【宁波塌楼背后的制度矛盾：50年房屋寿命与70年土地采用权】

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晨报记者张刘涛从宁波奉化

晨报见习记者慈亚圣

面对眼前的绝壁，住在敬区29栋206室的奉化市民毛璐站着。 她无法想象未来。 因为眼前的废墟里有个叫“家”的地方。

4月4日，仅用了20年时间建成的位于宁波奉化市锦屏街敬区的29栋1.5单元的房子突然粉碎性倒塌，事故造成1人死亡，6人受伤。

这是近五年宁波发生的第三起居民大楼倒塌事故。 2009年，年，宁波市区、奉化市发生2起类似事故，1死1伤。

“这不是宁波一地的问题。 我国一般民居的设计标准是50年，但谁也不知道在1980、1990年代城市建设高速化中密集建设的大楼中，有几层很脆，大楼倒塌了。 这和当时的施工质量有一定的关系。 ”。 昨天，教授级高级工程师、国家一级注册建筑师葛荣告诉早报记者。

整理宁波3次住宅楼倒塌前后，早报记者发现，关于危险旧房屋的处置、责任认定、国有土地采购权期限的一点制度空是白色的。 很明显，这些问题影响的不仅仅是上世纪建造的“快速增长时间”的大楼。

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2月24日，监视判断企业提出初步加强意见，工程费约需450万元。 因为家里明显有质量问题，大部分居民不想承担费用，所以也有业主认为政府应该找开发商和施工机构，“宁可等着成为d级危险的房子，直接撤退，政府更换住宅”。 事发地锦屏大街表示，“费用很大，所以只能向上级报告”，但是上级没有做出任何决定，29栋房子就轰然倒塌了。

居敬区29栋倒塌并不是没有迹象。 从去年10月开始，楼内居民陆续反映社区、街道存在质量问题，当地政府委托第三方检查企业进行检查判断，定性为c级危房(局部危房)，委托浙江核力建筑特殊技术有限企业提出初步加固意见

“根据现场测量的数据，建筑物存在砖、梁、结构柱强度不足、地面沉降、积水等问题，均不满足本来的设计要求。 》参与29栋检查的浙江建院建设检查有限企业负责人王大榜邀请早报记者，该企业2次被奉化市房管局安监现场检查，1月17日发行了《奉化市居敬路29栋房屋工程质量检查判断报告》。

除了先天性的质量问题，报告书还指出后期的人为因素也是房屋危险的诱因。 29栋11户居民拆除建筑物的承重壁，擅自进行车库架空层入库门位置的更换作业时，除了拆除承重壁，出入采光通风用窗外，改造后也没有对拆除的承重壁实施任何加固。

《报告》认为混合结构的居敬小区29栋建设年代早，结构措施薄弱，人为破坏了房屋的整体性。 另外，地基土质柔软，采用中地基互相影响，房屋产生了一定的不均匀沉降。 而且房屋本身耐变形性差，对沉降变形敏感。 这些原因有可能导致房屋发生龟裂、变形等，要求尽快加强，确保安全的采用。

2月24日，浙江核力建筑特殊技术企业提出初步加固意见，工程费约需450万元。 居敬区有公共修理基金，用途是修理公共部位和共享设施、设备，不到450万元。 因此，加强费用的来源成为问题。

因为家里明显有质量问题，大部分居民不想承担，所以也有业主认为政府应该找开发商和施工机构，“宁可等着成为d级危险的房子，直接撤退，政府交换住宅”。 事发地锦屏大街表示，“费用很大，所以只能向上级报告”，但是上级没有做出任何决定，29栋房子就轰然倒塌了。

2004年修订的《城市房屋安全管理规定》规定，“对全部房屋经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的解决建议及时加固或修理。 所有人拒绝按照解决方案修理管理或者用人单位有妨碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门修理或者采取其他强制措施。 发生费用由负责人承担。 ”。

根据《宁波市城市房屋采用安全管理条例》，在房屋合理采用年限内因建设工程质量原因发生房屋危险状况的，由有关机构依照国务院《建设工程质量管理条例》的规定承担保证义务，并对造成的损失承担赔偿责任，实施

浙江青汇律师事务所主任吴建胜律师说，在实际操作中，后期追究难度较高，相关制度尚未确定，因此，显然不能接受业主为不合格商品负担额外的修理费用。 此外，主管部门在指定代理机构之前也很担心。 很容易被认为用公款垫付个人所有的商品房维修费，用公款补助少数人。

