梁控股的营业收入逐年上升。 从年29.25亿元增加到2019年的566.4亿元，复合年增长率达到109.77%。

毛利也有上升趋势，从年到年，中梁控股公司的毛利润同比超过100%。

净利润方面，中梁控股从2009年开始赤字盈余，最近3年比去年同期超过90%。

但是，中梁控股一直无法处理的问题是毛利率和纯利率长期徘徊在低位。

2019年，中梁控股实现了23.27%的毛利率和11.05%的纯利率，均达到了最近4年来的最高水平。

但是，与同期50家典型的上市住宅企业的28.8%毛利率和14%纯利率的平均值相比，还有一定的差距。

年上半年，中梁控股公司的毛利润和归母净利润同比增长6.5%和0.1%。 但是，由于增幅有限，报告期间内部梁控股的毛利率从去年同期的24.5%下降到22.6%。

关于“反映了最近2~3年地价上涨和限价政策”上半年毛利率下降，中梁控股公司的首席财务官游思嘉这样解释道。

但是，他明确表示，根据企业内的预期，未来中梁控股的毛利率水平应该稳定在22%-25%水平。

踏上“三道红线”，占将来净负债目标的70%-80%

就像硬币的两面一样，中梁控股仅用了3年就从百亿踏入千亿阵营，狂暴地进入背后，中梁现在也面临着很多“后遗症”。

“负债问题”是中梁控股首先必须面对的课题，但最近的住宅企业融资“三红线”的新规则使这个问题变得紧迫。

据报道，《房企融资新规》对房企按“红、橙、黄、绿”四个阶段进行管理，设定“三红线”:删除存款前的资产负债率70%以上。 净负债率超过100%的现金短债比不足1倍。 踩三条红线的公司被标记为红框。

踏上公司必须严格控制有利债务的增长率，但即使所有指标都满足监督管理层的要求，住宅企业的有利债务规模每年增长率也不得超过15%。 另外，土地销售比是否过高，经营性现金流状况的两面也是考察的重要指标。

国盛证券根据2019年末的数据估算，在销售前50位的房地产公司中，超过3条警戒线的有15家，中梁控股就是其中之一。

上述推算结果显示，中梁控股在2019年除去定金后的资产负债率为80.8%，净负债率为120.9%，本期短期债务比为0.70。

关于债务和融资相关问题，中梁控股执行董事、首席财务官游嘉在8月25日举行的年中期业绩会上表示企业正在调整自己的债务结构。

“中梁控股未来的负债水平长期维持在70%-80%，改善负债结构。 这包括持续降低价值成本，改善国内对非银渠道的依赖程度，改善现金短期贷款。 ”。 游思嘉说。

净负债率达到了1790%

中梁控股并不难实现削减债务的目标。

据半年新闻报道，截至去年6月30日，中梁控股资产总额为2574.14亿元，负债总额为2319.68亿元，资产负债率为90.11%，比2019年末减少0.59个百分点。

但是，在报告期间，中梁控股的净负债率为69.9%，比2019年末上升4.3个百分点。 其中，有息债务总额为528.1亿元，比2019年底上升31.4%。

另外，中梁控股的现金短债比从2019年末的1.2上升到1.5。 短期债务的占有利率负债比例从2019年末的53.0%下降到42.0%，但依然处于高比例。

根据贝壳研究院的数据，根据最近网络传播领域融资新规则方法的统计，除去最初收款后的资产负债率，中梁控股年中期数据约为90%，超过了假定基准的70%的阈值基准。 第二个净负债率约为84%，低于100%的阈值标准。 第三项本期短债比约为1.62倍，优于1倍标准。

这意味着即使以年中期数据为基准，中梁控股也超过了“三红线”标准中的一条警戒线。

事实上，负债水平高一直是中梁控股的“难题”。

年，中梁控股公司的净负债率达到1790.2%。 年，中梁控股公司的净负债率急剧下降到58.1%。

但是负债率大幅下降不是因为中梁控股债务迅速下降，而是因为总资产倍数增加了。

数据显示，中梁控股公司的净资产从去年的6.55亿元增加到去年的208.72亿元，增加了近31倍。

但是，2019年，中梁控股公司的净负债率上升到65.60%，同比增加7.5个百分点。

与大幅下跌的净负债率不同，从年到现在，中梁控股资产的负债率有下降的趋势，但都超过了90%。

另外，中梁控股以流动负债为主，流动负债占总负债的比例持续超过76%，最高达到92%，债务结构不合理。

中梁控股公司的债务资金来源主要依靠外部融资。 但是，与其他住宅企业不同，中梁控股自由运用信托、私募基金、供应链金融、abs、物料管理计划等融资手段。

2019年7月中梁控股在香港上市，募捐总额为35亿港元。 其中约31.6%的资金用于偿还信托贷款，只有9.8%的资金用作正常运营资金。

由于依赖非银金融，中梁控股的融资价格很高，在一定程度上吞噬了中梁控股的净利润。

根据中梁控股2019年的股票募集书，年末，中梁共有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。

同期，中梁控股的利息价格为9.9%，远高于克克克瑞研统计的70家要点住宅企业的6.07%平均线。

2019年上半年，中梁控股的平均利率为10%，比年末的9.9%进一步上升。

平均利率达到10%，中梁控股2019年上半年的纯利率仅为9.24%，核心纯利率也仅为6%。

2019年全年，中梁控股金融负债的利息支出总额为21.22亿元，同比增长61.0%。 同期中梁控股的所有者必须占核心净利润的39.01亿元，利息支出占核心净利润的54.39%。

年上半年，中梁控股的平均利率价格下降到8.9%，比2019年末改善了0.5个百分点。

截至2019年6月30日，中梁控股已经支付利息16.88亿元，比2019年同期的15.67亿元上涨7.72%。

中梁控股的游思嘉首席财务负责人在业绩会上说，在国内流动性增强的情况下，融资价格预计在年底之前会进一步下降空之间。

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( finance )。