【去化周期或达40个月 济南商业地产库存未去增量又加】

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颜世龙

近期，济南出台楼市限购新政，给当地“肝火”过旺的住宅市场浇了一盆凉水。与之形成鲜明针对的是当地商业地产的长时间“体寒”虚弱。

《中国经营报》记者近日在走访济南多家商业地产项目时了解到，一方面，开发商、运营商、商铺业主在力求痛苦转型，而另一方面，市场整体却面临诉求疲软、去化周期过长、居民花费水平较弱等不自然。另外，在当前库存难消的情况下，继续追加增量或让济南商业地产雪上加霜。

与此并且，有专家认为，提振实体经济、转变快速发展思路或是当前济南商业地产“解套”的当务之急。

以前传下来商业痛苦中转型

泉城路作为济南当地以前传下来的商业圈向来不缺人气，但记者在走访中发现，与火爆的街面形成针对的是周边商场内铺却乏人问津。

步入恒隆商场内，除了一层商铺客流较多外，二层以上却人迹罕至，甚至多家商铺已经撤柜。“通常只有周末或节假日客流还行，到店人数能达到两三百人。日流水也就是在1000~3000元。”恒隆商场内部商家说。另据商场内一家店铺负责人介绍，自从来此后，客流稀少已经成为常态化现象。鉴于此，员工只能跑到外面去拉客和发广告。

业内人士表示，泉城路附近属旅游景点，人流量虽然大但却只适合餐饮业态，其他的并不吃香，而且恒隆的定位太过高端，普通人花费不起，其实际空置率可能在2成左右。山东建筑大学教授邓相超在接受记者采访时说，恒隆商场去年一段时间退铺商家高达100多个。山东东荷房地产经济有限企业ceo孙为营认为，恒隆不景气的原因与世贸国际、万达等新兴商业分流人气有关。

与恒隆相比，相隔不远的世贸国际情况则略有好转，不仅各店铺面积偏紧凑，而且更加注重年轻个性化和花费体验化，商场业态也更加多元。记者发现，有的店面直接把书房搬进了餐厅，或将内部装修成卡通城堡，多元素融合受到年轻人青睐。据多位商铺的从业人员介绍，虽然从业日业绩普遍较差，但每天流水也能达到5000元左右，周末或节假日能在8000万~10000万元。

试图另辟蹊径聚揽人气的并非世贸国际一家，记者在走访济南经四路附近的万达广场了解到，体验式花费形式逐渐成为吸揽客流的重要阵地。据万达儿童乐园从业人员介绍，仅该店周末日均客流量就在2000~2600人，“家长带孩子来玩能待上一天”。万达广场招商部门负责人表示，万达整体日均客流量能达到5万人，节假日会在6万以上。“济南经四路万达广场在全国排名20多位。”

孙为营认为，万达的经营更加注重大众化，包括内部设计，餐饮区、服装区规划较为合理，而且面向的是年轻群体，注重个性化和体验性。

邓相超认为，即便不同的商业综合体、购物中心在摸索转型，但整体情形不容乐观，而这与济南本地花费文化、收入水平、花费层次不均衡有很大关系。首先是工薪阶层收入和青岛，甚至是部分省内地市级城市相比不具有竞争力，通常花费层次停留在百货、餐饮方面，而这也正是泉城路芙蓉街各类小吃火爆却难以带动商铺的原因。其次，在当前高铁等交通十分便利的情况下，真正高收入群体对于高档商品的购买诉求并不在济南，而是直接去北京、上海，甚至飞海外。再次，高校学生虽是济南重要流入人口，但花费能力有限的并且且更倾向于线上。“最后再上济南或者说山东整体花费文化偏向于保守，老百姓赚10块可能只花2块，商场实体何谈兴隆？”

供过于求 市场疲软

“在济南，包括写字楼在内的商业地产已经成为被遗忘的角落。”济南当地的房地产业内人士表示。

来自易居研究院智库中心数据也显示，市场对于商业地产的诉求持续萎靡。~年（截至目前）办公用房供应面积和成交面积分别为865751平方米、409602平方米；877387平方米、601993平方米；770095平方米、807161平方米；1671765平方米、640552平方米。成交均价分别为11616元、10919元、11153元、10919元。而~年（截至目前）商业用房供应面积、成交面积数据为492784平方米、227265平方米；668637平方米、315193平方米；698302平方米、427469平方米；714461平方米、483725平方米。成交均价分别为20082元、21591元、18179元、18814元。易居研究院智库中心总监严跃进表示，从济南商业和办公用房的数据来看，基本每年都呈现供大于求的现象，这证明库存规模越来越大。并且不具备稳定性的还有价钱方面，呈现了比较明显的波动，证明市场诉求比较疲软。这和济南整个商业地产市场投资不被看好有关系。