为什么只能由政府支付呢？

浙江金道律师事务所的罗弘涛律师说，根据《民法》的规定，政府本来没有管理责任，但为了不损伤其他权益者或造成更大损失，可以先进行管理，直接由受益人承担费用。 道路改造等特定原因造成房屋损坏的，可以向负责人追究责任，即使政府垫付修理资金，也可以事后索赔。 但是，房屋破损的原因很多，也有因年代久远等理由难以找到负责人的情况。

居敬区是奉化市的第一家商品房，29栋于1994年7月竣工，倒塌仅20年，根据国家相关标准制定建筑结构设计规范时使用的设计标准期限为50年。 这个标准在法规、标准不健全的上世纪八九十年代，在业界普遍使用。

“现在看起来不规范的工程符合当时的规定，但是住宅不到50年就变成了危险的房子或者倒塌了，必须排除后期的一部分人为因素，当时的建筑、施工质量有问题。 ”。 葛荣说。

根据国家相关规定，商品房在设计采用年限发生的质量问题由开发商、设计师、施工人等负责。

敬区29栋开发商是奉化市房地产开发有限企业，施工者是象山第一建筑企业，设计师是奉化市建筑设计院。 奉化市房地产开发有限企业成立于1992年，国有性，现在的状态是“取消非注销”。 象山第一建筑企业已经分割成四个企业。

最高法还表示，被吊销许可证的公司法人被视为继续存在直到注销，企业的设立机构可以被列为被告。 有限责任企业的股东没有依法清算，债权人可以要求“在造成损失的范围内”承担赔偿责任。

但是，居敬区的29栋居民对此没有信心，他们最后认定开发者、施工者等对倒塌负责，也认为赔偿能否执行是个问题。

两年前宁波市区徐荣三村发生的倒楼事故，证实了居敬区29栋居民的担忧。

年12月，徐荣三村倒楼事件一年后，宁波宣布事故原因:事故是墙体拆除、工程质量双重因素造成的，认定为责任事故。

调查结果表明，调查组建议对拆除承重壁的103室业主依法承担相应的经济赔偿责任进行行政处罚。 建设公司宁波市房地产企业(现名宁波房地产股份有限公司)承担经济赔偿责任，给予负责人处分的施工单位承担连带经济赔偿责任，要求上级主管部门处罚。 但是，宁波房地产股份有限公司的控股股东、上市公司“宁波富达”很快发表了公告，反驳了官方的认定结果，认为通过许多杂乱无章的改革重组，宁波房地产股份有限企业不应该成为赔偿主体。 之后，这个企业是否赔偿是不确定的公开信息。

昨天，早报记者从受徐荣三村影响的住户那里得知，虽然有官方的责任认定，但居民至今还没有得到开发者的赔偿。

另一方面，责任的认定既繁杂又困难，认定后补偿额、方法也没有明文规定。 另一方面，倒楼居民的生活很大的不便。

徐荣三村，居敬小区发生事故后，住户靠出租、亲戚和朋友，用官方临时过渡补助金过着家里所有的票，但没有房子的生活。 最终的处理方法几乎是政府手动使用财政支出，修理房屋，进行异地建设。 关于应该如何规范和解决这种情况，相关部门没有规定。

“财政出资的一个例子是政府从维持稳定和公共事务管理功能的立场以特例解决。 ”。 浙江金道律师事务所的罗弘涛律师说，如果房屋损坏有道路改造等特定原因，可以向负责人追究责任，即使政府垫付修缮资金，也可以事后索赔。 但是，房屋破损的原因很多，也有因年代久远等理由难以找到负责人的情况。

罗弘涛说:“根据《民法》的无因管理，政府基本上没有管理责任，但为了不损伤其他权益者或造成更大的损害，可以先进行管理，直接由受益人承担费用。 徐荣三村的危险解决工程例子是先出资修理，事后向业主索赔。 如果业主因各种理由负担不起，只能由政府支付。 因为这只是特例。 这样的事例增加的话，财政就无法触底，也无法触底。 ”。

为什么在两次危险房间故障诊断后倒下了？

许多业界人士表示，上世纪八九十年代建造的住宅主要是砖木、砖结构，当时建筑标准低，规范不完全，因此施工标准相对较低，使用的技术和材料不高，给工程质量留下了危险。 偷工减料当时几乎是正常的现象，当时几乎没有质量监视的概念。

