“自贸区光环下的深圳蛇口：城中村与房价10万+共生的城市更新样本”

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水龙头的一些变化与深圳城市化的迅速发展有着密切的关系。 现在自由贸易区光环加身的水龙头正在谋求实现弯道超车，整个水龙头领域可能是深圳现代建筑和城中村古老最鲜明的地方之一。 从华丽的“a面”到旧的“b面”，水龙头也在自由贸易区的光环下有自己的城市更新样品。

水龙头的前世

“充满传奇色彩的水龙头一直是中国很多有名公司的孵化器。 只是，涨潮落潮后，很长一段时间内，水龙头似乎渐渐淡出了人们的视野。 但是，在前海水龙头自由贸易领域方案批准后，水龙头再次引起各界的关注，再次进入了快速发展的高速公路。 』

1979年，水龙头工业区的开山破土鸣响“中国改革开放第一炮”，水龙头也成为中国改革开放的象征地区。

因为“时间是金钱，效率是生命”的大口号是以当时水龙头人的振动而闻名，特别是水龙头工业区自1979年成立以来，在工资制度、人事改革、劳动制度、舆论监督、民主直选等方面开设了“试验田”，邀请

由此可见，充满传说色彩的水龙头是中国许多有名公司的孵化器。 但是涨潮的时候，很长一段时间，水龙头逐渐淡化了人们的视野，人们怀疑水龙头是否在这里“没落”。 另外，加上大量的老工业区、现场和城中村，“老了”曾经成为深圳市民眼中的代名词。

只是这样的疑问很快就消除了。 年3月，前海水龙头自由贸易领域方案获得批准，水龙头再次引起各界关注，进入快速发展高速公路。 前海水龙头领域今年第三季度公司增加值突破千亿元大关，预计每年突破1400亿元，领域开业运营公司突破4.3万家。 今年10个月前，前海水龙头领域合同利用外资占全国自由贸易区总量的42.5%，在全国自由贸易区中居首位。

在这个过程中，水龙头领域及水龙头工业区都进行了大规模更新，新的旧建筑组合，工业区建设水龙头网谷，成为科技网络企业的凝聚地。 到目前为止，苹果华南总部上传了水龙头网谷，真的“火”了水龙头网谷。 到年底，水龙头网谷上传公司400多家，总产值超过250亿元。 另外，水龙头太子湾游轮母港的建设和开港试运行也标志着深圳正式进入游轮时代。

在进入自由贸易区和新水龙头重建计划的利益推动下，水龙头的“国际”品牌将越来越响，成为深圳市最有潜力的快速发展领域之一。

房价高涨的“b面水龙头”

“豪宅好像是水龙头的地标，水龙头的绝对场所依然以旧现场和上世纪的旧住宅为中心。 从华丽的“a面”到旧的“b面”，在水龙头上可能是“一路之隔”。 这也是水龙头城中村改造的缩影:东风已经来了，但过程依然坎坷。 』

沿着南海大道向南走，花园城、水龙头网谷、四海公园、海上世界、太子湾被收入眼下。 这里的水龙头环境优美，成为深圳豪宅的代名词之一。 据记者调查，水龙头半岛城邦、双玺等小区价格均超过每平方米10万元，其中半岛城邦目前出售的新房价格在每平方米13万元左右，6年多后房价涨幅更是达到4~5倍。

深圳地产二级市场理事长玉家雄认为自由贸易区品牌的成功对深圳楼市影响最直接的是房价上涨和销售速度加快。 自由贸易区的设立对地区未来的快速发展起到正面作用，使房价进一步上涨。 在自由贸易区划定的区域内，第一大楼的供给以豪宅为主，水龙头领域的豪宅可以说是自由贸易区招牌的最大受益者。

美联房地产全国研究中心提供的数据显示，受豪宅项目高新居价格的影响，水龙头领域年新居均价达每平方米8.75万元，年至今新居均价达每平方米10.5万元，二手房均价 “去年自由贸易区的利益传来，这里的房价瞬间爆发了。 ”。 湾厦村当地的陈先生说:“隔壁的四海公寓去年初每平方米卖了3万元左右，以前的最高峰每平方米超过了6.5万元。 一年翻一倍这一两年来的水龙头很普遍。 ”。

确实，豪宅似乎成了水龙头的“地标”，但其实水龙头的绝对场所依然以旧现场和上世纪的旧住宅为主。 在这些豪宅附近，很多城中村看起来和“高级”水龙头有点格格不入。 从华丽的“a面”到旧的“b面”，在水龙头上可能是“一路之隔”。