记者在走访中也证实了上述评估。据济南天桥区美林大厦从业人员介绍，两栋24层的甲级写字楼自开盘后已经卖了多年，如果现在购房，40年的商业产权到手后可能只剩下35年左右。而作为绿地在济南打造的标杆性商业地产项目——绿地中心的情况也并不乐观，从业人员介绍，这栋300米高、共计60层的写字楼于年开发，在租售并举的情况下入住率也仅在53%，而出售率仅为70%左右。

山东师范大学房地产系主任程道平拆析说，济南商业地产目前积压过多，去化周期高达40个月左右。而济南市建委从业人员也说道：“济南写字楼等商业地产呈现东高西低态势，高的价钱能到1万~1.6万元/平方米，低的能有几千块钱，整体库存量非常高。”

多位业内专家表示，商业地产库存高企的原因是在开发过程中存在盲目性，没有考虑到济南商业地产的诉求究竟是多少。除了规划部门自己规划出大片商业区，还有开发住宅也要配套一定比例的商业，去化难显而易见。但是，济南在前有库存难消化的并且，后却又有增量追加。

据《济南日报》年报道称，自年济南市批准建设中央商务区作为全市快速发展战术以来，一副占地面积约3.3平方公里，规划建筑面积800万平方米的中央商务区核心区块即将拔地而起，此外还有占地约10.2平方公里，规划建筑面积达2000万平方米的辐射区也将于不久的将来揭幕。其定位是区域性高新技术办公室总部基地、高端服务中心、中介服务中心，以及市域高端商贸凝聚区、金融保险业中心、文化产业中心等。如果上述规划中的核心区总建筑面积所有为商业地产类型，那么该区域一次不重复供应量将是年全市商业地产供应量的5倍还多。

激活实体经济是出路

“济南的城市规模和省会城市的地位极不相配。”邓相超说。

邓相超表示，山东省的实际人口可能在9000万至1亿人，但是作为省会城市的济南市区人口却仅有300万左右，即便省内的地级市潍坊、临沂市区人口都已经在200万左右了。“这证明济南在城市生活的人口规划和外来人口吸引力上是守旧和较弱的，当然这和济南、山东乃至整个北方地区受儒家文化‘小富即安’的观念有密切关系。”

一方面是人口集聚能力有所欠缺，另一方面支撑商业地产快速发展的产业集聚效应也并不理想。邓相超说，济南长时间以来是作为省直机关、市直机关的办公地，缺乏制造业等第二产业强力支撑，其工业产值甚至落后于临沂和聊城，在全省排10名左右，而商业地产兴衰依附于第三产业快速发展，但其快速发展的前提恰恰需要有实体经济作支撑。与此并且，虽然济南在大力度对外招商引资，但困难之处与配套环境落后有很大关系，单就堵车来讲甚至可能比一线城市还严重。

资深财经评论员叶檀在中国（济南）首届cbd高端峰会上也表示，济南虽然作为山东省会城市，但却没有进入到省内经济第一梯队行列。从gdp来看，万亿级别的青岛已经超过济南，甚至连烟台也已经与其拉开差距，“外界提到济南往往是和农业、驴子联系起来。”

“济南最需要处理的问题是快速发展观念和公司结构问题。”叶檀说，烟台等地的国企占经济比重约在40%左右，而济南60%以上的经济是依赖国企和重化工业拉动。美房网首席拆析师康辉认为，商业地产的首要诉求来自于实体经济，更进一步说是民营公司，通常来说大型国企或重化工公司办公、建设均受益于政府土地低价出售或划拨，对于以前传下来商业地产并无太多依靠。中国房地产资源委员会副会长李勇表示，地方政府此前一味地向大国企、重化工公司招商引资而忽视培育地方民营经济快速发展，首要是追逐政绩使然，虽然大国企一时能带动就业和利税，但重头戏还是民营经济、实体经济来活跃和带动，其所占经济比重越高，老百姓才能越富有，真正藏富于民才能刺激花费，进而传导至购物中心、写字楼，乃至整个商业地产的健康快速发展。

邓相超认为，未来还是要在做大做强做长实体经济产业链上下工夫，形成产业集群，扩大产业规模。首先要继续扩大招商引资，其次要培养本地的实体产业和公司快速发展，最后是让有潜力的公司盘活现有资源，并对僵尸公司要清除出场。“济南受益于高铁重构城市群的过程，与京津冀等城市圈有同样的机遇，所以后起居上的可能性很大。”叶檀说。

对于济南商业地产库存、去化、经营状况等问题，记者也分别向济南市市委发出采访请求，截至记者发新闻前尚未获得回应，而济南市建委、恒隆、万达、绿地等多个企业均婉拒记者采访。