【热门】李湛：物业万亿蓝海市场未来可期

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摘要

市场空之间:房地产服务兆青海市场。 我们用两种方法推算了住宅房地产市场空之间。 一是推算未来住宅的诉求，预计每年-2030年住宅物业管理面积的增加空间约为150亿平方米，市场年复合增长率为4.77%，2030年住宅类物业管理服务市场约为2万亿元。

二是通过增量住宅市场和库存住宅市场的计算，房地产竣工潮即将来临，2030年增量商品住宅有望为商品房管理面积超过100亿平方米做出贡献。 民生扩大内需，政策积极推进“旧改革”，官方初步统计涉及老园区40亿平的建筑面积。 住宅以外的不动产属于新兴市场，空之间巨大，进入壁垒相对较高。

2000 -年部分非住宅累计竣工面积近50亿平方米，非住宅类房地产表现出高房费、高征收率、高领域壁垒的优势，大物管企业占有市场空之间的特征。 到2019年底，百强房地产公司的非住宅管理面积为13.31亿平方米，占百强房地产公司管理面积的31.12%，仍在广阔的市场空之间开拓。

物质管理的商业模式:轻资产，明确增长的现金奶牛。 首先，物业管理市场化，定价权逐渐开放，刚性服务需要费用。

其次，物业管理领域轻资产的低负债率，持续着“现金奶牛”这样稳定的现金流。

第三，房地产领域具有天然客户高粘性优势，项目更新率达到98%，物管市场具有“插旗用地”、“难以保护的攻击”优势，有利于大型物管公司已经保持市场份额，积极开拓新市场。

第四，房地产领域是人力密集型，面临人力价格增长压力，大型物管企业通过规模效应、科技应用及外包等方法，突破价格瓶颈，提高人均产值和人均管理面积。

区域结构:破茧成蝶，集中度提高，护城河变宽。 在领域的成长阶段，形成了强者恒强局面。 2019年百强物管房企业管理面积的市场份额为43.61%，top10的市场份额仅为9.22%。

物业管理领域是从分散到整合领域未来的大趋势。 我们认为领域强者的恒强局面已形成，主要来自三个方面的因素:房企资源、资本特征和服务特征。 在房企业资源方面，商品房销售高速增长，龙头和下一个龙头房企业的销售面积不断创新高，为物管公司储备了业绩资源。 根据资本的特征，业务有复制的可能性，大规模的物管收购扩大市场。 服务的特征是服务质量和科学技术的应用，高质量公司的护城河会变宽。

考虑到物管公司的商业模式、聪明可靠的潜在业绩和未来市场空之间，认为广阔的前景支持着物业企业的价值提高，物业板，特别是资源发表型、业绩增加明确性高的物管企业和物业服务质量好，

风险提示:人工价格提高了风险，增值服务的开展比不上预期的风险，相关人员依靠风险。

正文

1 .市场空之间:房地产服务兆青海市场

根据国务院颁发的《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主选择和雇佣物业服务公司，业主和物业服务公司按照物业服务合同的约定，修理、养护和管理房屋和辅助设施设备及相关场所，进行物业管理

近年来，城市化进程不断推进，居民支出升级，奖励政策相继出台，技术和资本补助叠加，物业管理领域逐渐迅速发展成必须服务型的支出领域。 据中指研究院统计，年末全国物业管理领域的管理面积为279.3亿平方米，2008年-年gagr为8.33%。 年房地产领域经营收入7043.63亿元，2008年-年gagr为12.99%。

从服务复印件来看，物业服务主要包括: (1)基础物业服务，即物业管理、工程维护、安全维护、清洁绿化等，中国大陆主要是干燥制；(2)会务接待、物流保障、搬迁服务等事件场所服务；(3) 为承包商等提供专业咨询服务(4)增值服务包括家政服务、公共收益、泊位费、维修费、清运费等。

