“房产税究竟何时推出？”

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房地产税最近再次成为话题。 补充地方税源，有可能起到调节高企业房价的作用。 房地产税又开始上调了。

我认为房地产税的推进几乎是可靠的。 评价房地产地税落地时间，必须制定“立法先行、充分授权、逐步推进”的“十二字”方针。 现在我们还处于立法阶段，所以房地产税的加速现阶段第一是立法进程的加速，今年初步形成初稿，提交全国人民代表大会常务委员会审议后，2019年全国人民代表大会有可能审议。 在该立法完成之前，地方和各部门缺乏依据，因此不太容易做出实质性的动作。

“立法先行”是指必须先于征收新税种的立法。 这需要全国人民代表大会常务委员会讨论形成草案后由全国人民代表大会讨论表决。 “充分授权”是指立法通过后，我国各地条件大不相同，因此立法通过后，授权各地制定具体的实施方法和细节(包括时间、税率、征收对象等)。 “逐步推进”是指，开征后，不是马上一步一步地前进，而是需要经过飞行员先行，总结成功经验进入全国。 另外，城市乡村、公司的个体也同样需要分阶段实施。

立法的主要问题是财产权的定义税基合理。 其次，明确现有的房地产相关税金和房产税。 此外，必须处理财政收入结构调整后的平衡问题。

房地产税成为地方主体的税源。 考虑把“属人大体”和“属地大体”结合起来，实现免税优惠和征收便利的结合。 房地产税也有使用中央和地方分开的形式，从中央拿20%或30%用于地区间的调整。

重庆和上海的房产税考试推进困难，没有起到一个一个收集收入的作用，税制设计缺乏合理性。

总之，房地产税不是简单可征的税种，需要处理的问题很多。 “立法先行、充分授权、逐步推进”的基本上，房地产税预计有可能加快立法进程，但从立法到全国宣传还需要时间。 在具体征收细则的制定中，增量房间和存款房间根据预计可能进入征收范围的房子的判断值进行征收，采取“地产合适”的方法。 推进的模式可能是中央立法-启动试点-总结试点经验-地方报告细则-中央统一安排-全国宣传。

目录

房地产税提高日程

二、房产税难以落地的理由是什么？

(一)推进房地产税的总体

(二)立法先行

(三)充分授权

(四)逐步推进

三、重庆上海两地试验经验

(一)没有立法的试行改革

(2)授权不充分，未根据地方主体的税种设计

图表目录。

1 :重庆房产税占地方财政收入及税收收入的比例

图二:上海房产税占地方财政收入及税收收入的比例

表1 :房地产税的立法与变迁

表2 :上海与重庆房产税改革试验方法比较

正文

房地产税提高日程

房地产税最近再次成为话题。 6月16日，自然资源部发布新闻，宣布全国统一的不动产登记新闻管理基础平台实现了全国网络。 7月16日，国家统计局发言人毛盛勇表示，从房地产下一步的迅速发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，另一方面从供给方面进一步加大力量，包括房地产税相关政策的推进措施。 让人联想到提高了议事日程的不动产税。

90年代税制改革后，地方财政压力增大了。 世纪之交的商品房制度改革后，土地出让金逐渐成为地方重要的财源。 但是，这个制度创造了收入，带来了一点问题。 另外，年全面推开的“增值税改革”，地方部分的税收收入有可能再次紧张。 补充地方税源，有可能起到调节高企业房价的作用。 房地产税又开始上调了。

我认为房地产税的推进几乎是可靠的。 评价房地产地税落地时间，必须制定“立法先行、充分授权、逐步推进”的“十二字”方针。 现在我们还处于立法阶段，所以房地产税的加速现阶段第一是立法进程的加速，今年初步形成初稿，提交全国人民代表大会常务委员会审议后，2019年全国人民代表大会有可能审议。 在该立法完成之前，地方和各部门缺乏依据，因此不太容易做出实质性的动作。

二、房产税难以落地的理由是什么？

(一)

