【横琴楼市狂飙突进 新房3万/平超珠海市区】

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“澳门后花园”横琴岛近年房价高涨，年新盘平均价格接近30000元/平方米，远高于珠海市区12000元/平方米。

从珠海市区向南，经过横琴大桥进入横琴新区，迎面而来的是宽阔通畅的公路和日益完整的基础设施建设和工程项目。

作为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，自2009年12月16日横琴新区正式成立以来，依靠比经济特区更特别的政策，本来就全面推进了寂寞无名的横琴岛开发。 “横琴”二字也成为珠海房地产市场的新卖点。

根据珠海市土地房地产交易中心年7月2日的公告，广东商人汇资有限企业以总交易价格约38.48亿元获得横琴新区的商住用地，大楼地价15890元/平方米，第二年珠海市商住用地合计金额和大楼地价最高，珠海双材“ 珠海市区楼盘8月份平均价格仅为15000元/平方米。

迅速升温的不仅仅是横琴新区的楼盘，南屏、金湾等旁边横琴的区域大楼价格也在上涨。 在利益的引导下，邻近地区的年楼市供应量在珠海以前传到王区的香洲区，供应量都大幅度提高。 占供应量排名第3位、27%的金湾区也在横琴效应、航海升级、无限制购买等利益下，时代、保利、万科等大型开发者陆续入场。

珠海“限购令”法外之地

现在的横琴新区，很多项目工程正在建设中，新推楼很多还没有拆除绿网。

现在连接珠海市区和横琴的大桥只有一座，横琴二桥正在建设中，预计年开通。 珠海城轨连接横琴段最早在年底开工，工期为3年半。 岛上的其他城市生活补助设施也在建设中。 尽管如此，在横琴新区的企划展览厅，每天都有不断的横琴视察团乘坐观光巴士来参观。

“横琴新区”、“香港珠澳桥”、“市际轻轨”、“居住城市”是近年来珠海大厦市的关键词，这些关键词使珠海房价上涨幅度居广东省前列，上涨幅度超过4成。 现在珠海的房价远远高于珠江三角洲的佛山、中山、东莞和惠州等城市，仅次于广州和深圳。

广东省21市年上半年经济数据显示，年上半年珠海地区gdp同比增长9.8%，达到740.28亿元，居珠三角城市第四位。 增速主要来源于今年横琴新区的一些土地买卖。

珠海市政府一直强调横琴新区将以多元迅速发展，不单纯引进商品房项目。 根据《横琴新区控制性详细计划》，横琴岛面积106平方公里，7成土地被列为禁止建设区或限制建设区，剩下的土地中28平方公里是可开发部分，其中商品房项目开发占横琴岛整体开发建筑面积的2% (约0.56 ) 在土地供应受到限制的情况下，横琴新区商品房的买卖不受珠海大厦市的购买限制令的限制。

珠海房地产市场实行限价、限购的“双重限制”政策。 珠海决定房价的具体控制目标为11285元/平方米，申报项目房价超过该控制目标的，价格主管部门中止备案，商品房预售管理部门中止发行商品房预售许可证。 珠海大厦市的“双限”两年后，全市房价现在基本维持在12000元/平方米的水平。

但是，珠海大厦市的购买限制只比较了香洲主城区，因此不包括横琴新区和高新技术产业开发区，而且只比较了单手室，从某种意义上说，这个“优惠政策”把购买要求引入了包括横琴在内的西部地区。

横琴口岸报关方面的考试改革措施(如24小时365日报关)正在与海关总署协商中，这也是横琴新区楼盘的好消息，特别是可以让澳门人夺取横琴豪宅。 “口岸豪宅，步行报关。 现在本公司宣传的横琴楼盘主要面向澳门客人。 ”。 房地产中介梁向时代周报记者介绍说:“全天候通关是利益良好的政策之一。”

事实上，珠海市政府去年4月停止了澳门业主珠海购房室可享受珠澳两地牌照的优惠政策后，一些澳门人暂时对珠海商社的购买变得保守了。 但是热炒的横琴概念和全天候通关新闻似乎使澳门人恢复了职业生涯在珠海的热情。

澳门市民罗对本报记者说，她一家四口澳门的房子面积太小，比较狭窄，在珠海买了一所一百平方米的新房子比澳门便宜得多，容易及格，经济舒适。 除了自住外，还可以投资人民币和珠海楼市。 在罗先生看来，这是双重保障的投资。

澳门人在争横琴豪宅

“坐在金海大桥桥头堡，见证横琴新区的崛起”“横琴后花园，上升潜力大”“咫尺横琴，难得”“小投资撬动大横琴”……“澳门后花园”——横琴—的楼市，几乎成为珠海房地产推广广告的主旋律。

