＂李季平：房贷新政不会导致大规模炒房潮＂

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9月30日，中央银行和银监会发布了《使住宅金融服务工作更好的通知》。 其核心复印件有四个:一是最初普通私人住宅的首付比例为30%，贷款利率为基准利率的0.7倍。 二是第一笔房贷还清后，购买普通住房，确定可以执行第一笔房贷政策。 三是有两套以上住房、结算贷款的买家还可以申请购买贷款。 四是继续支持房地产开发公司合理融资的诉求。

这是国务院办公厅自去年2月26日发布《关于继续开展房地产市场调控业务的通知》以来广大公众看到的第一份政府部门的正式文件。 新政府从去年3月登场到去年9月的19个月间，也是房地产市场政策指向的第一份文件。

比较这两个文件可知，上次政府关于房地产市场的最后政策主题是“继续限制”、“坚决抑制投机投资性购买”，要求“严格遵守转让所得20%的征税所得税”。 新一届政府对房地产市场最初的文件，只是金融方面的东西，同样表示政府对房地产市场的热心“救市”态度，与上次政府最后的文件相比，主题明显不同，“天地不同”一词也不为过。

中央银行这一房地产新政发布后，有点媒体称之为“房地产之春”又回来了。 有些开发者兴奋地说“期待着这一天”，迅速向下属的各企业引进了提高房价。 更多“看多派”专家解体，各地取消房贷限制，央行放宽房贷进一步刺激投资性购房的诉求，房价迎来新一轮上涨，出现挖底机会，烧房机会又来了。

对此，媒体和专家这样解读新政府的房地产市场可靠吗？ 炒菜潮真的会再来吗？ 要回答这个问题，让我们从以下几点来分析一下。

第一，政策的大环境。 大家对中国炒房最严重的时期是从2007年到2007年，在当时的舆论引导下，经历过的人都记忆犹新:一方面，中央政府陆续出台了稳定房价的控制政策，另一方面，“房地产是经济快速发展的支柱产业”，“购房” 据媒体报道，当时一线城市的炒作手里，从数百套房中有数千套房被用作转售的利润，但关于拥有数十套房子的炒作越来越多。

目前不动产登记制度的实施进展已经确定了具体的日程。 征收房产税(物业税)的立法进程持续推进的对腐败的高压状况，难以掩盖有点贪婪的官员巨额腐败资金进入房地产市场，迫于压力，许多套房所有者不得不做出出售的选择。 即将召开的第十八届第四中全会的主题是法制建设等。 所有这些，证明这样的宏观政策对炒作潮来说不是好消息。

二是房地产市场的现状。 我们不能否定的事实之一是，从2002年到2002年的10年间，尽管其中有一些波澜，各地的房价一直处于上涨状态，长期处于卖方市场，到年全国40多个城市实施限购措施为止，抑制了大幅上涨的势头 与房价大幅上涨的时期相比，现在的房地产市场现状也发生了很大的变化。 最大的一些变化是开发商主导的商品房卖方市场地位逐渐消失，保护房品种增加，以自住型、改善型为主的刚需一族有越来越多的选择余地。 另一个大的变化是各地空的住宅配置、保管室增加，官方没有公布正确的数据，但通过媒体各地“空城”、“鬼城”的名单相继明确，在一线城市也有其他城市 这种房地产市场的现状，对炒作来说也不是好消息。

第三，在经济水平上，支持房价持续上涨的条件不容乐观。 首先，2008年到2008年促使房价持续高热的重要原因之一是4兆刺激政策，现在类似的强烈刺激由于印花税对经济的牵引，房价的可能性几乎为零，这一点还记忆犹新。 第二，中央向实体经济小公司倾斜的相关政策不断着力，房地产和其他领域之间的利益差距缩小，房地产暴利时代已经成为历史，原来在房地产领域的黄金时代，有点非房地产领域的知名公司进入房地产，现在万达

再次，在金融方面，中央银行的房地产新政缓和了住房贷款的限制，但除了各地金融机构自主决定的权重变大之外，各地的断供例子相继明确，住房贷款风险上升的迹象明显。 在此期间媒体报道说，有些银行只有在这家银行有一定数额定期存款的顾客才有资格享受优惠住房贷款。 退一步分解是这次中央银行缓和住房贷款新政顺利实施，但没有利率下降的政策，就不会太持续。 从现在宏观水平放出的消息来看，准利率下降在短期内很难成为事实。 许多迹象表明购买者不容易通过优惠利率从银行获得贷款。

第四，在诉求方面，买进不买的惯性很难打破。 10月5日，据中央人民广播电台中国消息，中央银行房地新政公布后一周，正好遇到国庆节假期，各地没有出现购房热潮。 我认为这种情况的出现符合市场规律。 住房制度改革十年来，中国房地产市场在快速发展中积累了许多问题，其中最突出的一个是因为房价高，畸形高。

在这种背景下，公众最希望的是房价下降，特别是新政府去年3月施政以来，对房地产市场采取谨慎行动，除了保护室、棚屋改造工程以外，已经没有提到“控制”。 允许各地解除“限购”，提供了不介入政府，在市场上调整房价的新结构。

但是，在各地房价进入下行通道的情况下，中央银行“救济市”的新政一方面给希望房价进一步下降的广大公众注入冷水，另一方面真正的购买者也很难走出房价下降的现实，购买后也不怎么下跌的惯性思维不太破灭

从再购买室的诉求水平分析，近年来，中国不同类型的保障室建设、政府资金支持的棚屋改房项目等当地和外来人员的商品房购买诉求无争议地分流。

另一位专家表示，目前2.6亿左右的城市外来劳动者和每年约1000万左右的新农村转移劳动力是城市商社的潜在购买群体。 我认为这个评价不科学。 因为根据现在的房价和农民工的收入水平，无论是一线城市还是二三线城市，90%以上的外来劳动者买不起房子。

在中国城市过去和现在都一样，真正有资格购买商品房的人集中在政府官员的序列、国有垄断领域、富裕群体，以及很多当地户籍中等收入以上居民的第一个住房和改善型的诉求上。 除此之外比较有效的诉求是炒面小组。 想想看。 现在，在各地商品房被要求严重供应的背景下，只有缓和房贷新政，如何才能刺激大规模的购房潮呢？

炒菜潮卷土重来的基本条件之一是房价持续上涨，房价上涨越多，炒菜潮出现的概率越高。 通过以上分解，可知不具备能够支持房价上涨的政策的大环境和微观条件。 因此，政府救市的意图很明显，但很少形成像几年前那样的大规模炒作潮。

但是央行宣布放宽房贷新政，至少向社会传达了这次政府如何控制房地产市场下一步的一些信号:一是二线城市的房价从过去的主要市场调节为主 二是政府看到房价的适度上涨，尽量不要引起大面积的下降。 因为在经济增长放缓的背景下，土地财政仍然是地方政府的重要来源，房价的下降对土地财政有负面影响。 三是对房地产市场流动有间接影响的房地产登记制度没有人们想象的那么顺利第四，房价预期和方向的影响更直接的房产税推进步伐进一步放缓，财政研究所贾康日前在中国的住宅 本来我赞成贾先生的预测。 现在中央银行新政突然出力，贾先生原来的评价有点乐观，我觉得如果现在的经济迅速发展势头不变，住宅生产税的立法和实施在年本届政府的第二任期内也很难取得进展。