【8000万硬上160亿项目 陕西江林地产无奈违规售楼】

本篇文章4499字，读完约11分钟

4月30日上午9点，西安未中央区汇林华城百名业主再次来到汇林华城卖场，补充开发商陕西江林房地产开发有限企业(以下简称“江林房地产”)的无证销售楼、垫款、强制业主首付的5成，修理基金等的

江林地产汇丰华城和江林新城两个百万平方米的大盘，2007年和2008年开始开发，占地超过一千亩，总投资达到160多亿元，但至今未取得商品房销售(预售)许可证等证书，一

注册资本只有8000万元的江林房地产，经营总投资达到160亿元的两个项目，显然有点力不从心。 但是，据业界人士透露，江林地产无证违规销售楼不是案例，西安城中村改造项目的“边建设、辩证、销售边”现在是普遍现象。 西安房地产市场监管的漏洞亟待填补。

五证不齐全的话房间就卖完了。

4月30日的维权行动是汇丰华城老板的第四次维权，但除了卖场的员工以外，江林房地产没有人接待业主。 等了两个小时后，业主去西安市政府面前请愿。

事件是汇丰华城的“五证”(房地产商预售商品房时必须具备“建设用地计划许可证”、“建设工程计划许可证”、“建设工程施工许可证”、“国有土地录用证”和“商品房销售(预售)许可证”)，销售

业主准备收房期间，开发商江林地产要求业主补充50%的房费后支付房费，要求业主支付大修基金、天然气、有线电视、大楼对话等费用。

“我是2009年10月买的房间。 当时去看大楼的时候，他们说贷款在年6月之前会好起来的。 支付日期是去年6月，至今没有收到预约证，也没有提交房间。 ”。

汇华城一期老板袁先生在接受时代周报记者采访时说。

据江林地产官网报道，汇丰华城项目位于西安未央区太元路和井东路的交会所，距大明宫遗迹公园仅800米，坐在拥有大明宫区域的核心千亩大盘上，来自地下3000多米的深井地热温泉，地铁3号。 该项目占地714亩，总建筑面积达200万平方米，计划分五期开发，总投资100亿元以上，开发60万平方米。

江林房地产成立于2007年，注册资金8000万元，具有房地产开发二级资质，具备高层楼盘、居住社区、别墅的开发能力。 江林地产于2007年6月开始开发汇丰华城，至今汇丰华城还没有商品房销售(预售)许可证等证书。

“现在《五证》中，我们已经拿到了三个。 明年6月之前，作为“五证”最后一个的预约证也可以。 两年半后不动产证明书也可以。 ”。 汇华城卖楼处先生告诉时代周报记者。

但迄今为止，汇丰华城的第一期项目不仅销售完毕，大部分已经入住，该项目第一期占地面积127.8亩，总建筑面积约25万平方米，有12栋多层，6栋小高层，6 占地115亩，由10栋高层组成的二期项目也只有8、9号楼有房间出售。 其余的已经卖完了，“平均价格为5800元/平方米，明年年底提供房间”，销售楼的女性说。

“如果他们不答应七个月后可以贷款，谁买？ 现在显然是假贷款。 ”袁先生生气地说。 汇丰业主向时代周报记者出示的《商品房买卖合同》附有江林地产国徽加盖的《贷款承诺》，其中首付为总房款的30%，办理贷款手续后，承诺按照贷款手续支付相关款项。 《按揭承诺》确定“卖方承诺在买方签订正式住房买卖合同后12个月内支持买方按揭”。 但是汇丰老板2009年年签订的购买合同至今还没有办理贷款手续。

4月7日，汇丰华城业主又接到开发商的通知，要求业主将合同约定的30%的首付补充到50%。 否则，我不会付房间钱。 “签了字，明确说首付是30%，为什么一到收银台就还20%，不还收银台？ ”。 汇丰二期业主王先生说。 江林地产理事长王占林以难以接受采访为由，婉言拒绝了时代周报记者的采访要求。

