“吸引万达、万科、碧桂园、保利……纷纷转战的“大健康”，究竟什么来头？

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采录:任慧媛:李靖

本期中外管理注意家:吴翔华(南京工业大学教授、天诚房地产研究所所长、南京市房地产学会会长)

最近在万达集团的年会上，王健林提出万达正式全面进入大健康产业。

其实，去年8月，继万达商业、万达文化、万达互联网、万达金融之后，又诞生了一个万达新成员万达大健康集团。 王健林当时明确了5年内医疗产业将成为万达的新支柱产业的计划。 事实上，至少三年来，万达集团在医疗大健康行业频繁添加代码。 据不完全统计，迄今为止，万达在医疗行业的相关投资已经接近1500亿元。

不独特，从房地产转移到大健康领域的不仅仅是万达，有名的房地产公司，如恒大、万科、碧桂园、华润、保利、远洋、泰禾、富力等，已经公开配置了大健康产业。 迄今为止，腾讯、百度、蚂蚁等互联网公司的巨头也投资了大型健康产业。

马云更直率，中国的下一个富裕应该产生在大健康行业。 美国着名的经济学家保罗·皮亚泽称大健康产业是继it产业之后的世界性“财富5波”。 那么，什么是大健康呢？ 大健康产业为什么会有很多房地产开发公司投资？ 房企投资医疗大健康的“醉酒的意思”是什么？ 擅长商业地产运营的住宅企业面对壁垒高的医疗领域，如何破冰？ 对此，本期的“中外管理注意家”采访了天诚房地产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华先生。

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“大健康”和住宅企业，为什么一拍即合？

“中外管理”:顾名思义，大健康产业是满足各类健康(身体、精神、环境)诉求的所有产业的总称，与医疗产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等人类健康密切相关 那么，为什么房地产公司要进入或转型大型健康行业呢？

吴翔华:大健康产业包括医疗、卫生、养老、娱乐等，文案非常丰富，因此推进领域的相关性也非常高。 从“十三五”计划时就明确了大健康产业的迅速发展，重要性不言而喻。 大健康行业一定是未来重要的迅速发展方向，国家将其定位为重要的支柱产业。

但大健康产业有问题:投资巨大，回报期长，通常的公司做不到。 适合经济实力相对较强、不追求赚钱的公司。 但是，从长期来看，大健康产业的收益率比较高，如果有增长趋势，之后的业务成长性会变好。

那么，让我们看看房地产开发公司。 确实，因为有钱，所以适合大健康产业的投资者。

另一个有魅力的理由是大健康产业受到各种国家政策的支持，也就是处于政策红利时期，在某种程度上享受各种政策的倾向。 当然，这个倾斜有一定的时效，一旦过了这个阶段就没有了。 所以，更多的住宅企业在大健康行业骑马。

另外，房地产公司发现，大健康产业不仅有政策导向，而且有很大的想象力，今后大健康业务板块可能会独立上市，不仅与原来的业务不矛盾，还能有机结合，这是件好事。

事实上，住宅企业可以投资的领域有很多。 比如酒店业，但这不是现在国家政策主要推进的产业，没有主题素材。 国家现在主要推进养老和健康产业，随着中国进入老龄化社会的加快，快速发展大健康产业是一个长时间的主题。 那么，大健康产业当然是房企的不二选择。

“中外管理”:中商产业研究院宣布，到2021年，中国医疗服务支出总额预计将增加到8.8368万亿元。 因为这个大健康产业也成为了万达、恒大、万科等探索的新行业。 那么，进入大健康产业到底会给住宅企业带来什么呢？

吴翔华:首先，可以使房企投资结构长短结合。 长是大健康产业，收益率慢，但长时间成长性好。 短暂的是以前做的房地产开发业务。 长短组合有助于解决经营周期内发生的风险。