很多业界相关人士告诉早报记者，“楼又脆又脆”、“楼倒塌”的出现与房屋建设的时代背景有关。

“上世纪八九十年代建造的住宅主要是砖砌，当时建筑标准低，施工标准相对低，偷工减料当时几乎是正常现象，给工程质量留下了危险。 ”葛荣告诉了早报记者。

“当时最关心的是建设的速度。 关于质量仁见见智慧，而且利益与时间、材料相结合，节约的是施工者自己的。 当时没有监理单位，几乎没有质量监视的概念。 ”杭州某建筑工程队指挥的人告诉了早报记者。

近五年来，宁波已经发生了三起居民楼倒塌事故。 两次前的事件后，当地进行了大范围的检查。 但是遗憾的是，连续的检查无法阻止老房子继续轰鸣。

居敬小区发生倒塌事故后，媒体对“危楼”的报道一下子增多了。 只有浙江省，令人瞠目结舌的是“住户带病居住20年”、“千馀儿危楼授课”等。

“50年来，各地在20世纪70年代建造的大楼都是中老年人，病多了，越来越严重。 ”。 罗弘涛说。

如何保障土地采购权的价值？

从法律立场出发，个人取得了房屋产权证，并且取得了房屋所在地块的至少70年国有土地的采用权，因此理论上即使房屋在70年内倒塌，所有人都有相应的土地采用权。 但是，现在这个和持续期间的土地录用费的支付标准、录用方法没有细则和法规，现在没有具体的政策、法规可以参照。

“50年是最低设计的采用年限，应该是房屋寿命的起点。 虽然现在的技术水平、建筑水平远高于上世纪，但房开商要求设计单位的设计住宅时也只要求50年的步伐价格，只有少数大型房会议提出了高标准，但通常限制在70年——不仅是为了节约成本，现在的 ”。 杭州建筑设计工作经验近30年的人告诉了早报记者。

他说，目前法律和土地采用政策对商品房70年后土地采用年限的规定不明确，客观上住宅开放不需要提高设计标准。 另外，房屋在达到使用年限内或使用年限后破损、倒塌的情况下，全员空余下多年的土地采用权容易出现，但发生没有实体房屋的情况，之后如何处置空白。

吴建胜律师告诉早报记者，现行法律对住宅建设用地采用权期满后的情况有明确规定，但由于没有实施细则，处于“有法律，不能执行”的状态。 根据2007年10月施行的《物权法》第149条的规定，住宅建设用地采用权期满的自动可持续期间。 《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地采购权必须期满合同约定的年限，土地聘用人必须继续聘用的，除了期满前一年后申请续期，根据社会公共利益需要收回该土地的，其他都必须批准 重新签订持续期间的土地使用权转让合同，按照规定支付土地使用权转让金。

“这意味着，购买的不动产如果有合法的产权证，则是个人的私有财产，如果有不动产，则个人拥有所有权。 《物权法》自动续期的规定也处理了土地采用权和房屋全部权在期限上的矛盾。 另外，从法律立场出发，个人取得了房屋的产权证，而且在房屋所在的相应区划中取得了至少70年的国有土地利用权，因此理论上即使房屋在70年内倒塌，所有人都有相应的土地利用权。 但是，现在这个和持续期间的土地录用费的支付标准、录用方法没有细则和法规，具体的操作谁也不知道。 ”。 吴建胜说。

罗弘涛表示，如果发生影响房屋安全的破损或倒塌该怎么办---谁负责修理，谁出资，谁使拆除成为可能，拆除后重建成为可能，谁出资，如何重建- -。 现在不能参照具体的政策、法规。

“打破法律法规和土地采购权不转让合同的，城市土地采购权可以抵押，可以为债权关系提供中介形式和物质保证，确定了全体房屋合法取得的土地采购权受到法律保护。 通常进行土地的采用权抵押，地上建筑物、附着物的所有权利也被抵押，也就是说房间无处不在，从家里出来。 ”。 吴建胜告诉早报记者。

“但是，在土地采用权到期之前，由于倒楼和其他原因，有空土地采用权，没有实体不动产的情况下，没有规定该土地采用权的价值是否被认可，在某种程度上房屋倒塌后，所有不动产的土地采用权的价值仍然悬而未决。 如果能从法律层面确定房屋全员土地利用权的比较有效性，保障权利，即使发生同样的事情，房屋全员损失的也是不动产，其最重要的价值基础没有损失。 结果，钢筋、水泥、砖等建材价格很低，房地产的核心在于场所的价值。 ”。 吴建胜说。