【万科企业估值及可转换债券投资价值拆析报告】

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万科企业估值及可转换债券投资价值拆析报告

2005年02月25日18:05:20 深圳市怀新公司投资顾问有限企业

本报告根据万科公司股份有限企业（以下简称"万科"或"企业"）公开披露的资料新闻以及企业提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的大体上撰写而成，旨在帮助投资者了解企业本次发行的可转换企业债券（以下简称"万科转债"或"可转债"）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。

投资重点：

1、 万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市企业，2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型公司。

2、 未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，领域快速发展空间巨大。随着土地供给和领域竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争特点将进一步突现。

3、 近三年企业主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%和24%，业务处于高速扩张阶段。

4、 据企业战术规划，至2005年，企业地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产领域的领导者。

5、 万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种。万科转债由中国银行提供全额担保，转债发行6个月后可随时转股，债券和股票所有上市流通，既具有保底增值的功能,，又具有转股后潜在的股票利润空间。

6、 万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，可保证转债投资者有充足的获利空间。

7、 由于近期股市走向不明确性大，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。

一、万科简介

万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的快速发展战术，并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力，企业成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及高质量的物业管理建立了企业形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。企业2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型公司。截止2001年12月31日，企业总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，主营业务收入44.55亿元，净利润3.737亿元，土地储备980万平方米。

二、万科转债条款拆析

万科转债发行条款的设计,充分考虑到未来债券持有人的好处,使其具有投资价值：

1、万科转债发行额度设计合理本次万科转债的发行规模为15亿元，充分考虑了企业现有偿债能力、可转债发行后对企业财务指标的影响、所有转股后股本扩张对企业业绩摊薄的压力等综合因素，兼顾了各方好处。

可以看出发行可转债后，一方面企业保持了足够的偿债能力,另一方面将使企业完全利用财务杠杆而提高收益水平。

2、期限、利率充分考虑了投资者好处万科转债期限为五年。从可转债的投资立场考虑，其期限与投资价值为正关联关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。

万科转债利率为1.5%，每年付息一次，该利率既高于目前银行的活期存款利率，在全部已发行的上市企业可转债中，利率也是最高的，体现了债券自身的投资价值以及对投资者好处的最大保障。

3、较低的初始转股价钱给投资者提供利润空间

万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，而且目前万科股票市盈率不足20倍，远远低于江苏阳光发行时41倍的市盈率，相对于公司的内在价值来说，万科转债的初始转股价钱较同类品种远为优越，使万科转债的投资者在未来有充足的获利空间。

4、回售条款给投资者提供本息收益保障。

万科转债条款规定：在万科转债发行六个月后的转债期内，如果企业股票（a股）收盘价连续30个交易日低于当期转股价钱的70%时,持有人有权将持有的所有或部分万科转债以面值102%（含当期利息）的价钱回售予企业。回售条款的设置为债券持有人提供最低的本息收益保障,规避其在企业股票大幅下跌情况时转股的收益风险。为进一步保护投资者的权益,万科转债增设附加回售条款,即规定如果发行人变更本次募集资金投向,转债持有人有权向发行人回售万科转债，使转债持有人的好处得到保障。

5、四年半法定最长的转股期为万科转债的获利提供了充裕时间从可转债的投资立场考虑，其期限与投资价值为正关联关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。而经过2001年下半年的价值回归，中国证券市场的不理性因素已经大为减低，在宏观经济向好和上市企业质量不断改善的基础上，股市长时间向上的趋势不会改变，为万科转债的获利提供了有利条件。

6、有保底收益,没有本金损失风险。

万科转债年利率1.5%，投资者每年都有固定的收益，对到期未转股的可转债,由企业偿还本息，而中国银行提供的全额担保，进一步确保了没有本金损失的风险,非常适合投资者保值增值的投资要求。

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