横琴新区的第一个住宅项目华融琴湾于去年8月开设，平均价格约为2.9万元/平方米。 这栋楼销售楼部的员工向时代周报记者宣布，新盘的购买者最近变成了近4个澳门人。

“香港人爱护澳门豪宅，澳门人争夺横琴豪宅。 这是趋势。 地区之间的房价差额很大，存在投机性的空之间。 ”。 业内人士谭俊华指出，澳门人在横琴大厦购买者中所占比例较重，最重要的原因是珠澳两地房价差。 “横琴新区内和澳门最近的距离只有河，河的对岸是澳门正在建设的高级住宅星河湾。 星河湾预售价格约8万元/平方米，隔河琴湾楼盘远低于这个售价，两者的价格差距超过4万元/平方米。 ”。

横琴新区的新楼盘热卖的时候，横琴二手楼盘也急速涨价。 横琴岛原来的小区比较好的是银鑫花园和东江花园，以银鑫花园为例，年二手房售价4000元/平方米，年售价达19535元/平方米左右。

银鑫花园于2003年上市，到2005年基本没有销售。 而且，当时的入住率非常低，只有2~3成，一部分是港澳人投资、度假，一部分是当时的外国人为入户珠海购买的(珠海从2008年4月21日开始取消入户，之后，哪个个人购买了商品房， 记者注)。

大横琴投资有限企业建设的横琴新房，第一个项目还没出房就被热炒了，现在翻了三倍。 横琴新家是横琴新区社会主义新农村建设的第一个典型例子。

珠海大横琴城市建设有限企业顾问施同表示，横琴新家的第一个项目分为南北两个地块，南区主要是高层住宅区，北区是独立商业区。 商业区商业步行街作为村庄集体经济快速发展的载体，实现村庄集体自体造血功能，处理村庄集体经济持续快速发展和村民生活问题。

横琴新家与澳门大学横琴校区隔道相望，是横琴岛目前交通最方便、开发条件最成熟、基础设施最完善的地块。 整个大楼48万平方米，第一期项目占地6万平方米，住宅总户数1077户，目前预计最初入住村民达到500多户。

第一个提取者在年底拿到了新家的钥匙。 2009年政府和拆除业者订购的补偿价格为6500元/平方米，目前费取村民新房价格达到2万元/平方米。

一位业主看了国务院的《横琴整体快速发展计划》，认为横琴新区的楼价在生活配套设施更完善后会进一步上涨，现在不愿意出售房子。 取张对横琴楼价上涨很感兴趣。 “未来，从香港到横琴只需要半小时。 广珠城轨道和澳门轻轨也有望成为横琴会师。 另外，港珠澳大桥也获得了横琴接口……”

现在需要还是投机？

横琴新区的房价会继续上涨吗？ 反映在高房价背后的是对横琴楼盘的刚性诉求还是投机泡沫？

“年横琴新区有28万人有这项工作、就业、旺盛的人流、商流、随之而来的费用、商务、居住、投资的诉求，必然会推进高端住宅的诉求。 ”。 华融置业有限责任企业(以下称“华融置业”)理事长汪平华对时代周报记者预测说。

华融置业是横琴新区第一个楼盘琴湾的开发者。 现在进入横琴的商品房开发商还包括中海房地产、广东客户汇款投资有限企业和大横琴投资有限企业。

有趣的是，华融琴湾的土地不是拍卖所得，这个地块的取得是通过激活不良资产得到的。 2009年，中国华融启动了作为不良资产收购的珠海市横琴信东房地产实业开发企业，据此运营了“华融琴湾”住宅项目，华融置业通过不良资产的商业化盘活，介入了横琴新区的商品房开发业务。

“地域振兴的概念历来是‘海南国际观光岛’的概念和‘前海’的概念等房地产市场热心炒作的主题素材，‘横琴’的概念当然也不例外。 》房地产中介梁先生对横琴新区和“横琴”概念带来的楼盘未来的迅速发展依然很乐观。 但他还指出，横琴商社的趋势受政策影响很大，下半年楼市如果继续追加代码，横琴楼盘的销售可能会低于预期。

中原地产年7月末发表的研究报告显示，控制2年后，珠海市房地产的净投资性诉求比重超过了10%。 据民生证券的报告，珠海当地居民对珠海市房地产市场的控诉约占3人。

年珠海市统计局经济数据显示，珠海城市居民年平均可支配收入32978元，人均住宅面积约30平方米。 现在横琴新区商品房的平均价格是0元/平方米(根据去年7月的吉屋网数据)。 以三口之家的数据计算，横琴新区的房价收入比(平均价格×人均平均面积×人数/人均支配收入×人口数)达到了38倍。 根据国际标准，合理的房价收入比可取值的范围是4~6倍。 计算出的房价收入比高于该范围时，房价越高，认为房地产有泡沫的可能性越高，表示存在泡沫的可能性越高。

前几天，去横琴见楼的考察团成员中有来自湖北武汉的赵先生，她的儿子半年前来珠海的外资企业工作。 和很多考察者一样，从媒体铺天盖地的横琴报道中，赵先生看到横琴新区未来的迅速发展，打算来投资这个职业。 但是，她得知去年8月开始的琴湾房子的平均价格接近30000元/平方米后，觉得投资横琴大楼的价格和风险太高了。