“2009年房地产调控政策回顾：从刺激到遏制”

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2009年中国房地产市场经历了急转直下的行情。 经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场变暖的重要宏观背景。 各级政府出台的房地产相关政策也发挥了积极的作用。

年初:贯彻房地产优惠政策刺激住宅市场

2008年发表的关于住房优惠政策的相关文件共有4份。 分别是《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业个人住房贷款利率跌幅等问题的通知》 中公布的文案主要是降低普通住宅的契税税率，暂时免除个人买卖印花税和营业税，免除个人转让出售的土地增值税。 降低购买首付比和贷款利率。

2009年初，各商业银行和各地方政府陆续制定细则，贯彻国家事务发〔2008〕131号文件。 2009年1月3日，四大国有银行宣布，截至2008年10月27日，优惠为基准利率的0.85倍，执行所有不良信用记录的高质量顾客几乎可以申请7折优惠利率。 2月10日，农行发布住房贷款细则后，工商银行( 601398，应该是股票吧)开始执行住房贷款可以享受7折优惠利率细则，此后不久，其他银行的优惠政策细则陆续出台，为楼市变暖奠定了政策基础

各地方政府本着中央精神陆续颁布了促进房地产市场健康快速发展的细则。 特别是在第一个住宅的说明中，使用了宽松的标准。 “对于已经贷款购买住宅的居民，为了改善居住条件，比较了贷款购买第二套普通住宅、执行第一笔贷款购买普通私人住宅的优惠政策”。 这意味着改善性住宅的申诉即使在第一套的情况下，如果购买第二套普通的私人住宅，也是最优惠的。

全年:增加土地供应，整顿市场秩序

进入第二季度以来，北京、上海、广州、天津等主要城市的楼市迅速变暖，房地产开发公司表现出强烈的获得土地热情，频繁插手，开始了2007年之后的新购买地高潮。 土地的价格也屡次刷新了各城市同类地区的最高水平。 政府采取了增加土地供应，平衡土地供求的措施。

2月，国土资源部发布了《国务院第二次全国土地调查指导小组办公室关于建立第二次全国土地调查事业动态通报制度的通知》:实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，违反国家产业政策、供应地政策或用地标准，乘车用地，

4月24日，住房、城乡建设部、监察部在北京召开了管理房地产开发行业违规变更计划、调整容积率问题的专业可视电话会议。 会议确定了专业管理的第一个副本:加强对完全相关政策、制度控制性的详细计划制定，特别是建设用地容积率管理情况的监督检查严厉打击违反法律和违纪事件。

5月11日，国土资源部发布了《国土资源部关于调整工业用地最低价格标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)。 比较经济形势和土地市场运行变化情况，进一步执行党中央、国务院扩大内需促进经济稳定快速发展的重大决定，更好地履行部门职责，发挥地价政策在宏观调控中的作用，《全国工业用地

5月13日，国土资源部发布《关于切实落实国土资源部保障性安居工程用地的通知》，让各级国土资源管理部门认识到保护性安居工程的重要性，城市廉租住宅和林区、垦区、矿区小屋区改造、农村危房改造、游牧民定居建设用地 加快制定和修改~年和今年的保障性住宅用地供应计划，统一调整土地供应结构，扩大民生用地比例，确保保障性住宅用地的诉求。

5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比率的通知》，确定保障性住房和一般商品住宅项目的最低资本金比率为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比率为30%。 这是2004年以来实施35%的自有资本贷款比率后的首次下降，恢复到1996年开始实施资本金制度时的水平，这预示着收紧了几年的房地产信用政策“被束缚”。

5月21日，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，具体规定了土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审查和核征收等具体问题。

6月10日，国土资源部宣布，“小产权室”实质上是违法建筑，违反土地管理法，违反城乡规划、建设管理法律，违反相关政策，各地严格依法协调大量存在的“小产权室”等违法用地、违法建筑行为

年末:防止泡沫扩大，抑制房价上涨

11月10日，国土资源部和国家快速发展改革委员会共同发布了《限制用地项目目录( 2006年本增订本)》和《禁止用地项目目录( 2006年本增订本)》，商品住宅用地区划转让面积小的城市(城镇)在7公顷以下。 这可以有效地防止土地闲置，缩短开发者的占地面积周期。

12月9日，国务院常务会议研究了完全促进费用的一些政策措施，将个人住房转让营业税征收豁免时限从2年恢复到5年，控制了炒作现象。 国家辩发〔2008〕131号文件中四种税种的优惠措施，只取消营业税优惠，契税、个人买卖印花税、个人转让销售的土地增值税继续维持。 政府采取了平稳的步骤来控制住宅市场。

12月14日，国务院常务会议研究了完全促进房地产市场健康快速发展的政策措施，确定“加强市场监督管理，稳定市场预期，抑制部分城市房价急剧上涨的趋势”，“地方政府应该切实负责” 保持房地产市场稳定健康和快速发展，会议要求增加比较有效的供给，加强市场监督管理，加强完整的相关制度大体，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善房地产市场的控制。 要点是保持政策的连续性和稳定性，加快保障性住房建设，加强市场监督管理，稳定市场预期，抑制部分城市房价急剧上涨的趋势。 与以往相比，这次会议确定“抑制”房价高涨，力度明显重于“抑制”，比“稳定”冷酷。

12月17日，财政部、国土资源部、中央银行、监察部等五部委发布了《进一步加强土地出让收支管理的通知》(财邮件〔2009〕74号)，将开发者的土地首付比例提高到5成，而且分期支付所有款项的期限很大 迄今为止，少量地方土地出让多实行20%~30%的首付政策，部分地区土地出让收支没有全额纳入地方财政预算管理。 土地转让金新规则对开发公司过度依赖“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”有比较有效的抑制。