其次，大健康产业得到银行、金融机构和资本市场的支持。 这是政策扶植类产业，成长性比较好，未来想象空之间大，而且有一定的技术含量，所以可以用这个概念融资。 比如恒大的养老院，碧桂园的养生谷，都在利用大的健康概念融资或资本扩张。

另外，可以通过大健康产业参与养老、娱乐等普遍健康产业，如养老，本身与房地产业有非常密切的关系，文化旅游可以与旅游房地产结合，本身形成产业链，对本来的主要营业业务强大

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“房企涉医”的背后是共赢的产业互联网设计

《中外管理》:一位业界人士指出，住宅企业的涉医越来越多是炒作的概念，为了取得更好的土地，医疗用地和住宅用地的价格存在很大差异。 在万达青岛东方影都项目中，当年卫生慈善用地价格为150元/平方米，科教用地为219元/平方米，住宅用地达到2083元/平方米。 你觉得这个怎么样？

吴翔华:拥有土地也是住宅企业进入大健康产业的好处之一，更有目的，但不是说拥有医疗用地，一会儿就成为住宅用地，那是不可能的。 他们重视的是健康产业一定比例的商业开发用地，通常称为经营用地，无论是住宅还是商业，这就是利润来源，可以摊销大健康产业的价格。 剩下的是净利润。 请慢慢等。

例如，政府在公司建设大型健康产业园，通常一套商业经营用地占15%-20%，这些可以建设商店、住宅小区、办公楼、酒店式公寓等。 这块占比不高，但赚的利润足以平衡整个地块的价格，为什么不轻松呢？ 地方政府重视的实际上是其他80%带来的税收和就业人口。

万达可以在全国复制几百万达中心，就是这样的方式，但现在那一套走不了，所以另一条路是产业房地产，比如把大健康产业和原来的商业房地产结合起来的路。

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住宅企业转战路径:避开医院，“周边”突破

《中外管理》:目前变革医疗领域，达到规模化布局程度的房地产公司已经有40多家。 现在正在过渡到什么阶段？ 医疗大健康的特殊性和壁垒有那些吗？

吴翔华:现在万达进度有点慢，恒大到处建设养护谷、养护乐园，配置速度还很快。 朗诗很久以前就开始建造养老、老年公寓，五六年前就形成了自己的企业品牌。

现在住宅企业还处于布局阶段，首先是利用这个概念取得土地。 壁垒需要很长时间才能形成有知名度的产品。

现在住宅企业必须重要考虑的是在大健康产业中选择对本来业务的互补作用最有效率、收益率最高的东西来突破。 比如住宅企业建设医院取得土地，当然比建设健康产业园取得土地快，建设医院的中心资源在公立医院手里，不在住宅企业手里。 房企首先要选择最能发挥自己特点的东西来突破，其他的东西慢慢来。 不是没有开医院的钱，不是不想成为医院，而是有节奏。

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如果有吸引力，就有“洞”

《中外管理》:既然在政策红利期，而且有40多家住宅企业转战大健康产业，蜜蜂和产业泡沫会形成吗？ 你对此提出什么建议？

吴翔华:一窝蜂不可或缺，幸好中国太大了，而且中国进入老龄化社会后，还能进行大空之间的发掘，大健康产业有时还没有过剩。

但是，必须防止一点风险。 大健康产业有很多细分的方向。 每个公司都有自己擅长和不知道的方向。 你必须学会控制，以免掉进“洞”。 比如说，不开发过于大胆的健康产品，就会超出原来的运营经验，市场无法接受。

另外，大健康市场可能和本来想的不一样。 比如，很多人喜欢选择在家养老，设施养老可能只占5%，所以过度投资在养老机构的建设上有问题。 另外，养护健身产业必须支撑一定的费用水平，特别是中小城市投资相关产业，费用水平不会提高，市场也不会发生。

所以，在享受制度红利的时候，也需要注意风险。 大健康产业的壁垒不那么高，地方政府还不一定欢迎，但这对一点点的公司来说风险反而很大。

(注:声音和文案不一致时，文字以内容报道为准)

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