【热门】房地产开发｜结束内卷开启超配理由 三种能力判定价值标准：2021年投

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资料来源:中信证券研究

文丨陈聪张全国李金哲

过去一段时间，房地产领域一直面临着房价弹性有限、总诉求增长空之间有限、集中度提高幅度有限等问题。 到年第四季度，我们相信“三道红线”的政策措施将拉开领域供应方改革的序幕，内卷化竞争的土地和资金局面即将结束，弯道超车，杠杆胜利是不可能的。 供给方改革是领域未来几年的核心投资逻辑，我相信很多企业的潜在利润率已经或触底反弹。 我们看房地产板块，关注良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力三条主线，关注金地集团、万科a (万科公司)、保利房地产、龙湖集团、世茂股份、阳光城，关注碧桂园、华润地

2021年房地产领域的高位稳定运行、土地转让金、房地产开发投资、商品房销售额、房屋新开工面积和房屋竣工面积分别预计同比增长5.7%、6.1%、0.2%、2.0%、6.0%。

内卷化竞争即将结束。

领域过去长期陷入内卷化竞争的漩涡，比较稳健的企业反而很难得到土地储备，但拥有土地的企业面临着资产质量的恶化。 各种公司利用财技术曲线试图超越，房地产领域融资过多占有社会资源，公司融资价格太高。 除了“三道红线”的政策指向外，市场偏好有助于内卷化时代的结束。 据年3季度报告，板块的杠杆率开始向下反转。 最近土地市场热度下降，领域融资价格下降。

▲预计公司盈利能力持续下降的趋势即将结束。

在价格幅度限制、土地市场激烈竞争、融资价格高等共同作用下，领域收益性持续下降。 虽然公司有点平滑利润，但是结算利润率在2021年几乎不能降低材料。 但是，由于土地成交价格下降，融资价格下降，我相信本公司的销售毛利率在-2021年触底，有可能在结构上反弹。

▲新的竞争结构，三家标准决策企业的未来前景。

新竞争结构初期，公司杠杆率、库存资产质量仍然是区分企业价值的关键。 但从中长期来看，良性周转力、核心资产价值、服务平台的潜力可能是新时期优质房地产公司获胜的关键。

▲风险提示:

房地产领域长期以来诉说着短缺的风险。

评价值很有魅力，板块配置明显低，看着房地产开发板块。

房地产领域公募基金配置比例持续下降，年累计涨幅大幅滞后，但领域面临供给方改革的历史机遇，利润预测稳步。 我们认为现在是配置蓝芯片地产股票的好时机，建议推荐金地集团、万科a (万科公司)、保利房地产、龙湖集团、世茂股份、阳光城，关注碧桂园、华润地。

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