财讯：叶檀：土地流转信托第一单的分量

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日前，国内第一个土地流通信托计划“中信-农村土地承包经营权集合信托计划1301期”成立，正规信托企业通过引进金融要素实现了长时间的土地流通。 这种方法可以实现土地不变性、土地长时间流转、利益均衡分配，将社会资源引入农业行业。

这个信托计划涉及安徽宿州224◇桥区土地面积5400亩，信托期为12年，与承包期相同。 这意味着至少12年间，公司不必担心短期内协议被取消，前期的投资会转移到东风。 其次，用信托的方法区分投资者、企业和农户，将企业和农户一家合同带来的价格和纠纷降到最低。 这个信托是结构化信托产品，基础是土地承包经营权信托，其次是资金信托，有长期、短期的资金，供项目需要。

最大的风险来自好处的分配，利基是否坚定。 在这个信托计划中，农民可以获得比较固定的利益。 首先是基本的地租收入，这个信托计划使用浮动收益的模型，每亩地租是当年1000斤中质量小麦(参照新小麦国家标准)的价格，今年价格约1000元。 其次，公司注入资金，集中板块建设土地，提高土地、产品匹配，增加农民增值收入，其中扣除服务费用、管理费用，初步设定农民可共享增值部分的70%。 这部分可以高也可以低，公司经营不好农民可能一粒也收不到。 第三，农民跟着公司，在当地转化为工人，获得工资收入，如果月薪2000元，农民的最低收入估计是每月约2100元。

农民转向工人，2000多元的收入只能满足基本支出。 因此，信托计划只在经济快速发展水平不高、生活水平不高的地方进行。 因为如果不这样做，租金的价格会高得难以忍受。 安徽、河南、贵州、云南、四川、重庆市成为农地流转的关键区域。 实际上，这是依靠外力迅速发展现代农业，以较低的价格推进城市化的典型例子。

农地流通信托能否成功，最终取决于能否保障基本利益。 否则，都是被动的水。

农业公司盈利能力一般不高，以农业及相关领域盈利为信托的利基风险很大，信托企业、公司和地方政府的真诚合作很重要。 前期大规模资金投入需要资金信托计划(查询信托产品)的支持，在快速发展初期，当地农田园区、物流园区的建设募集是提高土地租金的第一途径，需要地方政府的大力支持，该信托计划的委托人是码头区政府 公司是否具有经营能力，能否诚实经营，是向信托企业、地方政府、农民、社会各界的信托投资者交付干净透明的账簿，直接决定最终社会是否同意，用信托方法进行了土地流通试验的成败。

新的要避免炒菜，踏踏实实，齐心协力。 当然，即使土地信托式流程成功，土地具有一定的增值收益，农民和投资者的利益也不太高，与不动产信托不动，不能与10%以上的年化收益率同日而语。 这时激烈炒土地概念股，只不过是投机者的游戏。 对对面黄土认真改革的人没什么好处，怎么炒的又怎么回来。

迄今为止，没有通过信托企业，同样的方法扎根于福建沙县，沙县小吃的老家从去年开始实现了土地信托的流动。 同年5月成立了沙县源丰农村土地承包经营权信托有限企业，信托企业由县农业局负责创立，县财政支付200万元作为信托基金，支付35万元作为企业的从业经费。 企业在11个乡(镇、街道)设立土地信托分企业，通过支付土地采购权转让费从委托方获得土地，将集中的土地调整到图纸上整理开发，以招标、拍卖、租赁等形式通过外包土地或实施项目获得 年10月，沙县已实现土地流转近13万亩，占全部耕地的65%，是全国土地流转率的3倍以上。 农业机械化水平也提高了36%。

宿州模式是沙县模式的改良版，由专业信托企业主导，引进外部力量，强制执行严格的信托规则，但沙县土地信托企业如自我循环的土地经营企业，缺乏外部力量的介入。

无论是地票还是信托，随着土地担保权在年末完成，土地流转的大潮迫在眉睫，势不可挡。

叶檀[微博] (知名财经评论家)