【热门】圆桌论坛：借势资本，实现物业服务公司价值

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5月24日，由中国指数研究院、中国房地产top10研究小组主办，中国指数研究院主办的2019中国房地产服务百强公司研究成果发布会和第12届中国房地产服务百强公司国家峰会在北京召开。 会议发表了2019年中国物业服务百强公司研究报告和2019年中国物业服务百强优秀公司的名单，许多中国优秀物业服务行业公司的专家、优秀代表参加了会议，进行了经验分享。 在会议上，香港交易所负责人亲自指导，证券公司、投票、会计师、律师、上市准备和上市公司等共同租赁资本市场，探讨实现房地产服务公司价值的方法。

张化学:接下来是汇丰银行全球银行亚太地区建设及房地产总监杨咏芳、东方证券高级解体师房诚琦、毕马威杭州所合作伙伴苗框架、君合律师事务所资深律师、合作伙伴黄晓莉、新城悦控股有限公司 我请江苏中南物业服务有限企业社长凌军、深圳历思联行物业管理有限企业理事长赵鸿云，北京。 我们对话的主题是借资本，实现房地产公司的价值，我们的对话嘉宾阵容非常强大，一共有九位嘉宾。 既有证券公司，也有律师事务所，还有上市的房地产企业。 我相信通过对话会有很棒的冲突。 首先请汇丰银行全球银行亚太区域基础设施和房地产负责人杨咏芳先生。 从你的角度来说，房地产服务领域，房地产公司在谈论公司的价值和其他领域的区别吗？ 或者，你认为资本会给这些房地产公司带来积极的变化吗？

杨咏芳:我在汇丰银行投行部做房地产方面，我们以前做的是房地产商的上市、收购、股票发行、债务发行的一点项目。 其实港股已经上市了60多个地产代理，现在没有出去的地产代理寥寥无几，规模也很小，基本上我们ipo能做的这个事业已经发掘完毕了。 各证券公司包括各大中介机构继续对房地产行业发掘资本市场，赚钱的钱开始流出。 去周边找其他机会，最近两年最火的是房地产这个领域。

刚才华泰的乔说房地产这个领域扎根于房地产，但与房地产不同，房地产有重、重、买不起土地、数亿美元的钱周转迅速，马上花掉，然后从零开始买土地的缺点。 这是每年从零开始的商业模式，因为对资本市场来说风险很大。 物业管理领域基本上是踩着去年的肩膀爬的。 我们的更新率基本上是100%，这是资本市场喜欢它的第一个理由。

其次，与地产代理不同，地产代理每年为零。 不仅不为零，基本上持续合同率和回收率都很高，还有储备面积。 其实，看到将来的基本拆除业者可以模拟，今后两三年这家企业不用拿项目也能获得很大的利润。 这也是我喜欢资本市场的理由。

这几年我们操作的真是房地产，给投行、律所、评委带来了很大的红利，也感谢房地产领域的各位同事。

张化学:房地产企业的表现差异还很大，请告诉房间先生。 你认为资本被房地产企业评价时，会第一重视那些方面吗？

房诚琦:我很高兴与大家分享。 我们最近对物业管理领域也进行了比较深入的研究。 其实，先分享。 我从去年开始就关注这个领域。 让我们分享这几年整个资本市场关心这个领域的变化。 年我们当时做领域研究，做企业研究，但是很难出去和机构投资者交流，所以雇不到人。 为什么呢？ 第一，那时的目标非常少，因为只有两三个上市在港股。 那时香港股通才刚刚开始，内地投资者对港股市场的运行规律一无所知，参加的热情不高。

二是年、年、房地产领域的主角还是房地产企业，年碧桂园大，融合的股价翻了几倍，大家记忆犹新，但幸运的是房地产领域的上市企业有很多勤奋优秀的团队，特别代表总，勤奋地在市场上领域和企业 最近，随着中航善达和招商房地产的重大交易，整个关注度逐步达到顶点，也感谢整个领域的关注度在资本市场非常高。 主持人也问二级市场的投资者关注什么，我想这是一个问题。 为什么二次市场会给房地产企业那么高的评价，这是我个人的观点。 我想有两个理由。