从房地产形态来看，物业服务约70%的面积是住宅物业，商业物业、写字楼物业、产业园区物业、公共物业、学校物业、医院物业等合计约占30%。

1.1住宅房地产:交房时代与旧改共拓市场空之间

我们用两种方法推算了住宅房地产市场空之间。 一是推算未来住宅的诉求，通过未来住宅的诉求，我们2030年所有住宅的建筑面积为385.7亿平方米，物业管理住宅的建筑面积约为308.56亿平方米，每年-2030年住宅物业管理面积的增加空

假设2030年人口达到14.5亿人[1]，城镇化率为70%[2]，城镇人均居住面积为39平方米[3] (统计局宣布全年城镇人均居住面积为39平方米)，则为全国城镇

年住宅物业覆盖率约为77% (年全国物业管理面积*73.21%/全国城镇人均居住面积为36.6平方米推算了全国总住宅建筑面积)，保守地说2030年住宅物业覆盖率达到90%，2030年 全年住宅物业管理面积约200亿平方米，预计到2030年住宅物业管理面积增加空之间约150亿平方米，市场年复合增长率为4.77%。

根据2019年房地产百强公司管理项目的平均住宅房地产费2.09元/㎡/月，到2030年住宅房地产费的市场规模约为8778亿元( 350*2.09*12 )。 另外，在社区增值服务方面，据中指研究院统计，年中国社区增值服务市场规模约为4545.1亿元，-年复合年增长率为27.55%。

以10%的增长率计算，到2030年社区增值服务市场容量将达到11145.8亿元规模，合计住宅类物业管理服务市场约为2万亿元。

二是在增量住宅市场和库存住宅市场计算。 房地产竣工潮临近，2030年增量商品住宅有望贡献商品房管理面积超过100亿平方米的民生扩大内需，政策积极推进“旧改革”，官方初步统计涉及老园区40亿平的建筑面积。

1.1.1房地产竣工潮临近，有增量住宅市场未来的可能性

增量住宅市场有望为物管提供100亿平方米的规模。 1999年-年6月全国商品住宅累计竣工面积113.67亿平方米，销售面积171.43亿平方米，新开工面积198.46亿平方米。 已经销售商品的住宅中还有57.76亿平方米的未交房，还有27.03亿平方米的待售库存(销售、交房后不动产管理面积也会增加)。 截至2005年6月，商品住宅的期待房和库存约为84.79亿平方米。

从年到-2019年的10年间，平均每年商品住宅的新开工面积约为13.48亿平方米。 2030年，预计增量商品住宅将有助于商品房管理面积超过100亿平方米( 57.76+27.03+13.48*3=125.23 )。 这个预测是年-2019年商品住宅竣工面积接近72.8亿平方米，这个预测是合理的。

房地产开发周期逐渐进入交付时代，物业管理的管理面积有望迅速增加。 年-2019年商品住宅的销售规模经常创新，竣工面积处于低位，年-2019年商品住宅的销售面积和竣工面积“剪刀差”共计约30亿平方米。 如图1所示。 考虑到交房周期将延长到4年，年和2023将逐渐进入商品房交货潮，年-2023年的年平均交房量约为7.5亿平方米，比年-2019年的7.08亿平方米增加约6%。

新交付的商品住宅通常具备物业管理服务，而且新房的物业费价格高，设备容易维护。 随着房地产开发周期不断进入交付时代，物业管理的在管面积和事业费单价有望加速增加。

在保障性住房方面，市场规模比较小。 据中指研究院统计，2019年百强房地产公司管理的保障性住房项目总数达到894个，总建筑面积1.75亿平方米，比上年增加11.05%，占百强房地产公司42.79亿平方米管理面积的4%。 因此，暂时无法估计保障性住房市场。

1.1.2老小区改造，储藏室市场大有可为

民生扩大内需，政策积极推进“旧改革”，官方初步统计表明老小区涉及40亿平的建筑面积，物业管理领域迎来了市场新机遇。 年-年连续三年两会提到城市老小区的改造，其中年《政府工作报告》指出“改造新开工城市老小区3.9万个，增设电梯，迅速发展饮食、清洁等多种社区服务”

