“黄奇帆与“他的重庆””

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在中国经济和房地产剧变的今天，重庆迅速发展走出了优良的上升曲线，之后的经济操作盘黄奇帆一定是不可绕开的现代管理者。

9月29日，电影《通过你的世界》上映，电影拍摄了重庆洪崖洞、千厮桥、解放碑步行街、嘉陵江滨江路等，张一白导演尝试向观众展示现代化的城市。

十年前，同样的电影《疯狂的石头》给观众看的是完全不同的重庆、破败的厕所、澡堂、大楼、随处可见的棒军。 在那些没去过重庆的人在笑声中继续加强电影重庆的形象的时候，这座山城已经分手了。

“黄市长的功不可没”，在当地论坛上这种称赞的声音屡见不鲜。 15年来重庆市委书记更换了6人，黄奇帆实现了当初的约定，像黄粒树一样扎根于重庆。

64岁的黄奇帆是浙江绍兴人，他的政治生涯前半年与上海相连。 2001年，天命年的黄奇帆来到大西南山城重庆，从副市长到市长，黄奇帆的工作要点依然是他熟悉的行业。

张五常这样评价黄奇帆:这个身体思想细腻，组织能力强，数据掌握有系统。 他确实是经济管理的高手，有着微妙高超的经济管理妙手。 在任期间致力于产业的迅速发展和旧城的改造，但落得势利眼，没有把城市的房价作为一系列努力的最终见证。

“有敌人也有朋友”，一位当地房地产商这样评价了黄市长(黄奇帆)上任后重庆房地产商心中的形象。 他于2000年来到重庆，黄奇帆以拯救重庆烂尾楼的力量经历了狂澜，但没有享受到其他城市房地产市场那样的丰厚利润，他说:“辛苦经营着在房地产商心中树立的形象，现在黄市长很在意这些。

月23日，山城重庆持续下雨。 在沙坪坝区西部新城的重庆万达文化观光城项目启动仪式上，坐在王健林旁边的黄奇帆作为重庆市市长很少为项目启动了站台。

黄奇帆当天很感兴趣，结束通常的问候后说:“山不高，仙有名字。 水不深，有龙则灵。 重庆能否成为国际旅游目的地，有万达文化旅游城就能成功！ ”。

重庆渝富地产的负责人凌志(假名)的形象是，在公开场合这个市长明确的特征是，很多时候语言少，真相多，坦率易懂，“这样称赞一个项目是很少见的。 而且，这个项目涉及巨大的房地产开发项目”。

黄奇帆有这样重视万达文化旅游城项目的理由，一年前考察西部新城时，他对该地区长期快速发展的定位还不清楚，对快速发展机会的把握还不敏锐，特别是地区城市化建设的步伐进一步增加

在黄奇帆接触的许多公司中，他显然喜欢万达的某种能力。 具体来说，万达集团文旅城和万达广场两大合作项目给重庆房地产市场差异化、特色化快速发展带来新机遇，促进西部新城房地产业快速发展，帮助重庆整体城市化建设步伐。

因此，人们不容易把他的形象和“房地产敌人”的作用联系起来。 这是黄奇帆“金融市长”、“学者官员”等众多头衔中最新也是最负面的之一。 他从2011年开始参加万达活动3年后，在重庆举行的“市场监督管理论坛”上，黄奇帆惊人地打算从2011年开始3年关闭重庆的500强。

凌志所属的企业是重庆市国资委的城市建设投资开发平台之一，他不担心被这个洗牌淘汰，但不能理解这次“洗牌”的打击面太广，“向市场发出了强烈的控制信号”。

黄奇帆的底气来自“账本”。 年末，重庆市工商局的统计资料放在他的桌子上。 根据这份资料，重庆3100多家房地产企业中，95%是前500家企业生产的业绩。 剩下的2600家企业的所有“生产”只占所有房地产市场份额的5%。 可以说实际上是空外壳。

因此，他的结论是:“做该做的事一定要出来，及时出来。 否则，扰乱市场秩序，优胜劣汰的市场法则变形，事件中的事后监督管理由法律负责，形式相似”。

但是，1500家房地产公司的市长决心扑灭第一场来到重庆的火是房地产项目的成功所致。

那时，“空降”的干部黄奇帆说，“第一火”是解决重庆市烂尾楼。 2001年前后，重庆主城区烂尾楼总投资达数十亿元，涉及拆除转移数千户，银行贷款30多亿元。 黄奇帆多次警告民营公司的家“烂尾楼有钱”，结果没有人敢接盘。

