财讯：深度解读上海国五条细则：抑制房价还是抬升

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3月30日，上海市正式发布上海版“国五条”楼市调整细则，销售自己的住房可以核实房屋原价的，应当按照规定征收个人所得税的，依法严格遵守转让所得20%的计划。 对个人转让5年以上，唯一的家庭生活用住房收入免除个人所得税。 关于这个实施方法，业界相关人员表示“温和保守”，基本上继续了国务院的限制政策。

根据各媒体的政策解释，上海版《国五条》包括以下几点。

重点1 :坚决抑制投机购买

1 .购买者及其家属成员在本市建立关于住房状况、购买者纳税或社会保险缴纳状况、购买者结婚状况的新闻相互共享，加快完善住房限购措施的操作流程。

2、加强对场外、外籍、离婚、低年龄段等借款人的贷款资格审查，不得违反不符合贷款政策的借款人发放贷款

严禁发行第三三套以上的房贷

4、适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率

5、依法严格遵守转让收入20%的征收

解读:强调限购的详细化流程化在后续的限制中还存在余地

这次细则最墨的条款包括三个文案，其中一个是严格的限购，上海限购比其他城市严格，但这次强调结婚情况、操作流程，提出“住宅状况新闻的相互共享”，提供个人住宅新闻系统的详细 其二，关于信用资格审查，虽然没有提出处罚措施，但比以前更确定审查对象。 其三，依法严格提出20%的可追溯房源征税，涉嫌重复3月1日的国五条，但为后续细则保留余地，可以严格执行可追溯房源的20%的税金，或者对二手房市场有很大影响。

重点2 :增加普通商品住宅用地的供应

一、第一季度公布全市年供应地计划

2、对于中小规模住宅复盖数达到项目开发建设总复盖数70%以上的一般商品住宅建设项目，银领域金融机构在满足信用条件的基础上，优先支持其开发贷款的诉求。

解读:确定上海土地供应标准的稳定、均衡和合理性

3月1日国家五条反复复印，增加土地出让的具体要求，如“建设套路数、套路型建筑面积、设施条件、竣工时间、住宅产业化”，比3月1日国家五条更详细。 另外，在用语中增加“土地供应的稳定、均衡、合理性”可以认为是年上海的土地供应标准和目标。

重点3 :增加普通商品住宅用地的供应

一、第一季度公布全市年供应地计划

2、对于中小规模住宅复盖数达到项目开发建设总复盖数70%以上的一般商品住宅建设项目，银领域金融机构在满足信用条件的基础上，优先支持其开发贷款的诉求。

解读:系统化建设保障室强调住宅产业化的迅速发展

提出“加大组装一体化住宅项目的建设力度”，该条是年上海建交委员会发表的“关于市鼓励一体化住宅项目建设的暂行办法”的呼应，“组装一体化住宅项目”使用“预制房屋或部件， 、“新建商品住宅、公共租赁住宅、廉租住宅要实施装修，其他住宅要提倡实施装修。 ”。 第一个目的是促进住宅建设方法的转变和节能减排。

重点4 :加快保障性安居工程的规划建设

1、深化完整的“四位一体”住房保障体系

2、全年新建各类保障性住房和旧房综合改造10.5万套，750万平方米，基本建设保障性住房10万套，730万平方米。

3、合理扩大廉租住房实物租赁供给范围。 完全两代以上成人复合家庭的住宅面积检查口径。

4、公布“城中村”的改造政策和措施

解读:严格执行时操作性最强

要点监视住宅企业的定价、按盘出售、恶意炒作等三个方面的复印件，目前该条款操作性最强，严格执行时或短期内对上海房价发挥明显的抑制作用。 但是，由于参考标准不足，关于“报价太高”的限定没有确定，或者成为该条款的软肋。

市场反应:二手房正在经历冰火双天

3月初颁布《新国五条》以来，很多二手房的成交量纷纷呈现井喷态势，购买者乘坐政策“末班车”购买。 但是，随着3月末各地的新国五条细则的颁布，二手房市场进入了“退热”状态，尽管如此，业界预计3月的二手房成交数可能接近5万套或更高。

上周末国家五项细则落地前后，为了切断最后的“真空期”，很多地区出现了“最后突击”。 在上海的房地产交易中心，员工表示还没有收到通知。 由于这次上海版细则没有确定具体的执行时间，二手房交易的税金征收方法暂时没有变化。 部分担忧事项实施后，影响交易，急于销售房源的卖方开始降价，降价房源频繁被“秒杀”，最快的成交也成为“时间单位”。 而且，一点上可以免除20%税金的“满五年唯一”房源成为香饕宴，房主不断上涨价格。

业界相关人员预测，各地的“国五条”细则落地后，操作环节逐渐明确，并且在“要求严重透明性”的背景下，市场出现了暂时的展望期，二手房市场的成交量逐渐稳定。 另外，由于担心二手房税的增加，一部分顾客会转战新住宅市场。 行业内分解认为，今后几个月二手房交易将持续低迷。

行业内的看法有预期的效果不同

关于“新国五条”的“20%征收所得税”政策，市场上一直在争论。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭[微博]认为，细则对房贷首付和利率两套保留预案，如果房价不听话就会落棒。 上海易居房地产研究快速发展研究所所长李战军质疑“差额20%征税”很难操作。 据大智慧通讯社此前的消息，上海税务局一名内部人士转达了住房税务部门的话，在上海国家的五条或执行层面上或面临死亡，税务系统内部倾向于房地产的税务政策都保持旧。

据点业相关人士透露，在北京上海等核心城市，对于以二手房交易为中心的城市，该政策更舍不得卖方销售，最终将交易价格转移给购买者，推高新房价和租赁价格。 另外，也有不小心改善房间刚性的诉讼。

复旦大学房地产研究中心的尹晨经济系副教授(副主任)说，在北上广深等一线城市，以及已经实施严格的限购和贷款限制政策的城市，受新政策影响的是自住型和改善型的“刚性诉求”。 这个市场是寻求超过供给的卖方市场。 实施新政后，销售者的到手价格预计“不会变化”，所有增加的税金全部或大部分由买方负担。

一位业界人士和专家认为这项规定越来越多是为了降低市场预期。 上海版《国五条》的细则如果能严格执行，就能起到中长期抑制房价的作用。 瑞穗证券亚洲企业理事长沈建光认为，这一政策对过热的房地产市场注射镇定剂、房价不上涨的非合理预期有很好的抑制作用。 另外，这个政策的发表也不是市场推测的，不仅通过单一的临时限制措施确保房价在上届政府的最终任期内平稳下跌，还表现出新领导人打击房地产泡沫的决心，陆续发表政策。

复旦大学管理学院副教授陈杰认为，近年来房价上涨毕竟是供求不平衡，投资投机的诉求长时间过度扩大。 新的二手房交易税务政策和二套房信用政策实质上限制了这种改善性费用行为。 “处理现在楼市的问题，基本上需要从供给开始制作复印件，现在的政策抑制了一部分购房的诉求，但基本上需要加大楼市的供给，特别是楼盘的供给。 ”。 (周朱艺)