房地产税推进的总的来说

首先，我再次强调，在房地产税推进的过程中，基本上是按照原财政部长肖杰所述的三个步骤，即“立法先行、充分授权、阶段性推进”推进的。

“立法先行”是指必须先于征收新税种的立法。 这需要全国人民代表大会常务委员会讨论形成草案后由全国人民代表大会讨论表决。 年，党的十八届四中全会决定全面部署依法治国，加快要点行业立法。 政府承诺到2022年，所有现有的国务院立法税种都必须完成人民代表大会立法。 迄今为止，18种税种中，个人所得税、公司所得税、车船税除了法律规定之外，还包括增值税、消费税、营业税、资源税、城市土地使用税、土地增值税、房产税、城市维持建设税、车辆购置税、印花税、契约税、契约税 第十二届全国人民代表大会以来，全国人民代表大会常务委员会还制定了环境保护税法、烟叶税法和船舶吨三部税法。

目前我国18种税种中有6种已经实现立法，12种需要完成立法工作。 今年的立法事业计划建议将耕地占用税、资源税、支出税、契税等6种税种纳入立法计划。 先立法后改革的思路就此明确了，这意味着房产税的改革必须在法律框架下进行，因此立法先行是几年来达成的广泛共识，不仅稳定各界的期待，最大限度地聚集全社会的共识

“充分授权”是指立法通过后，我国各地条件大不相同，因此立法通过后，授权各地制定具体的实施方法和细节(包括时间、税率、征收对象等)。

“逐步推进”是指，开征后，不是马上一步一步地前进，而是需要经过飞行员先行，总结成功经验进入全国。 另外，城市乡村、公司的个体也同样需要分阶段实施。

据此，我们现在还处于第一步的准备阶段，“立法先行”。

(二)立法先行

一、立法过程或加速

目前，第十三届全国人民代表大会常务委员会在年立法事业计划中，只是把房产税作为初步项目。 但是，原本列入预备项目的个人所得税修正案于今年6月提交全国人民代表大会常务委员会审议。 所以，房地产税加速的第一可能是立法进程加快。 提前交付全国人民代表大会常务委员会审议，在2019年全国人民代表大会上讨论表决，最终形成立法。

只有立法完成了，才能谈房地产税的推进，谈“充分授权”和“阶段性推进”的问题。 因为如果没有全国性的大致法律，在没有根据的情况下，地方和各部门不能制作细节。

2、立法环节的可能性有问题

立法的主要问题是财产权的定义税基合理。 既然土地是国有的，财产权是40-70年的，如果房地产所有者没有产权，房产税应该从哪里开始征收？ 从“用益物权”的立场出发，不动产所有者拥有房屋的所有权，同时确实采用“物权”来“受益”。 这符合2007年颁布的《物权法》中规定的“用益物权”的定义。 既然业主有“用益物权”，为了利益向土地的终极所有者(国家)交税是正当合理的。 从这一立场出发，是处理房地产税面临的产权问题的方向，也是有必要推进立法进程的突破口。

其次，明确现有的房地产相关税金和房产税。 广义上来说，如果说对房地产征收的税是房产税，中国已经有很多房产税，不能说税负很轻。 但是必须指出，这些税金和我们热议的房产税不同。 我们一般说的房地产税是指比较房地产持有环节征收的税，这在现在的立法框架中是不够的。

现在中国对房地产征收的税金主要集中在流动环节，通常有营业税、城市维持建设税、土地增值税、契约税、印花税、所得税6种，有时有附加性质的教育费附加等，税种多，税负重。 保有环节中第一是房产税和城镇土地使用税。 这里所说的房产税来源于1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，一直对个人免除。 城市土地使用税来源于1987年国务院发布的《中华人民共和国耕地占用税条例》。 这两种税都是20世纪90年代为了应对当时个人商品房保有较少的状况而征收的不动产保有环节税，其中规定了房产税以原价征收等。 随着我国居民个人拥有商品房占有率逐渐提高，伴随着房价的迅速上涨。 过去的持有环节税没有反映现在的状况。 从这个意义上来说，可以说现在我们国家没有系统地比较不动产保有环节征收的不动产税。 根据我们的推算，现在对不动产征收的税金约占不动产销售总额的17%。 但是，这些税种集中在交易流链接而不是持有链接上。 所以，比较保有环节征收房地产税的宗旨是为了完善税制，弥补财税的不足。

