【光耀东方董事长李贵斌：价值评估是商业地产核心】

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网易财经报在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，东方理事长李贵斌在会上发表了主题演讲。

光耀东方理事长李贵斌

以下是演讲的实录。

今天会议的主题是区域运营和城市主题论坛。

我开始问城市建设，其实我也是山东人。 简单来说，我今天和大家表达的信息副本主要是关于城市综合体的定位。 八年来，光耀东方在城市综合体方面做了一些工作。 近年来，城市综合体的定位问题是，在城市中，商业购物、写字楼、酒店、公寓、住宅成为一体，有城市建筑体、城市综合体。 二、三线城市的体量在100万平方米左右，城市综合体一方面是政府的统一计划，也就是城市计划，在我们企业看来，要点也是这样，这几个城市的主流体是最重要的块，一张白纸，这是理性的，我们

我今天先谈谈创造模式。 创造是城市的综合体，城市的综合体被建设了，或者商业价值被低估了。 大楼项目的一部分可能处于烂尾巴阶段。 这个事件发生了很大的变化。 这样的城市综合体是如何定位的，我用大家的信息来表达。 今天会议上提到的主题、地区运营和城市价值其实是今天的同行。 在这方面也可能有很深的体会。 现在的企业广告主是长江以北，长江以南还没有参与，所以有些人好像接受了你。 你为什么不能去？ 一个公司的经验有限，你的管理可能对你的财务统一有很大关系。

在这种情况下，地区理念存在经营问题，另一个是关于城市价值的问题，城市价值在未来的事业中接触了很多同行和朋友。 他们也对我说，他哪里有好的项目，另一方面对整个中国来说，经济迅速发展不平衡。 城市之间有地区间的巨大差距，这方面的消息不对称，说一定有一些价值。 作为价值的最低点，比较的是市场经济，在这种情况下，可以判断城市的价值、项目的价值。 即使你是多牛的企业，不管你的企业规模如何，对中国来说，你做的项目是有限的，不是无限的，对房地产领域来说，随着经济的迅速发展，城市化进程是历史机遇，是这些房地产开发公司。 或者是配套公司，这样的城市迅速发展对这些公司来说是历史机遇，其实这些指控是有限的，不是无限的，地区、城市、国家都是这样，也就是周期有多长，发展迅速，所以是一个 只要有控诉，价格，控诉越大。

由于这种情况，所有的公司都有快速发展的模式。 也就是说，我向大家介绍重点，创造整个城市的再创造。 其实以北京光耀东方广场为例，我跟媒体说，我没有在这里做广告。 我把这个事件说清楚了，光耀东方广场是1998年开始的项目。 但是，最后被收购了。 项目20万平方米，这是城市综合体的项目，有酒店公寓，就有办公楼。 其实，就是这样的项目。 收购项目时，必须先进行价值评估。 商业房地产的核心是商业组合。 如果结合商业，房地产是值得的。 事实上商业不是投资收益性房地产。 在项目期间，如何判断价值。 价值的前提是可以决定的。 做其他事件也是如此。 考虑到定位为什么这么重要，种甜瓜还是种豆子，无论是城市综合体项目还是其他项目，定位都这么重要，定位首先必须了解这些事件。

光耀东方广场的项目在长安街的西端，东边有cbd商务区。 在商业区，也就是叫做朝阳的地方。 他所在的是中央商务区，离中央电视台800米。 西客站的交通比较方便。 随着科学技术的迅速发展，或者继续提出车站的概念，将来可能会成为航空空港。 一点生意人可以通过这里。 其实。 科技的进步，促进了一点生意人坐火车的状况，从区域上，交通，周边环境，这是一个想法，第二现实的选择，除了周围一公里以外，没有城市综合体，东到西站，正好是身体量城市的 酒店式公寓，体量在4万平方米以上，这个4万平方米的企业自己用，自己做这个商业，这个城市的综合体，这个体量在这个区域通过你的调查，周围有1公里，14万人口，人口居住密度

第三个优势，其实商业经营，最大限度地有价值，价格怎么样，不值得。 在这个地区，给予cbd是有价值的洼地，也就是说人的想象空之间很大，这是特征的第一三个方面，什么是劣势？ 如果说在这样的项目中没有充分考虑劣势，你的定位可能也是错误的。 因为这个地方流氓很多很脏。 这是非常现实的，在特征和劣势的对象中，你处于什么样的地位，这是定位中必须充分考虑的问题，其实必须考虑这些因素。 在这样大的背景下定位的时间也发生了变化，城市迅速发展的定位只有一张。 关于将来，根据自己的研究，调查报告或者是人类非常合适的事件，可以根据整个不动产，明确这些特征和劣势，在这里定位。 时间可能是上一个十年。 迄今为止的10年对变化是未知的，那是预知，现在的周边环境，真的对未来的10年到20年做出了积极的预测。 这个怎么样？ 另一个经济正在迅速发展。 以前流传的百货公司和以前流传的超市对一点一线城市和二线城市来说面临着巨大的挑战。 全国零售业，以前传的百货公司和以前传的超市销售幅度越来越低，娱乐餐饮业的涨幅比较快，另一家电影院的涨幅非常大。 在这种情况下，考虑这个因素。 也就是说，我的行业是如何配置的，这要看周边人口，看周边地区，看生意在城市中起什么作用。 因为有排名，通过综合应对，可以实现你定位的基本评价，完成这些事件后，这个定位基本正确，我几年前给大家举个例子，几年前销售，他说你销售写字楼 市场经济都算出来了，为什么能算出来呢？ 因为是投资收益性的不动产，所以很多时候会是这个时候的两倍。 一个是现在的投资报告率，二个是将来的上升空之间。 通货膨胀基本上和大家达成了协议。 十年后通货膨胀会得到抑制，但通货膨胀每年都在增加。 这样的商业不动产、商业不动产有什么好处？ 从地域价值的角度来说是哪个板块呢？ 专家说的也非常正确。 其实也是长三角、珠三角、环渤海。 基本上中国的大局已定。 为了定位，我谈了这个城市综合体的定位前提条件。 他要做的工作，光这些工作是不够的。 在城市综合体的操作中，必须首先考虑价值。 如果不成功，就取决于成功与否。 如果生意成功，你的项目就会成功。 等于零的这是一些。 第二，你定位后，先定位，后计划，统一计划，分布实施，定位，计划，改造，招商，商业运营，这样的商业运营不用自己经营，用你自己的商业管理，商场的 只有这样才有价值。 我今天谈论价格被低估的商业综合体。 其实，我有这方面的体验。 我在这里和大家进行信息表达，征求媒体朋友的专家的建议。 谢谢你！