财讯：房地产政策拆析框架：工具、效果与反思

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文/本财经意见指导者专栏(微信公众平台kopleader )专栏作家夏磊

房地产政策影响领域的繁荣、稳定、经济衰退和复苏。 政策预见领域的风险，政策又指领域的泡沫。 读了政策才能读懂领域。 本文试图总结中国房地产政策的拆除框架，提供政策工具箱、影响和效果。

摘要

房地产政策解体框架:长期看人口，中期看土地，短期看金融。

1、打开房地产调控工具箱:政策与效果

1.1、金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。

金融政策包括诉求和供给两个方面，诉求方面包括首付比率、贷款利率(基准利率和银行折扣比率)、贷款额、贷款效率(贷款、批准时间)、异地融资监督管理等维度。 供给方面包括对银行贷款、标准化债权融资、非标准融资、股权融资等融资渠道的监督管理。

房地产短期看金融。 “货币超发+低头金比率+低利率+幅度开发融资”经常带来诉讼和供给的迅速释放，对房地产刺激立即有效，刺激房价恢复时滞3个月以上。 紧缩时(货币紧缩+高首付比率+高利率+严格开发融资)传导房价的时间因城市而异，为3-12个月之间。

在房价实质下跌的情况下(例如14年)，限制政策受到束缚。 金融刺激可以在短时间内刺激申诉。 例如，14年“930”+ 15年“330”+ 15年“930”连续放宽限额，14年 15年“330”以来，居民加杠杆推动了个人住房贷款激增，个人住房贷款馀额比上年同期增加20%以上，另外，新居民中长期贷款占总贷款的比例维持在30%以上，16年7月一次性达到103% 金融政策对刺激不动产很快就有效，但也有发生泡沫的风险。

1.2、财税政策直接影响市场供给。

政策诉求方包括营业税、个人所得税、契税等税种的优惠和减免，直接影响房地产供给增加的供给方包括土地增值税等的征收和计算，影响开发者的推节奏。

现在房地产调控中的财税政策以比较交易环节的税金为中心，05年最初引入的是为了抑制投机性的指控，在08年和15-16年的刺激下，发展成了鼓励房费的政策。 从政策效果来看，税收政策对成交量有很大影响，对振动销售有一定的促进作用。

1.3、“限制购买”等行政措施虽然短期效果直接，但不处理根本矛盾

以“限定购买”为代表的行政措施在年引进中国，迅速发展以来，从单一的限定购买发展为“限定购买、限定销售、价格限制、限定土拍、限定商改住”等多种措施一体化的诉讼控制政策。

从效果来看，短期行政措施对房地产成交量和价格有显著影响，如16年“930”一线城市集中收紧限购/信贷限制，实行限价、限售、限土拍照以来，商品房成交量和价格涨幅比较 但是行政措施只是要求强制延期，不恰当的行政措施妨碍了顾客的期待，不能真正处理房价上涨的内在矛盾。 这些政策对投机者有一定的限制，但正好给买家带来了经济负担。

1.4、土地政策决定住房中期供给。

土地政策短期内第一目的是控制地价和开发节奏，包括地价限制、保证金调整、开发时间限制等。 中期，首要控制供应地的节奏，包括供应地计划的调整、供应地结构、供应地用途、城市计划等维度。

房地产中期看土地。 土地供应量的多少是住宅市场供需平衡和顺利运行的重要基础，中国的一二线城市和三四线城市的土地供应和人口流入相反，在三四线城市大量供应，而且一二线城市面临土地卖不出去的情况，短期可开发的土地短缺是一线城市 而且，地方政府很大程度上依赖于土地财政，目的是抑制土地供应卖高价，土地价格高的企业必须开发商以更高的价格出售楼盘。 另外，开发者倒卖土地、扣押地盘等行为也没有及时将土地供给转换为比较有效的住宅供给，加剧了供求不平衡。

1.5、人口政策决定人口分布，进一步决定住房申诉。

人口政策包括户籍制度、人才引进政策等。

房地产长期看人口。 户籍政策等影响人口分布，决定住宅的诉讼。 17年以来，二三线城市密集发布了人才引进政策，从缓解定居、购房补贴等角度引起人才定居，带来的增量诉求不容忽视，据估计对城市成交量的贡献率达到7%-30%。 (详细分解和测算可参考《房地产调控的城市转移与游戏——房地产政策主题系列之一》、《本轮房地产调控的回顾、反省与展望(—)》进行报告)

2 .房地产调控的优势、反思与展望

2.1重行政控制，轻经济手段

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

短期的限制政策刺激诉讼急剧释放或诉讼延期，但这是短期权利的政策，不能处理长期供求平衡的根本矛盾。 本轮控制了短期的行政手段“创新”，“限购、限价、限销、限土拍、限商改居”短期冷却了宏观销售数据，微观上，新盘销售后马上销售的“购买热”出现在很多城市，是热点 要采取经济手段，关键是实现供求平衡和诉求的平稳释放，实现价格稳定和市场平稳健康的迅速发展。

. 2、抑制控诉，轻轻增加供给。 重短期控制，轻长寿命机理

本轮的限制与以往一样，再次采用“首付比率的调整”、“贷款利率的调整”、“限制购买”、“限制销售”、“降低交易契税”等申诉方的政策。 呼吁抑制对策是暂时的政策，如果有松动的话，控诉会大幅度反对。 供给方的政策，如土地供给的调整、住宅保障工程的迅速发展、完全的租赁市场等是供求平衡的长期政策。

2.3、政策切换会加大市场波动

4年的管制是从刺激到紧缩的紧急切换，是中国20年房地产管制的缩影。 限制在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，例如从08年制定刺激政策开始房价在09年空前高涨，从10年开始严格限制“国十条”、“国四条”等，抑制房价，是14年吗 刺激局部泡沫，过度紧缩引起库存风险，政策本身加剧了市场波动。  

2.4、住房制度的价值取向需要确定

处理居民住房问题，“高收入要依赖市场，中等收入要依赖支持，低收入要依赖保障”。

在本轮地产规定中，小屋区的改造提高了小屋的住宅条件，改善了城市的面貌，但少数地区得到了过度的小屋改革、过度的货币化配置、小屋改革家过度的福利，失去了住宅保障的重要性。 在中等收入家庭中，由于信用政策持续变动，无论是刚需还是改善性的诉求，都没有得到持续有效的支持。 对中端群的支持在本轮控制中依然被忽视。 在“限购、限价”等行政限制下建筑质量下降，“毛坯房”代替装修室也是市场故障的直接表现。

2.5、未来控制展望:住房制度改革是治本的政策。

控制短期变动是住房制度决定一国房地产市场平稳健康的基本。

将来从供应商向短期限制政策向长期机制建设，从行政手段向经济手段，从商品属性向主要强调居住属性的住宅制度的构筑过渡很重要。 在“房子是用来居住的，不是用来炒房的”的旗帜指引下，建立“多主体供给、多途径保障、租赁住房制度”是住房制度改革的新方向。

遵循“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的解体框架，根据人口流动状况分配建设用地指标，根据库存的脱化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。 金融政策支持刚性需求和改善性的诉求，鼓励抑制投机性的诉求。

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