【热门】二线地产股投资机会犹存

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公募基金的下一个20年将以养老、科学创、智能投资等为中心展开。 对此，“养老与基金高峰论坛”于4月23日开幕，聚集了许多领域的大咖啡，讨论未来，考虑如何建设第三支柱养老金，巩固资产管理，支持科技创新。 【详细情况】

业绩弹性大拉动二线地产股涨幅《红周刊》:从你地产股的布局来看，你似乎更喜欢二线地产股。 从今年以来的表现来看，二线地产股票的涨幅明显优于一线地产股票。 你认为二线房地产企业发力的原因是什么？

黄伟国:与一线房企相比，二线房企的销售额相对较小，因此增速较快，业绩弹性也较大。 从刚发布的房企年报来看，二线房地产巨头华夏幸福、新城控股的年销售面积同比增长57.56%、95.21%。 一线地产大型恒大集团万科同期销售面积同比增长4.2%、12.3%。 销售额比上年增加率方面，华夏幸福、新城控股、恒大集团、万科分别为7.45%、74.82%、14.5%、10.1%。 另外，市场优胜劣汰，所有市场的调整，都诞生了新的领导，碧桂园、恒大、融创都从二三线房企业进入一线领导的代表，这主要与房企业迄今为止的布局和迅速的发展战略有关。 例如，考虑到融资环境的紧张，有的企业年布局变慢，其销售等各方面的数据增速必然会下降。 另外，随着去年三季度以来市场流动性的放缓，二线房地产的融资环境大幅改善。 评级机构在对房地产公司进行评级时，综合考虑公司杠杆、现金流等财务数据，从这一立场来看，一线地产代理的融资不一定比二线地产代理更有特点。

例如，去年现金流紧张的房地产巨头中国恒大，去年10月发行的美元债务利率高达13.75%。 但是，现在被列为二线地产的金地集团，融资年化利息只有3%~4%。 去年8月下旬，根据金地集团公告，年第三期中期票据发行利率为4.8%，今年3月1日，根据企业公告，2019年第一期270日的短期融资利率超过了3.2%。 金地集团可以低价获得融资第一，现金流预期好，土地储备、商品价值等财务指标好。 年房地产板块依然积累着一股投资机会的《红周刊》:截至4月11日收回，房地产板块年上涨37.23%，涨幅居前。 你觉得房地产板块2019年的行情变化怎么样？

黄伟国:现在整个房地产板块的估值是11、2倍，处于相对较低的位置。 我们认为二线地产股票在年内仍然有很好的股票投资机会，有些牛股价已经刷新了历史最高纪录，但对于短期涨幅过大的股票必须观察召回风险。 当然，股票是否值得投资，最终要看业绩是否能比预期的更好地解放。

现在，房地产进入了“白银时代”，但房地产市场的空之间依然存在。 现在，中国的城镇化率约为58%，发达国家的城镇化率为70%多，至少有12%的差距，即使是每年城镇化率上升1%的占有率，房地产仍在12年间市场的迅速发展空之间。

从短期来看，在“住房不炒”政策的基调下，现在一线控制基本就位，三四线已经过了控制高峰，市场预期逐渐回归理性。 2019年的政策从控制中稳定下来，预计“一城一策”会成为大趋势。 从最新的市场数据来看，在政策方面，许多限购政策出现了松动，3月份主流住宅企业的销售数据优于市场预期，如万科销售574亿元( +13% )、中南建设141亿元( +38% )、金地163亿元( +21% )、荣盛70 而且，今年以来，开发者一线城市热情高涨，土地成交平均价格大幅上涨，反映了开发者对后市的信心。 《周刊》:在房地产股的选择中，我刚说过业绩的弹性是值得关注的重要指标，除此之外，你认为投资者应该从这些方面开始研究地产股吗？

黄伟国:我们关注现金流、销售状况、土地储备、商品价值、土地储备第一区域等指标。 例如，通过跟踪住宅企业的销售数据，可以估计住宅企业将来的潜在可解放利润空之间，该数据可以用企业的季报和年报数据进行验证。

关于现金流，我们关注房价取向、财务数据中的资产负债率、经营现金流等指标。 由于住宅企业本身属于高杠杆领域，有些企业如果过度进入，或者将来房价大幅下跌，对杠杆率高的住宅企业来说风险很大。

在土地储备方面，一是看企业土地储备的数量二是看土地储藏的地方。 我们比较仔细地看大湾区、京津冀、长三角及《2019年新型城市化建设要点任务》文件中重点突出的成渝地区等大经济区。 房地产行业的人常说住宅企业的投资是短期看金融，中期看土地，长期看人口。 因为大经济区形成的城市群对人口非常有魅力，在老龄化加剧的背景下城市群在人口方面有特征。

例如，在年房价上涨时，以阳光城为代表的一二三线城市郊外强烈配置的住宅企业的特征很明显，但在年下半年房价下跌，其特征减弱的情况下，新城控股等不动产以外的业务的住宅企业的特征更明显 《周刊杂志》:从年报数据来看，年top10房企业获得了26.9%的市场份额，top100获得了66.7%的市场份额。 市场集中度的提高，一线房地产龙头股是否更受益？

黄伟国:个人认为，不仅一线全国房地产领导，地区房地产领导企业也受益，地区房地产领导在当地融资、土地取得等方面的特征更加明显。 年度集中度的提高，主要是由于融资价格的提高，中小企业不能获得融资，不能借款，对于现在市场上超过100亿的项目，只能和大企业共同拥有土地，向大企业销售项目。

另外，地产的水龙头有自己的深护城河。 比如类似地块的房子，泰禾集团、华侨城的房子可能卖得比其他中小房企业的房子贵得多，其实在建设价格方面，各房企业没有太大差别，但华侨城、泰禾的房子在小区规划、小区环境设计等方面有特点，最终 《周刊红》:面对日益逼近的领域“天花板”，很多房地产公司选择迅速发展养老房地产、文旅产业、商业广场、机器人等产业，如何看待住宅企业转型问题？ 黄伟国:一般来说，转型对任何企业快速发展的挑战都非常大。 结果，公司经过多年的经营，已经形成了系统的思考和工作方法。 从具体情况来看，如果住宅企业转向至今为止没有出现过的新行业，也有突破的可能性。 关于投资机会，个人比较看好房地产企业在房地产产业链的上下游扩建的布局，如养老房地产、旅游、长期租赁公寓等。 (文中的1股只作为例子，不推荐购买或销售)

(复印件来源:证券市场红周刊)

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