但是，根据现在的财政收入状况，财政收入依然稳步增加。 税负太重的问题一直很恶毒。 在此基础上，作为不动产保有的一环，征收另一种税金是大众不能接受的。 这是因为为了调整税负结构和调整税负水平，可以将少量交易流的税金削减纳入房地产税。 但是，财政资金的筹措面临着后端税收增加能否完全弥补前端税收下降的实际问题。

进行结构性调整，将面临前沿税和后端税的区分归集。 也就是说，必须在立法环节中考虑持有环节的房地产税和尖端税之间的关系。 既然各类房地产已经缴纳了尖端税，就有在保有环节征收房地产税，重复征税的嫌疑。 或者在征收不动产税时，对现有不动产缴纳的尖端税金在缴纳现在保有环节的不动产税时可以扣除或者优惠。 这也可能导致财政收入在短期内迅速下降。

总的来说，除了现在的税负之外，还很难征收不动产税，税负太重的问题是不可避免的。 另一方面，既然要对不动产保有环节征收不动产税，流通环节的税就必须减少或撤除。 这带来了财政收入结构调整后的平衡问题。 另外，从结构上讲，从一次不重复的收入转向持续的收入，意味着财政支出结构也发生了变化，财政收入也将面临短期的冲击。

(三)充分授权

首先，房产税的征收首先不是为了降低房价，而是为了建立未来更合理的地方财税体系，现在的主要目的是尽快落实房产税的地方税性质，使其成为独立的税种。

但是，房地产税作为地方税不是启典地义。 房产税作为地方税是因为对政府来说房产税是组织地方政府收入的更好方法。 房地产税比土地出让金更稳定，更长时间、更可持续。 由于土地出让金和尖端税一次不重复征收长时间的转让费用，其支出现在，将来可转让采用权的土地越来越少，地方财政收入的可持续性有限。 房地产税则按年征收，有房间就有税金，有细小的水流，没有枯竭的风险。 这有助于为地方政府长期的基础设施建设和社会治理提供财力保证。

对居民来说，房地产税更常见”

利益大致”，即谁受益，谁纳税。 购买房地产后，业主必须享受附近的交通、教育、医疗、卫生、治安等软硬基础设施和公共环境等资源，为此交税是合理的，也是房产税的合理性。

从这两个立场出发，产生了两种征收方法的争论。 一个是不动产在哪里，由当地税务机关征收，同时税收收入归属相应地方政府的“属地大体”。 这种方式的优点是容易征收，既然房地产在当地，当地政府似乎应该组织税收。 缺点是，另一方面，根据“受益略”，对于不在当地的业主，可能难以接受当地政府的服务，或者只能享受服务升级带来的不动产增值部分。 另一方面，比较个人扣除和优惠政策很难实施。 为了处理这些缺点，“所有者大致”似乎很合适。 也就是说，将个人积累在各地的不动产后，计算并征收税金。 作为具体征收的一环，人在哪里，收入可以归当地政府。 剩下的地方房地产产生的税收通过地方之间转移，最终实现住宅在哪里，税收在哪里(当然，这种方法也可能面临转移的不均匀困境)。 。 另外，扣除和优惠，在最初的套房是免税的情况下，或者每个人都有一定的免税面积的情况下等措施也可以相应地实施。 但这种征收方法的缺点是征收多而复杂，各地税务和财政机关的协调非常困难。

综上所述，我们有以下设想。 由于第一套房免税和免税面积的呼声很高，必须把“所有者的大体”和“所有者的大体”结合起来，实现免税优惠和征收的便利结合。 基于全国网络，首先根据“所有者大概”在购买房屋时优先明确免税部分，然后剩余部分有可能根据“所有者大概”征收。

最后，地方税——房地产税有可能进一步加剧地方差距。 因为房价高的地区税收高，基础设施更好，房价进一步上涨，地方差距加剧。 因此，基于这个想法，房地产税也有可能以中央和地方分开的形式，从中央取得20%或30%用于地区间的调整。

(四)逐步推进

各地细则颁布后，也不采取一步一步的过激措施

关于税率，可以预想参考房价上涨的情况设定税率。 既然房产税的初衷是完全税制，那么税率设定不会对房价产生很大影响。 在征收主体方面，有可能先服从公司到个人的路径。 在地区，可以采取先城乡、先大城市、后中小城市的路径。 但是其中可能有不公平的问题。 有些地区先征，有些地区后征，有些主体先征，有些主体后征。 在这个过程中，可能会发生低效和套期保值。