年7月国务院办公厅发表了《全面推进城市老化园区改造事业的指导意见》，“到2022年，基本形成城市老化园区改造制度框架、政策体系、事业机制。 目标是在“十四五”期末之前，结合各地实际，基本完成2000年底前必须改造建设的城市的老小区改造任务。

根据国家住房建设部的初步统计，截至2019年5月，全国有近16万个老小区，建筑面积约40亿平方米[1]。 这意味着2025年有望完成40亿平方米的旧小区改造。 改造城镇老小区，支持社区服务，有助于提高物业管理领域的渗透率，开拓物业管理市场空之间。

政策积极推进老园区改造，年—年计划改造共计5.8万个老园区。 年末，住宅建设部在厦门、广州等15个城市开始了城市旧小区的改造试验，截至去年12月，试验城市将对旧小区进行106个城市改造，惠及5.9万户居民。 [2]2019年全国建设宣传老园区改造，年各地改造城市老园区1.9万个，涉及居民352万户。

年政府的业务报告书中提出了旧的改革目标，年改造了3.9万个城市的旧小区，关于居民约700万户，比2019年增加了一倍。 年6月末，老化小区的改造已经开始了近50%的工程。 政策积极推进老园区改造，从两面开拓物业管理市场。

另一方面，改造园区涉及建筑物修理、供水电气等基础设施改造、电梯加装和绿化节能改造等完全种类的改造，物业管理企业积极参与老小区的改造工作。 另一方面，旧小区的改造也与丰富的社区服务相关，改造后的小区，对物业服务质量和专业性的要求提高，市场对物业服务的诉求增加，这意味着为物业服务公司创造新的市场机会。

如上所述，考虑到增量住宅市场和存款市场，保守估计2030年的物业管理面积依然在150亿平方米的增加空之间。 如上所述，这种方法几乎与未来住房诉讼预测的住房房地产增长空一致。

1.2非住宅房地产:新兴市场空之间巨大，进入壁垒相对较高

政策鼓励房地产企业参与非住宅类物业管理，非住宅物业细分课程多，市场空之间广阔，2000年-年部分非住宅累计竣工面积接近50亿平方米。

随着“公共服务行业鼓励社会资本参与投资和运营”和“机关及企业事业单位物流服务社会化改革”等一系列政策的出台，更多的公共房地产、学校房地产、医院房地产、政府企业事业单位房地产及产业园区房地产

各大房地产公司纷纷布局市场，如2019年碧桂园服务承办辽宁省高速公路服务区的项目。 北京大兴国际机场南航基地提供物业服务招商馀为泸州市江阳区人民法院、港珠澳门大桥等提供物业服务。 中海房地产为澳门房屋局管辖的社会房屋房地产、香港九龙站、香港13家司法机关等提供房地产服务等。

非住宅物业细分市场很多，非住宅物业主要包括商业物业、写字楼物业、公共物业、写字楼、会场类用房、科研及教育用房、医疗用房等。

根据国家统计局的数据，2000年至-2019年全国商业营业用住宅竣工面积为15.67亿平方米，办公楼竣工面积为4.32亿平方米，2000-年文化体育娱乐室竣工面积为4.88亿平方米，科

以上非住宅类用住宅累计竣工面积约50亿平方米。 另外，据中指研究院统计，截止到2019年末，全国各类产业园区超过1.5万个，包括国家级开发区600多个，省级开发区2000多个。

到2019年底，百强房地产公司的非住宅管理面积为13.31亿平方米，占百强房地产公司管理面积的31.12%，仍在广阔的市场空之间开拓。

非住宅类房地产表现出高物业费、高收入率、高领域壁垒的优势，大物管企业占领市场空之间的特征更明显。

首先，企业法人集团对不动产价格不敏感，与以前流传的住宅不动产相比，非住宅不动产的不动产费单价较高，征收率也相对较高。

如图4所示，2019年百强公司管理项目的平均房费为3.86元/月，与住宅的房费2.09元/≧/月的服务费相比，非住宅的房费高，其中办公费为6.99元/≧/月，商业费为6.28元/月