江林地产开发的另一座大型大楼江林新城，2008年开始开发，至今同样没有“五证”。 江林新城卖楼处告诉时代周报记者:“我们现在拿到了两个证。” 但是，“五证”缺少预售证等三证的江林新城，一期项目入住，二期也售罄，三期也在积极发售中。

根据其官网，江林新城项目位于西安南三环和子午线沿线，地铁6号线沿线，交通便利，周围永阳公园、唐长安城遗址公园、奥林匹克公园等五个主题公园包围，高新技术产业开发区新管理委员会 本项目总占地面积约400亩，总建筑面积110万平方米，预计投资总额60多亿元。

作为江林地产的另一个100万平方米的大盘，江林新城也同样出现了延期乳房、首付追加20%-50%可以乳房的状况，江林新城老板也开始了多次维权活动。

江林新城业主于2009年底与江林地产签订了购买合同，计划支付30%的首付，并于每年12月支付房间，但在约定交房时，业主们来的只有开发者向项目地投稿的纸张通知，业主们认为江林新城每年5月31日

“由于天气原因影响工程进度，对我们企业的交房逾期、逾期的交房，我们企业严格按照《商品房买卖合同》的约定执行，预定年12月31日交房的《江林新城》老板将于年5月31日交房。 ”。 业主担心开发商会再次违约，对首付填补过半的要求也非常不满。

“我们真的没钱”

江林地产的汇林华城和江林新城的2百万平方米大盘，在开发4、5年后，还没有拿到预约证等5证中的部分证书，都和这2百万平方米的大盘的性质有很大关系。

汇丰和江林新城属于城中村改造项目。 2007年5月，江林地产企业成立，一个月后的2007年6月，江林地产组织开发了西安未央区东前进村的城中村改造项目“汇林华城”。 半年后的2008年初，我参加了西安市雁塔区电子城街事务所齐王村的改造项目“江林新城”。

江林地产从成立之初到现在，只是开发了这两个城中村改造项目，汇丰华城和江林地产都是超过百万平方米的大盘，占地面积超过千亩，注册资本8000万元的江林地产，总投资160亿元

“我们本来以为证明书马上就来，所以我们向顾客保证首付30%的房费就可以了。 但从前年冬天开始，政府不允许强制拆迁。 村民一生都这样，一定想各种办法需要钱啊。 这是我们拆迁晚了很多，我们解体到今年村子，但村民好像还没有和我们签名。 不签名的话就不能做证明书。 汇丰卖场的黄社长在接受时代周刊记者采访时坦言，如果不拿到预约证等证明书，业主就无法贷款。

黄经理说，汇丰的拆迁位置是把房间还给村民的位置，是今年拆除后给村民盖房间。 开发者只有安置村民才能办理土地性质的转换手续。 “结果是汇丰证书的处理还将推迟一段时间，预计明年下半年完成。 我们给村民的14栋建筑都已经建成，一栋205套，光村民就2000多户。 这不是一千二百万元的投入，而是几亿元。 ”。

“我们没有拿到五证。 银行也不给我贷款。 我们的资金来源完全是我们卖房子的钱。 现在任意高层，土建价格每平方米2500元，现在支付30%房费的有2300多户，价格大部分是3000元/平方米，最高价格不超过4500元/平方米。 付50%的房费还不够我们的土建价格。 你想想我们的资金压力有多大。 ”黄经理说。

根据规定，开发商在安置拆迁村民后，必须与国土管理部门签订土地转让合同，办理土地性质转让手续，同时缴纳受让人的土地转让金。 黄社长说:“我们现在必须缴纳的是现在的土地价格，现在西安的土地出让金是2500元/平方米左右。” 汇丰占地近800亩，江林新城占地近400亩，江林地产这两个大盘的土地面积共计达到80万平方米，根据这一估计，江林地产需要支付20亿元土地出让金。