在此背景下，重庆市政府决定直接操作刀处置，第一刀指向市中心解放碑附近的地铁花园中心。

《重庆商报》当时表示，“这个投资3亿元的项目是银行贷款1.7亿元，1300户平民( 603883，股票吧)的集资1.2亿元。 征集、移动、打桩、造楼、大楼还没盖好，但开发者的钱花光了。 这时，银行因害怕损失立即关闭账目，老百姓不顾筹款项目的前景频繁访问。 各自陷入僵局”

民间资本不来，重庆市城市建设投资(集团)有限企业(以下简称“重庆城投企业”)盘活了这个盘活。

从2003年开始，不仅重庆当地民营公司，美国摩根基金会、上海投资管理企业、深圳茂业百货公司等国内外投资者“争夺”重庆烂尾楼。 到2004年重庆爤尾楼被彻底处理了。

烂尾楼改造行业的小试牛刀给黄奇帆带来了甜味，但没有把重庆经济快速发展的赌注强加在单一领域。 相反，年黄奇帆对重庆房地产的迅速发展提出了著名的“25%理论”。 也就是说，每年的房地产总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，与计划人口有关的社会结构总量要平衡，控制房地产的贷款。

他解释说25%以上一定需求太多，不足25%供应不足，不适应城市化。 如果在一个地方的基础设施投资中，房地产占70%和80%，长期来看没有后劲。

从横向数据来看，黄奇帆的25%理论不是通过空的揣测得出的，在国内主要产业主导城市中，房地产开发投资占gdp的比例是上海、北京、深圳、东莞等城市的比例在20%以下。

黄奇帆说:“控制地价很重要，别以为地价贵了赚钱，政府收入高了是件好事。 那是好事，但如果只以利润为图，一根筋推高地价，长期房价过高，工商公司房地产资源价格过高，最后这个地方的工商经济不景气，无法良性运营，结果严重。 ”。

事实表明，与快速增长的经济相比，近几年重庆在控制房地产投资进度方面一直做得很好。 数据显示，截至今年上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，比上年同期增加10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。 正好在25%的标线附近。

华尔街日报(博客、微博)年初对重庆进行了调查，其结论是，告别“淡薄时代”的重庆模式需要喝彩，但迄今为止政治高压推进的增长在今后几年将会冷却。

三年后再次来到重庆，gdp达到1.5万亿元，超过成都成为西部第一，在全国经济增长放缓的背景下，重庆gdp增长率去年连续第一。 黄奇帆也兑现了去年的承诺，把重庆建设成了内陆现代制造业基地和国际金融中心。

对于重庆稳定房价与经济增长并存的神话，媒体溢美之词是市长拉动市场，控制市场，但实际上撬动资本利好努力长的房地产市场，如何控制房价是非常棘手的问题。 黄奇帆的答案看起来很简单:土地供求平衡。

黄奇帆“获得土地”的技能非常突出。 到2002年，重庆市政府手中的储备土地几乎为零，政府需要用地，必须与开发商购买土地。

“我刚到重庆时，90%的主要城市土地都是协商转让的。 ”。 黄奇帆在《中国国土资源报》中写道:“20世纪90年代后半期，开发者拿着土地不动数千亩，渝北、江北、城乡结合部，土地十几万、二十万亩，全部(卖了)。”

为了改变这种状况，2002年，重庆市成立了土地整治储备中心，宏观调控了全市土地市场。 通过推进土地储备系统，重庆市获得土地一级市场的经营权，用政府特许经营的方法由重庆市房地产集团等经营。

这实际上是控制土地的“入口”和“出口”，征收土地后，土地储备企业投入资金进行拆迁安置或转移，投入资金进行土地整治，完成“七通一平”后，将可以直接采用的“熟地”交给当地土地转让中心。

中国指数研究院的数据显示，从2002年开始，重庆市进入了快速扩张阶段。 2003~年，重庆市各类用地成交合计约700平方公里，同期城市已建设用地面积增加693平方公里，城市扩张速度与土地供应趋势基本一致。

特别是2006年以后，重庆市扩张速度进一步加快，面对城市建设日益增加的土地诉求，黄奇帆又创造性地通过了“地票制度”以前传来的城乡二元土地分割的现状。

黄奇帆说，这是一举多得的，完成了农村闲置土地的置换完成了农民的城市化。 在此后的10年里，重庆的年供应面积是北京上海的2~3倍。 根据国家统计局的数据，年重庆供应地为1864.59万平方米，北京上海深度分别为580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米，也就是年重庆供应地面积是北京上海深度的3倍、6倍