非住宅类房地产费用相对较高的理由第一，第二，非住宅类房地产的管理要求和服务要求比住宅类高，相应的收款单价高。 二是与住宅业委员会等繁杂的程序不同，对机构类顾客更容易涨价。 在收率方面，非住宅类房地产的收率明显较高，机构客户的房地产费收率明显高于个人客户群体。

2019年百强房地产公司住房物业费征收率为91.63%，商业房地产为93.33%，均不超过95%，但产业园房地产、办公房地产、学校房地产、公众房地产、医院房地产分别为97.22%、97.50%、98.8 %

其次，非住宅类物业管理的准入门槛相对较高，市场参与者少，大物管企业的特征明显。 非住宅类房地产涵盖了公司总部、政府、商业写字楼、园区、高校、会场、医院、公共交通等多种机构的特色业态，对房地产企业的市场营销能力、房地产服务能力、资本实力、科学技术实力的要求更高。

例如招商积佑的一部分非住宅类管理项目，如下图所示，顾客涉及公司、政府、事业部门等机构类顾客。 对于多样的管理行业、多样的机构顾客，我们认为大佬管理企业根据其专业和资源背景，容易占领非住宅类物业管理市场，享受市场的迅速发展红利。

值得注意的是设施类顾客交换服务提供商的便利性比住宅类个人顾客高，顾客的粘性稍低。

2 .商业模式:低投入、稳定增长的现金奶牛

2.1开放定价权:物业管理市场化，刚性服务支出

政策鼓励物业管理领域市场化，定价权逐渐交给市场，另一方面政策鼓励物质管理公司探索服务范围。 物业管理的市场化是大物管企业扩大市场的政策基础。

房地产服务费的市场化为房地产领域奠定了基础，政策逐渐开放物业费的指导价格，赋予市场越来越多的定价权。 2003年国务院发布了《物业管理条例》、《物业服务收款管理办法》，完善了物业管理的法制法规，规范了物业服务收款行为。

国家发改委发布了《关于开放部分服务的价格意见的通知》。 其中，非保障性住宅物业服务和住宅小区停车服务是开放价格服务，保障性住宅根据现实情况决定政府的指导价格，开放保障性住宅物业服务实施市场调整价格时，考虑保障对象的经济负担能力，补贴

这份文件规定了房地产服务费的市场化价格基调。 此后，地方政府陆续颁布物业管理领域的管理方法，推进市场调整价格，房地产企业逐渐受益。

2019年江苏省在《江苏省房地产服务收款管理办法》中宣布“全面开放设立业主大会的住宅服务收款标准，普通住宅和非住宅物业服务实施市场定价”，另外空住宅物业服务费减免 广东省在《关于进一步规范物业服务收款的通知》中发布了《取消保障性住宅、一般住宅前期物业收款标准的备案管理》。 现在物业管理领域的政策是友好的，物业费的市场化提高了物业费的谈判空之间。

政策鼓励物流公司开拓服务范围，包括老园区改造、“城市服务”房地产等，有利于物流企业开拓新的服务行业。 年《政府业务报告》提出:“新开工改造城市老小区3.9万个，支持管网改造、增设电梯等，迅速发展居家养老、饮食、清洁等多种社区服务。”

年国务院发表的《关于全面推进城市老化园区改造的指导意见》中，提到了房地产服务公司等共同推进城市老化园区改造。 政策鼓励市场化专业机构等社会力量投资参与旧小区的改造，开拓了物质管理企业的服务范围。 另外，城市治理的现代化促进了“城市服务”的物业管理模式。

例如，幸福基地的房地产为固安、香河等全国50多个城市提供城市服务，通过智能管理平台和实时监测体系实现城市智能运行，实现道路清洁、城市化妆点、城市亮化、城市消防、安全保障巡逻、城市 万科房地产年启动城市服务计划，提出“房地产城市”管理模式，获得珠海横琴新区项目，负责横琴新区内公共空之间的管理和运营。