黄社长说，汇林华城一期只有24栋建筑有5栋房间，完全没有房间的只有3栋，二期10栋中8栋也已经达到了建房的条件，其他2栋也已经建在7、8楼。 “没有房间的有4000多户。 后期必须开发。 我们真的没有钱。 如果银行借给我们钱，我们就不需要付给业主20%的费用。 ”。

但是业主不理解江林地产的“苦衷”，“他们本来就没有实力，我也做生意，但没见过这样的开房商，自己没有实力，就不做生意”。 老板袁先生在接受时代周报记者的采访时说。

江林地产的另一个城中村改造项目江林新城于2009年7月末完成了全村拆除工作，于2009年8月27日举行了村民安置楼的奠基仪式，安置楼工程建设投资2.8亿元，高层安置楼4栋，建筑面积10.3万平方米，1216塞 “居民安置楼是季度，今年7月末提交了房间。 居民安置完成后，证书可以立即创建。 ”江林新城卖楼对时代周报记者说。 这意味着江林新城的预约证等证明书将在今年7月以后办理。

在拿到认购证等五证之前，占地达400亩，投资60亿元以上的江林新城也不能从银行获得贷款，资金问题只能用自己的资金处理。 因此，要求将首付填补到50%。

“我们只要业主不答应办理贷款就行了。 现在如果业主必须补充20%的房费，我们就必须停止。 之后的配套、绿化等都不能做。 我们真的没有钱。 ”。 黄经理说。

“三边”工程是普遍现象

“没想到西安的房地产市场会这么乱”汇丰老板袁先生无奈地说。

在建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条中，“开发公司必须进行商品房预售，向物业管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 没有取得“商社预售许可证”的情况下，不得进行商社预售。 ”。

今年2月21日，西安市房管局对外公布了10个类别、129个项目销售的行政执法依据、程序和标准。 其中，擅自销售商品房者确定处以销售货款的3%-10%的罚款。

西安市房管局执法监察队副队长杨明在接受时代周报记者采访时表示，如果开发商没有预售证，该部门将根据陕西省和国家的相关规定予以处罚。 “关于江林地产的违反行为，这边过去有人见过，具体情况现在不太清楚。 查了一下，我们一定会阻止这种违法行为的继续，采取相应的罚款处罚。 ”。

时代周报记者向西安市工商局双胞胎局物业管理房地产销售监督管理小组组长李建刚询问该部门是否对江林地产违反预约证销售楼的行为采取了相应的处罚措施时说，他不知道这件事。

但是，江林地产的汇丰和江林新城两个大项目，即使没有取得预约证等证书，也还在热销中，没有被调查。 4月27日，时代周报记者作为购买者去汇丰华城和江林新城的卖场，受到卖楼先生的热烈接待，还没有拿到五证中的预售证等证书。 另外，江林新城销售楼向时代周报记者透露，该项目二期的100多套房是西安市工商局和雁塔分局的团购房。

西安地产评论家李连源在接受媒体采访时表示，“江林地产汇林华城和江林新城两大项目发生的违反销售大楼、拖欠交房、提高首付等现象是西安城中村改造项目“建设、办证、销售”的普遍现象， “由于冗长的辩证时间，五证没有在约定的时间内及时处理，但大楼已经具备交付的条件，提供房间，让购买者增加20%的房费，可以领取房子。 这种方法是目前西安楼市普遍存在的现象，都是得到认可文的城中村改造室。 ”李连源说。

某知名房地产企业西安分企业的张经理也向时代周报记者透露，没有这种违反预约证销售楼的现象在西安很普遍，是西安当地小型开发者开发的一个项目。

西安李文喜律师表示，从房地产调控政策制定前的现实情况来看，许多楼盘在取得认购证之前，即使五证不齐全，也可以轻松获得销售还款，开发商可以在丰富的资金背景下，补充或晚一点完善五证。 "对国家有关机构的行政管理来说，托管不能阻止开发者的违规销售行为. "