第一，比较确定的高成长性，市场希望明确性和成长性高的公司评价溢价。

第二，物业管理领域是比较轻的资产领域，具有非常好的现金流，在宏观经济整体特别不好的情况下，加上市场状况，本身并不好，市场和投资者也希望评价比较好的现金流企业溢价 这两点共同构成了整个房地产领域的高评价状况的现状。 所以，这意味着未来房地产服务公司，特别是上市房地产企业的规模扩张不是以资产负债表和现金流量表的破坏或恶化为代表的扩张。 这其实打破了那一个逻辑，光靠成长性的一个逻辑是不能支撑20倍、30倍的高评价值的。 整个市场房地产企业估值的分化也暗含了一些逻辑而不是一个，满足了一些条件。

张化学:接下来我们来听听毕马威杭州所的合作伙伴苗桢先生的见解。 我认为房地产企业在上市过程中，有必要在财务上做那些方面的准备，必须特别注意那些问题吗？

苗架:谢谢。 毕马威杭州所刚完成滨江服务的发售。 包括以前推出绿城服务在内，房地产企业在海外上市时，可能对踩那些洞有一定的经验。 我方很高兴能根据我们的经验和大家进行简单的交流。 我想先练习三点。

第一，关于关联交易，迄今为止所有的共享嘉宾，港股对关联交易比a股的标准低一点，但标准低并不是完全没有标准。 因为房地产企业天生“站在大树下容易乘凉”，背后是母公司，所以来自房地产公司的房地产收入很多。 在这个过程中，房地产收入的定价很重要，是来自房地产产业的名单，但必须以第三方市场可以比较的价格考虑定价。 特别是对普通房地产收入来说，这些问题不太大。 因为每个城市可能都有自己的房费标准。 但是对我们房地产企业来说，毛利率最高的是比如一点咨询服务，一点事件现场服务。 其中，可能是来自房地产企业的收入，其中毛利率的定价如何公正，所有房地产企业在上市前都要做一点计划。 考虑企业是否和第三方企业签了一点合同，可以作为一定的参考。

第二，关于房地产企业，很可能存在收入确认的问题，一定要考虑权利发生制而不是支付实现制，或者开票实现制。 因为在中国很多财务人员以收据作为确认收入的起点。 从财务角度出发，应该考虑权责发生制，如果房地产企业提供服务，房地产费还没有装在袋子里，其实收入已经可以确认了。 我们在做房地产企业上市审计的过程中，经常做这方面的调整。

第三，必须关注新会计准则的影响。 为什么呢？ 房地产公司现在上市的话，很多可能在海外、香港方面上市，所以这两年海外的会计准则有很多变化。 在座的各位不是财务背景。 例如，我们可以举出前提注销，看到会计年龄在3个月以内的应收账款。 现在新的会计准则要求考虑预期信用损失模型。 因为即使是三个月以内的应收账款，也没有注销的风险。 所以，在这种情况下，需要事先估计信用损失。 这是对公司的影响，很可能会影响上市报告期间的财务数据，影响净利润，因此在这个过程中需要与会计师提前一点交流，以免公司的上市节奏受到新标准的影响。

最后，由于房地产公司的上市非常成熟，作为会计师事务所，我在支持房地产企业上市方面也有非常多的经验。 如果能尽快和好的会所能取得联系，判断上市的影响，就不会发生我们之前说的踩一点坑的现象。

张化学:感谢苗先生精彩的专业分享。 其次，我想听听你合作律师事务所黄先生的见解。 因为房地产企业在上市过程中会遇到很多法律问题，所以你通常认为房地产企业在准备上市的时候还是之前，必须做好那些准备吗？ 而且那些在现在的法律上有必要回避吗？

黄晓莉:我是国内顶尖的君合律师事务所的合作伙伴。 我们刚在香港上市国内第一家a股上市的房地产企业分割子企业嘉宝房地产，完成了申报和反馈回答。 我想分享的是，在香港上市，房地产企业到底需要那些法律问题，最重要的前期准备是什么？