2.2现金奶牛:轻资产低负债率，经营性现金净流入

物业管理领域是轻资产服务领域。 以服务为导向的房地产服务领域主要依赖其人才、管理价值、顾客关系、企业品牌效应迅速发展企业，为顾客服务。 因为这家物业管理企业资产规模小，固定资产少，非流动资产所占比例低，杠杆率水平也处于低水平，净资产收益率高。

如下图所示，一些房地产上市公司2019年的非流动资产占总资产的比例在40%以下，资产负债率在20%-65%之间，净资产收益率在15%-44%之间。

收物业管理公司的钱就像“收房租”。 库存的房地产项目持续提供稳定的现金流。 这个物质管理公司经营活动的现金流净额几乎是正的，部分上市物质管理公司经营活动产生的现金流净额与营业收入之比达到20%以上，证明物质管理公司通常有良好的现金流。

2.3客户高粘性:项目持续签约率高，业绩稳定

房地产领域具有天然客户高粘性的优势，近十年的数据显示房地产项目更新率在98%以上，房费征收率维持在93%以上。 据中指研究院调查，要点房地产服务公司的顾客满意度常年维持在80分以上，业主最关心的是社区卫生、社区安全和有偿服务，业主是百强房地产公司的房地产人员素质、有偿服务 如果物管公司扩大管理面积，保证一定的服务质量，物管市场就有“插队用地”、“难以保护的攻击”的优势，这有利于大型物管公司已经保持市场，积极开拓新市场。

2.4人力密集型:规模效应和科学技术应用提高人均产值

物业管理领域是人力资源密集型服务业，在2019年百强物业公司的营业价格中，59%来自人员费用，是物业公司的最大价格。 随着房地产公司服务人员素质要求的提高和平均工资刚性的增加房地产领域面临着人力价格的增加压力，价格管理是房地产公司运营的重要指标。

百强房地产公司试图通过技术创新、分项外包等方法突破价格瓶颈。 (1)大型房地产公司继续跨境融合移动网络、大数据、人工智能等新技术，利用机器代替人工，利用低功耗代替高功耗，实现价格下降的技术和数据，提高服务效率和

例如，绿城服务建设了智能社区，2019年与AlibabaCloud (阿里巴巴云)合作探索了“平台+管家”的商业模式。 园区社区和海康威视建立物品网络联合实验室，提供落地社区消防、安全服场景服务。 (2)物管公司优化其外包项目，通过服务模块的细分专业化，压缩价格，提高服务效率。

年百强房企业提高了基础物业服务行业中绿化、秩序维护、清洁、设备维护养护外包项目的占有率。 (三)根据规模、技术特点，提高人均管理面积和人均产值。 据中指研究院统计，年百强房地产公司通过技术和外包等手段，人均产值13.99万元，同比增长15.51%。 人均管理面积为5912.97平方米，比上年增加12.49%。

3 .区域结构:破茧成蝶，集中度提高，护城河变宽。

3.1结构:区域生长阶段，形成了强者恒强局面

物业管理领域依然处于增长阶段，物业服务公司的数量依然在增加。 从2008年开始的10年间，全国物业管理领域管理面积的年均复合增长率为8.33%，领域经营收入的年均复合增长率达到12.99%。 领域还处于成长阶段，领域的公司数量也有增加的趋势。 年全国的房地产服务公司为12.7万家，比上年增加0.9万家，增长率为7.2%。

市场结构分散，百强物管市场份额依然大幅提高空。 房地产领域的市场结构比较分散，据中指研究院统计，2019年百强房地产管理房企业管理面积的市场份额为43.61%，top10的市场份额仅为9.22%，为2019年百强房企业权益销售金额的52.97%的市 随着上游房地产开发市场集中度的提高下游物管领域必须迎来领域集中度的提高。 近年来，大型物管的市场份额和管理面积逐年提高，百强物管的市场份额从每年的19.5%上升到2019年的43.61%，管理面积的平均从每年的1749万平方米上升到2019年的4278.8万平方米，增加144%，全 top10物管公司管理规模大，但在过去5年中表现出更高的成长性，2019年top10物管公司的管理面积平均达到2.21亿平方米，是百强公司平均的5.16倍，top10管理面积平均比年增加189%，增速

