“【调研笔记】热点二线市场调查纪要（四）成都篇”

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初置和刚改的指控依然很多

年10月，许多外来投资者的流入和当地恐慌购买的诉求的释放开始引爆成都房地产市场。 此外，作为四川省的核心城市，成都的资源和政策特点很明显，近两年虹吸效应出现，房地产市场进一步爆发，许多地区的项目超过9成，有些开盘项目出现万人抢房现象，开盘后销售。 价格适中，面积100平方米左右的改善项目备受欢迎。 房价上涨，成交旺盛，整体市场一、二手房价格下跌。 50强企业品牌开发者大量涌入，土摄市场竞争加剧，从主城区发展到近郊更远的郊区，地板价格大幅上涨，房价和客群被迫溢出。

5月，成都管制政策升级，天府新区和高新技术产业开发区成为政府管制政策的重中之重，将管制对象由自然人调整为家庭，满足购买资格的居民锐减50%以上，投资行为大大抑制。 目前，在成都房地产市场全市行政区域范围内实施刚要家庭优先锁号，选择室根据棚户区改革货币化配置居民，按刚要家庭、普通登记购买者的顺序选择，其中新的开盘项目中刚要家庭房源的供给是本期的支持棚户区

预计在年下半年，许多项目将进入市场，爆炸程度比不上以前，但在当地的大改善和新成都人的刚性需求依然很多，许多项目依然很受欢迎。

01

政策环境

控制重新升级，将购买限制调整到家庭

限定销售遍及全市

在这次成都市场调查的前一天5月15日，成都市的管制政策再次升级。 将限购对象由自然人调整为家庭的户口迁往成都市不满24个月的购房者，必须稳定就业，持续缴纳社会保险12个月以上才能购买住宅。 父母依靠成人子女进屋的，不得作为单独的家庭购买房子等规定。

一方面是成都管制政策的深化，另一方面是对最近成都楼市混乱像的积极应对，并且利用父母的避难、离婚，通过人才定居来打击绕过限制措施买卖房间的行为，支持合理的自我居住的诉求。 另外，全市新购买的商品住宅或二手房，取得房票3年后可以转让，限定销售从限定购买区域扩展到全市区域，限定销售力扩大，投机炒作的诉求进一步受到抑制。

02

诉求结构

当地的诉求旺盛

120平方米的改善型成为主流

成都市场目前当地刚需和刚改的诉求很大，最主流的项目多是120平方米以上的改善型楼盘。 市场客群优先选择大面积户型是因为1、成都市场现在开始进入改善型，对居民居住质量的要求逐渐提高。 2、二胎政策倾向于现在购买住宅的家庭更大的户型3、成都现在房价上涨，但与其他同坡度城市相比价格还很低，“买是赚钱的”，将来的升值空之间大，大面积利润多，很多 4、在严格的限价政策下，开发商一般宣布了大户型项目的抢夺业绩。

03

真正的价格

二手房的价格拉开70%的价格差距，“卖房买新房”蜂拥而至

现在成都一、二手房价格下跌严重，巨大的房价剪刀差也是催生号中签字率非常低的重要因素，全市一、二手房价格差达到7349元/㎡，中心城区和天府新区的价格差均超过6000元/平方米 在这样巨大的利差空之间，产生了很多“卖二手房买现金，然后买新房”的利益买房。

04

二手市场

新房子供应不足会促进二手市场的热度

涨价和大量挂号费不见了行情

去年严格的限价政策又在减少的新房供应雪上加霜，项目的普遍可惜加剧了供求不平衡，日CD经常出现，需要转投到大量二手房市场，年成都中心城区、天府新区和近郊二手房成交总量为22 市场的火热和二手房的巨大价格差，自去年下半年以来使二手房的卡量急剧增加，二手房的价格也迅速上涨。

二手房购买者中首次购买的运营商超过了6成，因此价格也基本达到了支付能力(通常上班族月收入4千元左右)的天花板，再加上新房价受到限制，现在二手房市场开始进入有价市场的价格锚点。

05

土摄市场

到2010年为止没有了平价的土壤储备

供给地区从中心到远郊

成都政府现在也主导土地财政构想，从现在的数据来看，控制后的土拍价格涨幅不大，但这是由于政府供给地区的转换，中心城区的土地价格持续上涨后，政府从近郊到远郊开始供给地。 而且，为了土地的拍摄价格不变高，采用竞争自我保持和附加各种苛刻条件的方法，很多中小开发者害怕，然后从下半年到年度，住宅企业总体上土地量也很少，现在住宅企业是中心城区和近郊平价的