一系列的土地供应限制和地票制度在中央得到肯定，但其引起的争论也同样巨大。 例如，复垦的执行、溢价的分配，在操作中是否违背农民的自主性，是否致力于农民的权益保护等问题，一直备受关注。

在争论中，重庆的土地供给总是处于相对动态的平衡之中，重庆大学建设管理和房地产学院院长刘贵文说重庆的土地供应量大，土地占有房价比例低，价格难以上涨。

据公开报道，年上半年，重庆主城区住房交易价格为6747元/平方米，比去年同期增加36元/平方米，比去年同期增加0.54%。 机构公布的数据显示，9月，重庆主城区新建住宅样品平均价格为每平方米7164元。

根据国家统计局的数据，截止到8月末，新商品房价指数的定基(年=100 )为深圳149.2，上海140.7，南京139.8，北京128.2，杭州123.4，广州123.0，武汉119.1，成都105.1。

不管重庆的产业是迅速发展还是房价受到控制，你都会发现黄奇帆的最终手段陷入了比较有效的控制。 第一步控制土地后，下一步黄奇帆需要考虑如何管理“钱袋”。

10月11日，国庆节假期后上班第三天，黄奇帆来到市国税局进行调查，主办了就业座谈会。 他希望市财税部门能在制度上进一步构建国家地税联动共治的税收体系，要着重提高和改善金融、房地产等行业的税务征收管理效能。

经济学家张五常写了两篇关于黄奇帆的文案。 在最初的“从黄奇帆的迅速发展思考说中国财富的积累”中，张五常对黄奇帆给予了极高的评价。

“他的金融手段接近我认识的一些其他地区干部的设想，赢的地方有三点:其一，奇帆哥的设想比较系统，比较清楚。 其二是有他创造的大气第三，最重要的是面对问题他会想出处理的妙计。 ”。

黄奇帆的金融秘密武器在他的资本平台模式中。 从上海调到重庆主管国资委后，他建立了国有资本的八大平台。 这种国有资本运营后被称为“渝富模式”。 这八个平台后来广泛出现在重庆市建设和产业投资第一线。

实际上通过国有资本参与市场的资源配置在国内并不少见，但在此之前类似于新加坡的淡马锡模式，通过资产的买卖和重新组合实现了市场资源的配置。

在盛裕集团工作的henny shen记得黄奇帆多次来访，与企业领袖进行了讨论，对新加坡模式的中国有参考作用。 “盛裕集团是新加坡裕廊集团下的裕廊国际与淡马锡下的盛邦国际合并而成，是新加坡模式的最主要参与者。 ”。

早在黄奇帆访问新加坡时，新加坡的模式就最适合重庆，其金融路径将成为未来重庆快速发展的方向。

事实上，黄奇帆的地产政策逻辑中也能看到明显的新加坡模式痕迹。

年访问新加坡回国的黄奇帆宣布将在重庆在今后3年内建设3000万平方米以上的公租房，但在新加坡政府提供的廉价住宅被称为集体住宅，市民可以支付廉价的租金居住，居住一段时间后进入市里

黄奇帆也同样强调，公租房永远被称为“公”，民间企业不会介入。 公共租赁住房由政府指定的机构负责建设，住房产权由政府指定的机构拥有，建设资金由财政投入和各项优惠政策和融资方法处理。

作为唯一的战术合作者，重庆公租房建设设计平台选择对新加坡公司开放。 今年6月，重庆两江新区公共租赁住宅投资管理有限企业与盛裕集团签订协议，双方结合两江新区公共租赁的实际，开展两江新区公共租赁智能化顶层战术设计，以此促进两江新区智能公共租赁住宅的建设。

“居民有那所房子”是重庆市市长黄奇帆的理想，通过稳定的土地供应和住宅供应实现价格稳定，他的逻辑简单直接，但非常有效。

在中国经济和房地产剧变的今天，重庆迅速发展走出了优良的上升曲线，之后的经济操作盘黄奇帆一定是不可绕开的现代管理者。

科斯写了一本关于中国改革的书，被称为“变革中国”。 在这本书里，科斯对中国改革开放的意义的估计更全面，被提到得更高。 他说:“中国的市场经济道路是卓越动人的故事，那是我们所有人的故事，不仅是中国，中国的奋斗是世界的奋斗。” 在中国城市和房地产经济中，重庆是中国的新样本，无论改革和迅速发展、治理和秩序如何，都必须有良好的“思想市场”。