物业管理领域是从分散到整合领域未来的大趋势我们认为形成了领域强者的恒强局面主要来自住宅企业资源、资本特征和服务特征三个方面的要素。

3.2房企业资源:商品房销售高速增长，未来业绩增长良好可靠

物业管理企业主要分为两类，一类是房地产开发商下属的房地产企业，另一类是独立的第三方房地产企业。 2019年百强房地产公司约8成有房地产开发的背景，这些公司的管理面积约6成来自兄弟住宅企业。 由于物业管理领域属于商品房开发领域的下游领域，需要与物业开发企业进行良好的对接，通常具有物业开发商背景的物业管理公司容易获得订单资源，实现了规模的扩张。

依托住宅企业集团的开发、布局特点，实现规模稳健增长。 房地产集团下属的物业管理企业通过承担兄弟物业企业的开发项目，可以每年获得管理面积的稳定增长，同时配合集团扩张的步伐，扩大集团开发项目周边的物业市场，服务半径 2019年多家中型物管公司依靠兄弟企业的规模扩张，管理面积增加，其中管理面积超过50%，都是来自兄弟企业的开发项目。

龙头和下一个龙头住宅企业的销售面积不断创新高，为物质管理公司储备了业绩资源。 碧桂园服务2019年末收款管理面积为27610万平方米，其中73.9%来自碧桂园集团开发的房地产。 碧桂园(房企业)年-2019年销售面积累计达到21466万平方米，为碧桂园服务未来业绩增长提供了良好的支持。

奥园健康2019年末物业管理建筑面积1508.2万平方米，其中90.4%来自中国奥园集团及其相关人员，中国奥园(房企业)年-2019年销售面积2801.6万平方米，是奥园健康2019年末管理面积之一 房地产公司背靠房企集团，通过管理兄弟房企在今后3年内大量交付的新房，实现规模和业绩的稳定增长。

3.3资本特征:业务有复制可能性，接受收购扩大市场

高质量的收购将是比较有效和直接的规模扩大方法。 大型房地产公司具有资本特征，收购库存的房地产企业，通过复制物业管理经验，直接实现管理面积的规模扩大。 从2019年开始房地产领域的收购方案增加，年房地产的收购活动依然频繁，据统计，年房地产板块发生了18起收购，金额为10亿元，收购的目标大部分是小型物管企业。 在卫生事件的冲击下，小房地产企业的经营和资金压力相对加大，大型物管企业借机收购小型物管企业，在短时间内实现了规模扩张。

例如，奥园的健康和时代附近，在年上半年通过收购分别获得了2541万平方米、2143万平方米的管理面积，分别是2019年管面积的1.68倍和0.55倍。

大型房地产企业可以实现并购扩张，第一依赖于资本特征，年房地产公司的上市和销售为并购扩张提供了充分的资金支持。 年上半年，正荣服务、弘阳服务、金融街房地产、建设新生活、烨星集团和兴业物联6家公司进入香港市场，募集资金共计超过42亿港元。

另外，截至去年7月31日，仍有9家物业管理公司排队上市，包括宋都服务、金科知识服务、世茂服务等。 中国恒大也在公告中表示，企业正在考虑将物业管理服务和相关增值服务业务分开在香港联合交易所独立上市。 上市的物管公司通过销售募集资金，为收购和战术投资准备了弹药。

年上半年绿城服务、永升生活服务、时代邻居、佳兆业精彩、和沵服务、鑫苑服务等通过销售募集资金合计超过50亿港元。 预计在年下半年和2021年，房地产领域的上市潮、合并潮将继续进行，资本特征将继续有助于提高物质管理领域的集中度。