首先，法律问题非常多，十多个不仅要讲两点，还要事先准备。

第一，经营许可的问题。 现在物业服务的资质已经取消，但物业管理与许多生活服务和社区服务，例如安全服务有关。 这需要资质。 使用游泳池需要资质。 生活用水的二次供水需要资质。 最重要的是，现在的物管企业不是简单的线下社区服务，还是重要的天然、线下流量入口。 许多物业管理企业都做面向社区的业主app。 app的功能非常多，app中包含了高科技含量的东西，如物业管理费的在线理赔、生活用品的网上销售、食品、快递最后网站的接收服务、供应商产品的展示等。 这个app是香港联合所和证监会的要点所关注的，毕竟有必要取得中国增值电信许可的证明书吗？ 如果说需要取得这个证据，这个增值电信业务是外商投资限制类的业务，不能在这个香港上市，成为外资控股公司吗？ 如果说不需要取得证书，请国内律师列举所有app展示的复印件，按项目发表意见，在报告期间经营是否合规。

第二，社会保障和住房公积金的问题。 国内上市公司的社会保障和公积金问题是一个问题，但不构成一个障碍。 中国证监会很清楚我国国内公司现在缴纳社会保障和公积金的情况，所以要求缴纳的人的头部目标率可能接近100%，但90%多的公司缴纳的基数不遵守去年的工资标准。 与香港不同，要建立成熟的资本市场，法律必须执行，根据相关法规，应支付的基数不是最低的平均工资基数，而是上一年的工资标准整体，对物质管理企业影响非常大，作为劳动密集型企业，这是公司的 目前，包括国务院、国家税务总局和社会保障总局在内，文件集中清算的历史不足。 这需要根据当地有关部门的说明、国内律师发表意见的情况，事先做好准备。

张化学:感谢黄律师精彩的分享。 接下来，请分享新城悦的尤总。 我知道新城悦自去年11月6日上市以来，资本市场表现良好，也给投资者带来了丰厚的利润。 我想问两个问题，你怎么看待资本市场和公司的关系？ 第二，不同的房地产企业为什么在资本市场上表现差异很大？

尤建峰:资本市场与公司成长的关系需要辩证理解。 短期内，上市给公司带来了大量资金，提高了公司的知名度，吸引了更多的顾客参与，对外可以承担越来越多的项目。 特别是对新城悦这样比较低调的房地产企业来说，上市带来的利润非常显着。 但长期以来，各企业都有自己的战术计划。 根据自己对不动产服务的理解，走自己的路就行了。

资本市场的市场价格变动，房地产企业的估值也变动是正常的现象。 如果公司做的事件有利于股东、业主和员工，就可以长时间、稳步迅速地发展。 资本市场为什么给房地产企业这么高的评价，不同房地产企业的评价差异很大？ 首先，资本市场的投资者具有多样性，但投资的核心还是一样的，那是企业的长期收益性。 房地产企业面临价格上涨的压力，特别是制作住宅房地产的公司，为了保证利润的可持续发展需要开展新的业务。 相对于没有收购的企业，收购较多的企业的评价值会稍低。 因为有些投资者认为收购销售者的价格太高，会影响企业的评价值。 实际上各公司都有自己的战术，如果收购完全符合企业的战术计划，就应该坚决执行。 总的来说，房地产企业的评价要看长期而不是短期。

张化学:谢谢！ 房地产企业的现金流非常稳定，同时也是未来预期的。 我想问一下东原房地产的范围，既然房地产企业的现金流量足够，为什么有必要看资本市场？ 你希望资本市场带来什么样的变化？

范东:东原不动产的成立时间不太长。 10多年来，到今天为止，无论是东原不动产集团还是东原不动产，都一直自己思考。 怎么做更大，实际呢？ 特别是这几年房地产企业的上市，东原房地产自己也制定了相关战术的计划，想上楼，引进资本，进一步扩大房地产的价值。

前期发售了不到20家公司的同行，在这个维度上，东原不动产对下一步的计划抱有敬畏之情，积极地做着这个准备。 资本市场的平台一定会给公司的快速发展带来机会。 无论融资带来的下一步是越来越多的迅速发展，还是更好地服务我们的顾客，东原房地产都在不断思考和论证。