06

市场预审

新政后签字率大幅提高

价格差距、套期保值空之间正在逐渐缩小

随着515新政的发布，成都市场将出现以下重大变化:一是新房摇号，签名率大幅提高，由自然人向限制家庭购买的转变，“新”成都人花了一年时间才发出摇号，摇号。 二二手房成交量的高位维持或小幅下跌，与二手房的价格差距逐渐平衡，一方面中签率上升，但新房供应不足依然是不争的事实，部分顾客转向二手房市场，支持成交量，另一方面，二手价 现在二手房的价格几乎接近刚需客户的天花板，对投资者来说价格也不在套利空之间，新住宅除了对刚需客户的倾斜政策(棚屋的10%，刚需余下占有率50% )外，二手房的价格几乎没有上涨/ [/] 三是住宅企业资金水平压力持续增大，特别是在价格限制大的背景下，住宅企业平价地块储备基本不足，如果后续政策不放松，住宅企业的销售压力也会持续增大。

典型项目1 :蓝光长岛国际社区

地理位置:双流区永康森林公园旁边

房地产类型:高层和别墅

产品户型: 130-240平方米

项目面积:总占地面积373亩，总建筑面积近100万平方米

装修:讲究的包装

房间提供时间: 2019年底，年初

最新开盘售价: 14000-15000元/㎡。

项目评价:该项目位于成都双流区永康森林公园板块，被为政府规划建设的2390亩江安河4号湿地包围，所在区域目前处于旧城拆除新城建设的过渡区，周围配套设施和产业尚未成熟。 项目总占地373亩，分7期开发，产品户型首先是改善130-240平方米的高层精装项目。 项目目前1-4期全部售罄，6期本月开盘，5期和7期开盘时间未定，6期开盘价格为14000-15000元/㎡，共608套，其中61套优先于棚屋改造，329套正好 项目购买的主力是成都当地初改或新定居刚需客群，外国客户少，西南领域如双流、武侯，青阳客群多。

515新证上市后，适合购买的顾客层减少了50%以上。 项目周围二手房价格下跌严重，剪刀差距大，基本在2000元/㎡以上。 贷款情况:第一套房首付3成，贷款利率上涨10%。 两套首付为6成，贷款利率上升了25%。

不动产类型:建筑平面114-195㎡高层，210-270㎡巷院别墅

项目面积: 24.3㎡。

容积率: 2.0

装修和不动产:精装

受理时间: 2019年12月

最新开盘售价: 13000-14000元/㎡。

项目评价:该项目位于天府新区别墅群麓湖板块，是融创中国在成都创立的“府”系代表产品之一。 项目周围生态环境比较好，规划了2万亩自然资源，毗邻锦江、麓湖等生态景观。 教育资源多，周边有乐盟国际学校、桐树小学天府校区、天府7中等。 高层产品去年开盘两次就卖完了。 开盘价基本上是13800元/㎡。 别墅项目现在没有开盘。 很多是双拼和联排，项目的赠送面积基本上是100%。 购买客源以追求改善生活环境和质量的成都本地人为主。 项目与周边项目错开开发，价格差距大，竞品少。
典型项目3 :麓湖生态城

地理位置:天府新区天府大道麓山国际社区

房地产类型:高层和别墅

建筑面积:每8300亩生产城市一体计划( 553万㎡)，启动示范区900亩( 60万㎡)，2100亩生态湖区( 140万㎡)，总建设面700㎡。

容积率: 2.0

产品户型: 130-240平方米

项目评价:该项目被誉为中国四大神盘之一，也是成都生态豪宅的标杆，由成都万华集团创立，经过10多年，50家世界级设计企业、100多位世界级设计大师共同参与 在天府“一带两翼，一城六区”的总体规划中，麓湖位于“一带”的重要走廊和“一城”的地区中心。 麓湖生态城总建筑面积约700万㎡，住宅建设面550万㎡，商业150万㎡，围绕2100多亩生态湖区进行了开发，总部经济、创意产业(包括旅游产业)、综合商业服务三大产业迅速发展。 项目由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园区三个公园组成:滨湖公园区计划主要以高端定制别墅产品为主，湿地公园区计划主要以低密度产品为主，城市公园区计划以商业和总部办公室产品为主。 每个产品都有独特的设计，在国内外获得大奖，高端临湖独栋别墅黑珍珠、高层麒麟仪表(在麓湖的核心位置，只有4栋)、庭落香谷等成为业界学习的标杆。 现在住宅项目在二手房网上的报价在30000元/㎡左右。