值得注意的是，收购可能产生商誉，将来可能面临商誉减值的风险。 另外，在并购模式中，项目管理水平的偏差问题会影响企业行业的声誉风险。

. 4服务特点:服务质量和科学技术的应用，高质量公司的护城河变宽

大型物资管理服务质量和科技服务手段的相对特征越来越明显，服务质量逐渐凸显，公司护城河逐渐扩大。 由于升级和卫生冲击，无论是小区所有者、公司所有者还是政府事业部门，都认识到了物业服务的价值，产生了对高质量物业服务的诉求，提高了顾客服务的收费意识。 房地产服务良好的市场气氛正在逐步形成，大型物管的服务特征和科技应用特征逐渐受到重视，高质量物管的护城河正在扩大。

大型物管有标准化的服务体系制度，服务质量高。 物业管理领域是劳动密集型领域，员工的技能水平直接影响服务质量。 因为这个标准化服务系统制度是保障服务质量的关键。 随着管理规模的扩大大型物管企业相继建立了自己的标准化服务体系制度。 例如，碧桂园服务确立了科学的服务制度和服务标准，构建了员工“一个中心、两种感觉、三种服务”的服务观。

大规模的物质管理积极扩大增值物业服务，多元化服务提高顾客的体验和服务质量。 随着业主申诉的多样性，大型物管积极探索家政服务、社区团购、社区广告、不动产租赁等多元化服务，以业主申诉为中心，进行全生命周期的生活服务，提高服务质量，开辟新业 例如，随着管理规模的提高，绿城服务推出了“绿橙生鲜”(生鲜店+前置仓+社区闪存)业务模式，在居家服务方面有高端养护、家政清扫、空调修和养护、包入住等增值服务

大数据、人工智能等科学技术的应用，为物质管道提供高质量的服务。 科学技术的应用可以提高人均管面积(提高管理效率)，带来规模经济(提高利润率)。 。 除此之外，科学技术可以优化服务，增强物质管理企业的竞争力，因此各大物质管理企业也为科学技术的研究投入了很多价格。

例如，万科房地产开发和实施了出入口智能安全对策方案，引进并增加了出入口跟踪防止装置、生物识别技术、二代身份证识别技术，从而提高了安全管理系数和从业效率。 通过车牌自动识别和远程卡读取技术，提高车辆移动的便利性和业主的尊严。

碧桂园服务和腾讯构建ai算法训练和管理平台、ai摄像头、碧邦app等智能社区硬件和软件，让员工实现移动办公，立即为业主提供服务。 金科房地产与微软合作构建了天启系统，在天启大数据系统中建立了金慧家系统。

综合来看，房地产领域作为刚性服务的费用，市场化空之间开放。 年-2030年住宅物业管理面积增加空间约150亿平方米，市场年复合增长率4.77%，预计2030年住宅类物业管理服务市场约2万亿元。 住宅以外的物业管理，等待广阔的市场空之间的开拓。 2000年-年部分非住宅累计竣工面积近50亿平方米，非住宅类房地产市场表现出高房费、高征收率、高领域壁垒的优势，大物管企业占领市场空之间的特征更明显。

物质管理的商业模式是轻资产明显增长的现金奶牛。 首先，物业管理市场化，定价权逐渐开放，刚性服务需要费用。 其次，物业管理领域轻资产的低负债率，持续着“现金奶牛”这样稳定的现金流。 第三，房地产领域具有天然客户高粘性优势，项目更新率达到98%，物管市场具有“插旗用地”、“难以保护的攻击”优势，有利于大型物管公司已经保持市场份额，积极开拓新市场。 第四，房地产领域是人力密集型，面临人力价格增长压力，大型物管企业通过规模效应、科技应用及外包等方法，突破价格瓶颈，提高人均产值和人均管理面积。

物质管区域破茧成蝶，区域集中度提高，护城河变宽。 在领域的成长阶段，依赖住宅企业的资源、资本特征和服务特征，形成了强者的恒强局面。 2019年百强物管企业管理面积的市场份额为43.61%，top10的市场份额仅为9.22%，大型物管的市场占有率依然大幅提高空。

考虑到物质管理公司的商业模式、聪明可靠的潜在业绩和未来市场空之间，认为广阔的前景支撑着房地产企业的价值提高，a股的房地产板块，特别是资源发表型、业绩增加明确性高的物质管理企业和房地产服务

/查理

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