另外，正如大家所说，市场上市后开始，对于我们准备上市的公司和计划上市的公司来说，市场是迅速发展的大节点。 上市给公司的快速发展带来了挑战和思考，期待着如何发掘房地产的价值。 我期待着在过程中我们认真准备，积极与同行交流，表达信息，共同迅速发展。

张化学:让中南房地产凌先生经常和我们分享。 在资本市场有什么新的想法和计划吗？

凌军:物业管理领域不是完全市场化的领域，完全用商业逻辑来看不容易。 房地产市场化要尊重市场和商业规则。 实际上，无论是物业管理领域还是年轻的，无论是外部还是内部，从公司治理到公司制度等，都有一点不透明的地方。 房地产服务公司必须走规范化、合理化、合规化的道路，将来得不到更长期的快速发展。 但是领域必须健康持续快速地发展，房地产资本化是必由之路。 这个领域还很封闭，整个领域的人才结构还不健全，人才水平还很低。 如果房地产资本化能吸引一些高级人才，这将对领域的快速发展产生特别深刻的战术意义。 物业服务公司提供的服务可分为物业管理和对社区生活的服务两种。 房地产的强大经营和房地产的附加值，按照商业概念理解是房地产的附加值，基本上是房地产物理属性的问题。 现在也有很多原始的派生服务。 通过对社区生活的服务，可以为顾客创造很多生活的价值。 总之，物业管理领域一直是劳动密集型领域，是责任信托领域。 所以，房地产服务公司的价值在哪里我不能说是唯一的。 我想是唯一接近的。 这个领域是唯一接近的同时也是直接的价值，是顾客价值创造。 如果公司能创造顾客价值，上市是自然的结果，不是目标和目的。

张化学:感谢凌总。 接下来请历思联行的赵总。 我们知道你们以港式服务而闻名。 你认为资本和服务对价值的提高哪个更高？

赵云:物业管理上市最早不是内地企业，而是香港本土的物业企业。 国内很多物业管理企业上市以来很多逻辑都成了问题。 具体来说，国内同行市场上市后，只是通过收购方法继续扩大同样利益水平下的规模，实际上这种想法的逻辑在资本市场上是不成立的。 因为在收购过程中，会大量积累在商誉上，股东利益会下降。 企业上市的目的是让自己晒太阳，升级自己的产品！ 在百强的报告中，有些报告展示了包括五大行和欧洲房地产企业在内的方法，我们必须好好学习我们国内的物业管理企业还在做基础服务，未来的毛利、效益值得期待。 其实房地产企业融资的目的是展示自己，强迫自己提高各方面，升级产品，升级服务，给股东带来更大的利益，这才是物业管理企业进入资本市场后需要考虑越来越多的事件 比如，无论是cbre还是戴德梁行，收益的一半以上都不是基础服务，而是大量的中介服务、资产服务。 所以总结起来，链接资本的目的是把物业管理从基础服务变成资产管理。

张化学:鸿坤瑞邦知道去年8月末在新三板上盘登陆资本市场。 今天我们很荣幸去鸿坤瑞邦的总经理吴总。 吴不能总是和我们共享。 在过去的几个月里，资本最终给公司带来了那些变化吗？

吴国卿:北京鸿坤瑞邦物业管理有限企业实际上是物业服务业公司，以前接受的业务主要来自母公司鸿坤集团。 年，鸿坤房地产通过新三板上市迎来资本市场，另一方面，进入资本市场可以更好地实现公司市场化，自己在资本市场有更好的生存能力。 另一方面，进入市场后，鸿坤房地产可以从资本市场加强规范，从更高的维度提高自己，弥补自己身上的短板，使公司迅速发展。 对鸿坤房地产来说，新三板只是规范的开始，还不是我们的最终目标，学习和快速发展没有尽头，鸿坤房地产一直与专业资本运营机构、律师事务机构等专业服务机构相互学习，相互借鉴，越来越多

张化学:感谢嘉宾的精彩分享。 这次对话到此为止。 谢谢你。

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