关于引起争论的渐进措施。 既然房地产是由累进所得税后的支配性收入购买形成的，就有可能在房产税的这个环节再次累进损失效率。 其实，随着不动产价值的征收，在某种程度上已经包括了渐进的大体，毕竟收入高的人的不动产价值高，不动产价值高的自然不动产税高，这也是渐进的大体体现。

2、空置税和不动产税的目的不同

年6月，香港计划实施新政，其中包括空置税。 具体来说，闲置6个月以上的第一套房加上追加税收，税额约占房价的5%。 香港实施的空置税也同样受到关注，但内地是否将空置税作为不动产税的前置税种，作为试验性或阶段性推进的一步呢？

我认为房地产税和空置税的目的不同。 香港第一套房空的安装率近年来迅速上升，投机活动正在增加。 所以空放税的初衷可能是抑制炒作，控制房价。 事实上，这脱离了财税范围。 因为财税带着财产征收税金。 这与房产税作为典型财税的性质不同。 而且征收房地产税的目的不是控制房价，而是着眼于形成完全可持续的地方税收体系。 两者在目的上各不相同。 因此，在房价比较稳定的情况下，空开始征税是没有道理的。

(一)没有立法的试行改革

关于房产税是先改革还是先立法，有不少争论。 年9月国务院提出“加快推进房地产税改革试点事业，扩大到全国”。 上海和重庆于年1月27日分别印发《上海市对部分个人住宅开展征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府对部分个人住宅进行征收房产税改革试点的暂行办法》，率先响应改革呼吁，个人住宅 但是，上海、重庆的房产税三周只收两项税。

缺乏严格的法律法规，征收和管理阻力很大。 为了降低价值成本，减轻税收价格，上海渝两地对纳税方法采取自主申报的方法。 但是，在缺乏健全的保障措施、配套的住宅新闻系统和科学判断机制的背景下，居民往往不选择自愿申报纳税，有时会发生逃税现象，同时惩戒力不足，禁止房屋再次进入流通环节 可见税收立法的必要性得到了强调。

由于现在的房产税立法事业没有先行，现在只能在1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)下进行改革。 根据《暂行条例》第三条，房产税根据不动产的原值一次按10%减去30%的余值计算缴纳。 因此，重庆上海两地按不动产交易价格的70%和住宅交易价格的原价计算应纳税额，条件成熟时按市场价值征收。 这产生了另一个问题。 计税依据不合理，财产税属性难以出现。 把住宅的交易价格作为房产税计税的依据而不是价值，这并不强调房产税是根据财税的重要属性，即财产的现有价值征税。 但是，现在的房地产税与商品税类似，容易产生税负的不公平。 另外，在实际过程中，交易价格经常偏离实际价格。 随着时间的推移，房屋持续折旧，其实际价值也在下降。 房价上涨是土地价格上涨引起的，不是房价的增加。 房产税只对住房征税，这与房产税计税依据相矛盾。

(二)授权不充分，未按地方主体税种设计

我国地域广阔，经济状况、文化背景、收入水平的地方差异很大，所以在制度政策法规时特别重视根据地产，发挥地方的积极性。 上海和重庆在两地开始了改革，各有优势，具体实施细则有差异。

从整体上看，立法、授权和推进是一个应逐步推进的过程。 立法不足导致地方授权不充分，前期的“路障”没有被清除，地方政府只能施加压力逐步推进。 这是税基太窄，税率太低，征收阻力太重，产生的财政收入效果像靴子一样痒。

总之，房地产税不是简单可征的税种，需要处理的问题很多。 “立法先行、充分授权、逐步推进”的基本上，房地产税预计有可能加快立法进程，但从立法到全国宣传还需要时间。 在具体征收细则的制定中，增量房间和存款房间根据预计可能进入征收范围的房子的判断值进行征收，采取“地产合适”的方法。 推进的模式可能是中央立法-启动试点-总结试点经验-地方报告细则-中央统一安排-全国宣传。

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