根据记者的调查，现在水龙头区域还存在南水村、水湾村、渔一村、渔二村、湾厦村、大堀村、雷公岭村、招东和招北小区等许多城中村和旧住宅小区。 在自由贸易区的光环和附近豪宅林立的背景下，很多城中村和旧小区也面临着城市更新的命运，但过程似乎不顺利。

可以在墙上写上“解体”字最多几分钟，大堀旧村花了14年时间真的等着“解体”的日子。

渔村和渔二村位于蛇口湾厦领域，不远的地方是南海玫瑰花园和半岛城邦等海景区，这里留下了水龙头最纯粹的渔民群体，但他们生存的渔村却成为了回忆。 现在，渔二村多个外墙上大写的“解体”字宣告了曾经渔村的命运，渔一村和渔二村分为房地产巨头万科和招商水龙头。 只是，豪宅即使是“一路之隔”，城市更新后也会突然变成“10万+”的豪宅，旧改的过程并不容易。

记者在访问中发现，“解体”是相关人员的一致意愿，但在从“谁解体”到“如何赔偿”的问题上，村民和开发者的意见有很大分歧。 也许是水龙头城中村改造的缩影:东风已经来了，但过程是锁定的。

水龙头城市更新后进入“隐形巨头”

“水龙头的魅力不言而喻，多个开发者都在磨练拳头，背后也有多个巨头的“身影”。 但是，对当地村民来说，自由贸易区和豪宅“光环”下的水龙头前景很美，但更新可能还有很长的路要走。 』

尽管困难重重，龙头城市面对更新这块大蛋糕，多个开发者磨拳，背后也有很多巨头的身影。

在渔一村工地旁边，记者发现了一个古老的低房间，夹在渔一村和栖游记区之间，上面挂着相当大的年代跨度:将时间固定在年7月8日，不良开发商广容丰强拆除民房……据记者调查，深圳广容丰投资有限 现在湾厦村还有很多城中村未改造，恒大地产和水龙头未来城市更新的想象空之间似乎也在开放。

灯塔、渔船、海鲜有名的水龙头渔人码头也将进行城市更新。 今年7月，深圳市计划国土委员会南山管理局发布的西岸城市更新项目位于蛇口渔人码头，该项目已属于年深圳市城市更新单元计划的第五次计划，申报主体是深圳市西岸渔人码头商业有限企业，现阶段 根据公开资料，深圳市西岸渔人码头商业有限企业成立于1999年，深圳市农产品( 000061，算是股票吧)股份有限公司、深圳市果树贸易企业、深圳市深圳市深圳物流潮岗仓库有限企业、深圳市潮岗国际电子物流城有限企业分别为40%， 但年深圳市农产品股份有限企业已经发布了企业及企业全资子企业深圳市果菜贸易企业转让深圳市西岸渔人码头商业有限企业所有权的公告，而深圳物流集团的前身是深圳市鹤岗仓库公司有限企业。 因此，渔夫码头的旧改也隐瞒了宝能集团的身影。

水龙头水湾村，“水湾1979”是水龙头水湾村的旧改造项目，已经建成，对外销售，但去年年初，远洋地产公告与卖方签订了水湾框架协议。 关于远洋地产这样进入“曲线”水龙头，一位业界人士现在认识到，小开发商老改革的风险很大，或者全面转让，或者找中央企业、国企合作开发，近年来，至少深圳 另外，新世界的迅速发展最近也发表了公告，宣布以合资方法与招商水龙头共同迅速发展水龙头太子湾的四个区划。

玉家雄说，深圳很多地方和产业发达，或者居住环境优越，但像水龙头一样有两个兼备，形成完善的生产生态圈的地方还不够，这也和其他地区比不上。 麦肯锡专家陈洸认为，水龙头自由贸易区具有天独厚的区位特征，将来将在深圳市中心迅速发展的大潮中扮演主角。 现在，开发者纷纷抢夺滩水龙头，“摇身一变10万+”的诱惑给水龙头城中村带来了很大的魅力，也许是因为其魅力，反而成为了更新过程中的“绊脚石”。

对开发者来说水龙头的魅力不言而喻，对当地村民来说，自由贸易区和豪宅“光环”下的水龙头前景很美，但更新可能还有很长的路要走。

(实习生高为峰对本文也有贡献)

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